서울남부지방법원 2026타경3571. 목동신시가지아파트 307동 10층 1005호, 동일면적 비교 기준 95.16㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 강담윤·손용연 각 2분의 1 공유이고, 2010.03.15. 당시 거래가 1,100,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2025.07.18. 설정된 주식회사올바름캐피탈대부의 채권최고액 2,800,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당 이후 국·양천구·국민건강보험공단 압류와 이번 경매개시결정이 이어졌고, 매각으로 모두 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가만 보면 높습니다. 감정가가 3,000,000,000원인데 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 2,726,666,666원입니다. 그러나 이미 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 1,920,000,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 최저가와 실질취득액이 같고, 최근 12개월 평균의 70.4% 수준에서 출발합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3571 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 903 목동신시가지아파트 제307동 제10층 제1005호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 비교 기준 95.16㎡ · 철근콘크리트조 12층 중 10층 |
| 소유자 | 강담윤 2분의 1 · 손용연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,000,000,000원 / 1,920,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사올바름캐피탈대부 / 2,215,273,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인 | 1986.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 임차인 보증금 승계액은 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 2025.07.18. 근저당 이후 등록된 국·양천구·국민건강보험공단 압류와 2026.02.05. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았지만, 2회 유찰 뒤 가격은 달라졌다
목동신시가지3 동일면적대 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 최근 거래 범위는 2,000,000,000원~2,870,000,000원, 평균은 2,726,666,666원이고, 최신 거래는 2026.07. 2,790,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 95.74㎡ | 4 | 2,790,000,000원 |
| 2026.06 | 95.03㎡ | 3 | 2,700,000,000원 |
| 2026.05 | 95.74㎡ | 1 | 2,730,000,000원 |
| 2026.05 | 95.74㎡ | 4 | 2,800,000,000원 |
| 2026.05 | 95.03㎡ | 4 | 2,820,000,000원 |
| 2026.05 | 95.74㎡ | 1 | 2,870,000,000원 |
| 2026.04 | 95.74㎡ | 4 | 2,800,000,000원 |
| 2026.03 | 95.16㎡ | 7 | 2,780,000,000원 |
| 2026.03 | 95.74㎡ | 2 | 2,000,000,000원 |
| 2026.03 | 95.74㎡ | 3 | 2,850,000,000원 |
| 2026.02 | 95.16㎡ | 6 | 2,800,000,000원 |
| 2026.02 | 95.03㎡ | 4 | 2,780,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 2,726,666,666원 |
현재 최저가 1,920,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.4%이고, 관측된 실거래 최저 2,000,000,000원보다도 80,000,000원 낮습니다. 최신 거래 2,790,000,000원과 비교하면 차이는 870,000,000원입니다. 감정가 3,000,000,000원 자체는 최근 평균보다 높았지만, 두 차례 유찰을 거치며 현재 회차에서는 가격 구조가 크게 달라진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,920,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 21,600,000원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 주식회사올바름캐피탈대부 | 2,800,000,000원 | 1,898,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 2,800,000,000원 중 예상 미배당액은 901,600,000원입니다. 그러나 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 등의 당해세가 확인될 경우 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가면 채권자 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 1,920,000,000원 | 1,898,400,000원 | 901,600,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 1,536,000,000원 | 1,518,240,000원 | 1,281,760,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 1,228,800,000원 | 1,214,112,000원 | 1,585,888,000원 | 0원 |
이 사건에서 유찰이 더 진행될수록 커지는 것은 근저당권자의 미회수액이지, 매수인의 인수액이 아닙니다. 현재 제공된 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 동단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회로, 현재 회차가 그 평균 수준에 와 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영도초등학교 남측 인근에 위치하며 주변에 학교, 대단지 아파트, 근린공원이 있고 서측으로 소규모 아파트단지·단독주택·다세대주택·주상용건물·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 12층 중 10층, 사용승인일은 1986.09.30.이며 지역난방·열병합 온수, 승강기, 소화전, 화재탐지기 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종·제2종·제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역 등이 포함·저촉되며 아파트 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 토지. 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 8,281,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 목동신시가지3은 1,588세대이며 최근 동일면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격은 2,000,000,000원~2,870,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국·양천구 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 실거래 대비 할인 폭이 내부 수리비와 상태 차이를 충분히 흡수하는지 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 아파트 토지거래계약허가구역 지정기간이 2026.12.31.까지로 기재돼 있으므로 입찰 시점 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 2,726,666,666원, 최신 거래 2,790,000,000원, 관측 최저 2,000,000,000원을 함께 놓고 본건의 층·내부상태를 반영해 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료와 실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “감정가는 높았지만, 2회 유찰 뒤에는 시세 격차가 생겼다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 권리상 예상 인수액은 0원이고, 현재 실질취득액은 최저가와 같은 1,920,000,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 2,726,666,666원의 70.4%, 최신 거래 2,790,000,000원보다도 낮아 현재 회차는 최근 시세와 비교한 가격 메리트가 분명합니다.
반면 감정가 3,000,000,000원은 최근 실거래 평균보다 높았고, 실제로 두 차례 유찰됐습니다. 내부 미확인, 임대관계 미상, 압류에 따른 당해세 우선배당 가능성은 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 양호하고 현재 가격도 최근 시세보다 낮지만, 점유·내부·당해세 확인을 마친 뒤 접근할 물건”입니다.
