서울남부지방법원 2026타경3588. 서울특별시 금천구 독산동 164-17, 마인드빌 비동 5층 503호 다세대주택입니다. 감정가는 2억 7,800만원이고, 네 차례 유찰된 현재 최저매각가는 113,869,000원입니다. 감정가 대비 약 40.96%까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 선순위 임차인의 보증금이 현재 최저가보다 훨씬 크다는 점입니다.
김동철은 2022년 8월 18일 임대차계약을 체결하고, 8월 23일 확정일자를 받았으며, 9월 30일 전입·점유를 시작했습니다. 이 시점은 말소기준권리인 2023년 4월 24일 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 김동철은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 판단됩니다.
현재 최저가 113,869,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당액은 김동철에게 111,474,834원입니다. 보증금 253,000,000원 중 141,525,166원이 미배당으로 남고, 이 금액은 매수인 인수 위험으로 연결됩니다. 낙찰가와 미배당 보증금을 합산한 실질취득액은 255,394,166원입니다. 결국 이 물건은 최저가가 내려갈수록 인수액이 증가하는 전형적인 선순위 대항력 임차인 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 164-17 마인드빌 제비동 제5층 제503호 도로명주소: 서울특별시 금천구 시흥대로134길 45-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 방 2개, 주방 및 거실, 화장실 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 중 제5층 제503호 |
| 사용승인일 | 2019.11.05 |
| 소유자 | 박현숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 113,869,000원 (4회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가 대비 약 40.96% |
| 신청채권자 / 청구금액 | 한국주택금융공사 / 268,556,875원 |
| 기준권리 | 2023.04.24 주택도시보증공사 가압류 (갑구 3번) |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 2억 5,300만원이 핵심
말소기준권리는 2023년 4월 24일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 갑구 3번 가압류의 청구금액은 1,949,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정된 을구 1번 새안양신용협동조합 근저당권은 채권최고액 3,169,440,000원이었으나 2020년 6월 19일 해지로 이미 말소되어 현재 기준권리로 볼 수 없습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동철 건물 전부 · 주거 |
253,000,000원 | 2022.09.30 2022.08.23 |
有 | 有 | 미배당 인수 | 2024.10.07 |
| 권오경 점유부분 미상 |
미상 | 2025.07.30 미상 |
가능·미상 | 미상 | 별도 확인 | 확인 필요 |
김동철 — 매수인 인수 위험이 구체적으로 확인되는 임차인. 임차보증금 253,000,000원, 전입일 2022.09.30, 확정일자 2022.08.23입니다. 2024.10.07 주택임차권등기가 이루어졌고 같은 날 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각물건명세서에 을구 3번 주택임차권이 인수권리로 명시되어 있습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조이더라도, 선순위 대항력에 따른 미배당 보증금은 별개로 매수인이 인수할 수 있습니다.
권오경 — 보증금과 확정일자 확인이 필요한 점유자. 전입일은 2025.07.30으로 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입일만 보면 기준권리 이후이지만, 보증금·확정일자 미상 점유자로서 최종적인 대항력 및 인수 여부를 단정해서는 안 됩니다. 실제 점유부분, 임대차계약 유무, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
그 밖에 2023년 12월 26일 양천세무서장 압류, 2026년 1월 7일 금천구 압류, 2026년 3월 10일 강서세무서장 압류가 확인됩니다. 또한 2026년 2월 4일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다. 기준권리 이후의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 실제 조세 종류와 법정기일, 당해세 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 분석 — 최저가 41%의 착시, 실질취득액은 약 2.55억
이 물건은 네 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 약 40.96%까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 2억 7,800만원에 비해 1억 1,386만원이라는 낮은 입찰가격이 눈에 띕니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 2억 5,300만원이므로, 최저매각가만을 취득원가로 계산하는 것은 잘못된 접근입니다.
