광주지방법원 2024타경81686. 광주 광산구 수완동 ‘용석파밀리에’ 제1동 3층 301호로, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 소유자는 최선아이며, 주택도시보증공사가 268,298,845원을 청구해 2024.09.27 강제경매를 개시했습니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.11.28 등기된 정은미의 주택임차권입니다. 임차보증금은 260,000,000원, 전입·점유는 2021.10.29, 확정일자는 2021.10.14로 말소기준인 경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
원칙적으로 대항력 임차인이 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택임차권자의 승계인인 주택도시보증공사가 매각 시 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 배당 부족이 발생하는 회차에서도 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경81686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 왕버들로 197-1, 1동 3층 301호 (수완동, 주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 · 철근콘크리트구조 4층건 중 3층 301호 |
| 비교 대상 면적 | 52.8959㎡ |
| 소유자 | 최선아 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 338,000,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,298,845원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
말소기준은 2024.09.27 강제경매개시결정입니다. 정은미의 전입·점유와 확정일자, 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로 원칙상 매수인에게 대항할 수 있습니다. 다만 승계인 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차보증금 잔액의 반환청구권과 대항력이 포기되므로, 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정은미 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.10.29 확정 2021.10.14 | 260,000,000원 | 있음 | 배당요구 | HUG 승계 |
② 가격 비교 — 7회 유찰에도 확인 거래가보다 높다
용석파밀리에는 2021.02.19 사용승인된 16세대 연립주택입니다. 확인된 동일면적 거래는 2021.08 두 건이며, 모두 328,870,000원입니다. 현재 최저가 338,000,000원은 이 거래가의 102.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 52.9㎡ | 2 | 328,870,000원 |
| 2021.08 | 52.9㎡ | 2 | 328,870,000원 |
| 평균 | 52.9㎡ | 2건 | 328,870,000원 |
현재 회차에서는 확약 적용 후 실질취득도 최저가와 같은 338,000,000원입니다. 따라서 최저가가 낮아 보이는 착시나 임차보증금 인수 회피만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 확인 거래보다 높은 데다 거래월도 2021.08로 오래돼 현재 시장가격의 상승·하락 방향을 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,532,000원 |
| 1. 임차인 정은미 보증금 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 북동신용협동조합 근저당 | 204,000,000원 | 72,468,000원 |
| 3. 빛고을신용협동조합 근저당 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 빛고을신용협동조합 근저당 | 33,000,000원 | 0원 |
| 5. 빛고을신용협동조합 근저당 | 48,000,000원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 청구 | 268,298,845원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 정은미 보증금 260,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 룰상 인수도 0원입니다. 채권자 청구 부족액은 528,830,845원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 실제 배당은 말소된 근저당의 채권신고 여부와 당해세·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 부족액 | 룰상 임차인 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 100% | 338,000,000원 | 528,830,845원 | 0원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 80% | 270,400,000원 | 595,484,445원 | 0원 | 실질 0원* |
| 9회 유찰 시 · 감정가 64% | 216,320,000원 | 601,298,845원 | 47,508,480원 | 실질 0원* |
9회 유찰 시 자동 계산상 미배당 임차보증금 47,508,480원이 매수인 인수액으로 표시됩니다. 그러나 제출된 확약에 따라 해당 승계인은 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 즉 해당 회차의 실질취득은 매각가 216,320,000원과 같아집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 수완동 소재 수완1제 동측 인근으로, 주변은 농경지와 공동주택이 혼재하는 시가지 주변 농경지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층건 중 3층으로, 외벽은 석재붙임 및 징크판넬, 내부는 벽지도배와 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 도시가스와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 남서측으로 노폭 약 6m의 시멘트포장 진입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 연립주택 건부지이며 자연녹지지역입니다. 토지면적은 1,983.0㎡, 공시지가는 589,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 환금성. 2021.02.19 사용승인된 16세대 소규모 연립주택이며, 확인 거래는 2021.08 두 건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 잔존 보증금 반환청구권 및 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의의 대상·조건·서명 주체를 원문으로 확인하세요.
- 승계 관계 확인. 실제 임차인은 정은미 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 보증금 중복 계산을 피하고 대위변제 및 채권양도 서류를 대조하세요.
- 말소된 근저당 대조. 예상배당표에는 근저당 채권이 남아 있지만 등기부에는 말소 기록이 있습니다. 최신 등기부와 채권신고서, 배당요구서를 함께 확인하세요.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 338,000,000원은 확인 거래가 328,870,000원의 102.8%입니다. 7회 유찰만으로 저가라고 판단하지 마세요.
- 관리비 체납. 관리비가 2024.03부터 미납된 상태입니다. 관리주체에 공용부분 체납액과 납부 주체를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 확약이 있어도 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도입니다. 현황조사 이후 변동 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*과 가격 메리트는 다른 문제”
이 사건의 핵심은 대항력 임차보증금 260,000,000원을 낙찰자가 떠안느냐입니다. 일반 원칙만 적용하면 배당 부족액이 인수될 수 있지만, 승계인 주택도시보증공사의 명시적 확약으로 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 이 점은 분명한 장점입니다.
그러나 현재 최저가와 실질취득은 모두 338,000,000원으로, 확인된 거래가 328,870,000원의 102.8%입니다. 거래가 2021.08 두 건에 그치고, 16세대 소규모 단지이며 7회 유찰 기록까지 겹칩니다. 여기에 말소된 근저당과 예상배당표 사이의 불일치, 2024.03부터의 관리비 미납도 확인 대상입니다. 결론은 “임차 인수는 확약으로 해소됐지만, 현재 가격과 환금성은 보류”입니다.