광주지방법원 2024타경81686. 광주 광산구 수완동 용석파밀리에 1동 3층 301호로, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 338,000,000원, 현재 최저매각가는 236,600,000원으로 8회 유찰된 상태입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 보증금 260,000,000원의 주택임차권입니다. 임차인 정은미의 전입일은 2021.10.29, 확정일자는 2021.10.14이고 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
현재 최저가 236,600,000원으로 단순 배당하면 집행비용 4,112,400원을 제외한 232,487,600원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 27,512,400원이 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택임차권자 승계인인 채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 관한 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경81686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 왕버들로 197-1, 1동 3층 301호 (수완동, 주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 · 전용 52.8959㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 소유자 | 최선아 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 236,600,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,298,845원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약으로 실질 인수 해소
등기부상 과거 북동신용협동조합·빛고을신용협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2021.10.29 전입·점유를 갖춘 정은미의 보증금 260,000,000원 주택임차권입니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 경매개시결정은 2024.09.27 주택도시보증공사 채권으로 등기됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정은미 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2021.10.29 | 2021.10.14 | 대항력 有 우선변제 확약 후 인수 0* |
② 가격 비교 — 71.9%지만 거래 표본이 오래되고 얇다
용석파밀리에의 비교 실거래는 전용 52.9㎡, 2021.08 거래 2건이며 금액은 모두 328,870,000원입니다. 데이터상 최근 12개월 평균도 328,870,000원으로 잡혀 있고, 현재 최저가 236,600,000원은 그 기준의 71.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 52.9㎡ | 2 | 328,870,000원 |
| 2021.08 | 52.9㎡ | 2 | 328,870,000원 |
| 평균 | 52.9㎡ | 2건 | 328,870,000원 |
숫자만 보면 현재 최저가가 실거래 기준보다 92,270,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 거래월도 2021.08에 집중돼 있습니다. 더구나 이 단지는 16세대이고 경매 통계상 평균 유찰횟수도 8.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 71.9%라는 비율만으로 현재 가격을 곧바로 ‘확실히 싸다’고 판단하기보다는, 현재 시점의 환금성과 실제 매수수요를 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,112,400원 |
| 1. 임차인 정은미 보증금 | 260,000,000원 | 232,487,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 268,298,845원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 27,512,400원입니다. *다만 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권·대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로 본 분석상 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
④ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 총액이 고정
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 보증금 | 확약 적용 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 236,600,000원 | 27,512,400원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 | 189,280,000원 | 74,169,920원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 | 151,424,000원 | 111,495,936원 | 0원* |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금 260,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총 취득부담이 보증금 수준으로 수렴합니다. 즉 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건은 바로 그 위험을 주택도시보증공사의 확약이 해소하고 있다는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 수완동 소재 수완1제 동측 인근. 주변은 농경지 및 공동주택 등이 소재한 시가지주변 농경지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 301호이며, 일반적인 급·배수·위생·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 남서측으로 노폭 약 6m의 시멘트포장 진입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 자연녹지지역 · 지목 대 · 토지면적 1,983.0㎡ · 평지의 부정형 토지이며 연립주택 건부지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 포함, 역사문화환경보존지역 저촉, 자연녹지지역 포함. 공시지가는 589,500원/㎡입니다.
- 환금성. 용석파밀리에 16세대, 비교 가능한 실거래는 2건이며 경매 평균 유찰횟수는 8.0회입니다. 거래 표본이 얇아 재매각 시 가격 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 원문으로 대조하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소가 확약 내용대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 2024년 03월부터 미납으로 조사됐으므로 체납액과 공용부분 승계 가능 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 8회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 할인폭만 보지 말고 16세대 소규모 연립의 실제 매수수요·대출 가능성·재매각 난도를 점검하세요.
- 시세 재확인. 비교 거래는 2021.08의 2건이므로 현재 매물가와 인근 유사 연립주택 거래를 추가로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저다”
이 물건은 최저가가 감정가의 70%인 236,600,000원까지 내려왔지만, 단순히 ‘8회 유찰돼 싸졌다’고만 보면 핵심을 놓칩니다. 보증금 260,000,000원의 대항력 임차권 때문에 확약이 없다면 현재 회차에서도 27,512,400원의 미배당 보증금이 남고, 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액은 더 커집니다. 반대로 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력·잔존 보증금 청구 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있어, 그 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
가격만 보면 실질취득 236,600,000원은 실거래 기준 328,870,000원의 71.9%입니다. 그러나 실거래가 2021.08의 2건뿐이고, 16세대 소규모 연립주택에 경매 평균 유찰횟수 8.0회라는 환금성 신호가 분명합니다. 권리의 주된 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격 검증과 환금성은 여전히 보수적으로 볼 물건입니다.