| 가격 구성 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 278,000,000원 | 경매 감정평가액 |
| 현재 최저가 | 113,869,000원 | 감정가의 약 40.96% |
| 김동철 보증금 | 253,000,000원 | 선순위 대항력 임차보증금 |
| 미배당 보증금 | 141,525,166원 | 현재 가정 매수인 인수액 |
| 실질취득액 | 255,394,166원 | 낙찰가 + 미배당 보증금 |
현재 회차에서 실질취득액은 255,394,166원으로 계산됩니다. 이는 감정가의 약 91.9%입니다. 다만 감정가와 실거래 시세는 동일한 개념이 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격을 근거로 한 시세 검증이 이루어지지 않았으므로, 실질취득액이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
유찰 회차별 실질취득 시나리오
| 구분 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 113,869,000원 | 141,525,166원 | 255,394,166원 |
| 5회 유찰 시 | 91,095,200원 | 163,944,514원 | 255,039,714원 |
| 6회 유찰 시 | 72,876,160원 | 181,835,611원 | 254,711,771원 |
유찰이 한 번 더 진행되어 낙찰가가 91,095,200원으로 내려가더라도 매수인 인수액은 163,944,514원으로 증가합니다. 6회 유찰 시에는 낙찰가가 72,876,160원까지 내려가지만 인수액은 181,835,611원으로 커집니다. 결국 실질취득액은 세 시나리오 모두 약 2억 5,500만원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,869,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 처리 / 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,394,166원 | 매각가의 약 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 김동철 | 253,000,000원 | 111,474,834원 | 141,525,166원 매수인 인수 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,949,000,000원 | 0원 | 후순위 미배당 · 매각으로 소멸 |
| 3. 한국주택금융공사 | 268,556,875원 | 0원 | 신청채권자 · 후순위 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 매각 가정에 따른 예상배당입니다. 집행비용은 2,394,166원으로 추정했고, 김동철에게 돌아가는 배당액은 111,474,834원입니다. 보증금 부족분 141,525,166원은 매수인 인수 위험으로 계산됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 각종 노선버스 정류장이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 도로 폭과 차량 진출입 여건은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물이며 사용승인일은 2019.11.05입니다. 본건은 5층 503호로 공부상 방 2개, 주방 및 거실, 화장실 등을 갖춘 다세대주택입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 설치된 것으로 조사되었습니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 및 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 내부 확인은 이루어지지 않아 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 현장조사 한계. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부를 확인하지 못했고, 건축물대장상 건축물현황도와 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 평가되었습니다. 내부 구조와 실제 점유상태를 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김동철 보증금 인수액 재검증. 임차보증금 253,000,000원, 전입일 2022.09.30, 확정일자 2022.08.23, 배당요구일 2024.10.07을 원본 서류와 대조해야 합니다. 현재 추정 인수액 141,525,166원을 기준으로 자금계획을 세우되 실제 배당표와 조세 우선순위에 따라 추가 부담이 생길 가능성을 반영해야 합니다.
- 권오경 점유관계 확인. 전입일 2025.07.30은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 임대차계약, 점유부분, 보증금, 전입 및 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 김동철에 대한 인수 계산만으로 모든 임차인 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
- 조세 압류 3건 확인. 양천세무서장, 금천구, 강서세무서장 관련 압류의 실제 채권과 법정기일을 확인해야 합니다. 특히 당해세 해당 여부에 따라 배당액과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구 2-1번에 2021.05.21 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 의무가 기재되어 있으므로, 매각 후 임대사업자 지위나 관련 의무의 승계·말소 여부를 관할 지자체와 원본 등기 및 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 명도. 을구 3번 김동철 주택임차권은 매각물건명세서에 인수권리로 명시되어 있습니다. 임차권등기 자체의 말소와 미배당 보증금 인수는 구분해서 검토해야 하며, 점유자별 인도 및 명도 가능성도 확인해야 합니다.
- 내부 상태와 실제 점유. 현장조사 당시 폐문 상태였으므로 내부 마감, 누수, 설비 상태 및 실제 점유자를 확인해야 합니다. 감정평가 내용만으로 내부 상태를 확정할 수 없습니다.
- 실질취득액 기준 입찰가 산정. 현재 최저가만을 기준으로 입찰 상한을 정하지 마세요. 낙찰가와 인수 보증금을 합산하고 조세 및 명도 관련 추가 위험까지 고려한 총투입금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류, 배당요구 내역과 조세 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 41% ≠ 실질취득가 41%”
서울남부지방법원 2026타경3588은 네 차례 유찰로 최저매각가가 113,869,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 이 숫자만 보고 저가 경매라고 판단해서는 안 됩니다. 김동철의 선순위 대항력 임차보증금 253,000,000원이 존재하고, 현재 회차의 예상 미배당액은 141,525,166원입니다.
따라서 현재 최저가로 낙찰받더라도 실질취득액은 255,394,166원입니다. 5회 유찰과 6회 유찰 시나리오에서도 낙찰가 하락분만큼 임차인 인수액이 증가해 실질취득액은 각각 255,039,714원과 254,711,771원 수준입니다. 유찰이 늘어난다고 임차보증금 인수 부담이 사라지는 구조가 아닙니다.
여기에 권오경의 보증금·확정일자 미상 점유관계, 국세·지방세 압류 3건, 민간임대주택 등기, 내부 미확인이라는 추가 검토사항도 남아 있습니다. 현재 확인된 자료만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거도 충분하지 않습니다.
