서울남부지방법원 2026타경3588. 금천구 독산동 마인드빌 제비동 5층 503호 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.04.24. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 임차인 김동철은 그보다 앞선 2022.09.30. 전입·점유개시를 갖추고, 2022.08.23. 확정일자도 받아 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
김동철의 임차권등기 자체는 2024.10.07. 접수되어 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 취득한 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에도 보증금 253,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 164-17 마인드빌 제비동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 방2·주방 및 거실·화장실 등 · 지상5층 건물 내 5층 |
| 사용승인 | 2019.11.05. |
| 소유자 | 박현숙 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 177,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 268,556,875원 |
| 매각기일 | 2026.09.03. |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금은 다르다
2019.11.28. 새안양신용협동조합 근저당권은 2020.06.19. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.04.24. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후 압류·경매개시결정과 2024.10.07. 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김동철의 전입·점유는 2022.09.30.로 말소기준보다 앞서므로, 보증금이 배당으로 다 변제되지 않는 한 그 부족분은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 승계 위험은 김동철
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김동철 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2022.09.30. 확정 2022.08.23. 배당요구 2024.10.07. | 253,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 위험 현재 가정 미배당 78,370,880원 |
| 권오경 점유 부분 미상 | 전입 2025.07.30. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 전입이 말소기준권리 이후 |
③ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가는 내려가도 인수가 늘어난다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 177,920,000원 | 78,370,880원 | 256,290,880원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 142,336,000원 | 113,456,704원 | 255,792,704원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 113,868,800원 | 141,525,363원 | 255,394,163원 |
핵심은 명확합니다. 낙찰가가 177,920,000원에서 142,336,000원, 다시 113,868,800원으로 내려가도 김동철 보증금의 미배당 부분이 각각 78,370,880원, 113,456,704원, 141,525,363원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 세 시나리오 모두 255,394,163원~256,290,880원 범위에 머뭅니다. 즉 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 거의 작동하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,290,880원 |
| 1. 임차인 김동철 보증금 | 253,000,000원 | 174,629,120원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,949,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 268,556,875원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 집행비용 3,290,880원을 제외한 매각대금이 김동철에게 우선 배당되고, 부족한 78,370,880원은 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 차감되면 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문성초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상5층 건물이며, 본건은 5층 503호입니다. 도시가스 난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장상태. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장 현황도·외관·탐문조사 등을 기준으로 이용상태를 확인했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득 확인. 현재 회차는 최저가 177,920,000원이 아니라 인수 78,370,880원을 더한 256,290,880원이 실질부담입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 실질취득 255,792,704원, 4회 유찰 시 255,394,163원으로 낙찰가 하락폭에 비해 총부담 감소가 매우 작습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당해 먼저 빠지면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
- 김동철 보증금 확인. 보증금 253,000,000원, 전입·점유 2022.09.30., 확정일자 2022.08.23., 배당요구 2024.10.07.을 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 권오경 점유 확인. 전입 2025.07.30.로 대항력은 없지만 점유 부분·보증금·확정일자는 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.05.21. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등기상태와 관련 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐으니 싸다”가 통하지 않는 물건
이 사건의 승부처는 감정가 278,000,000원에서 최저가가 177,920,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 김동철의 대항력 있는 보증금 253,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 매수인 인수액은 78,370,880원이고 실질취득은 256,290,880원입니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 보증금 인수가 늘어 3회 유찰 시 255,792,704원, 4회 유찰 시 255,394,163원이 됩니다.
즉 최저가만 보면 할인폭이 커 보이지만, 실제 총부담은 거의 고정됩니다. 여기에 국세·지방세가 우선배당될 경우 임차인의 미배당 잔액이 더 커질 수 있습니다. 이 물건은 “얼마까지 유찰됐는가”보다 임차보증금 미배당과 세금 우선순위를 확인해 최종 인수액을 얼마로 확정할 수 있는가가 더 중요한 경매입니다.
