광주지방법원 2024타경84807. 광주광역시 북구 효령동의 창고·사무소 건물과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 1층은 창고, 2층은 사무소로 이용 중이며 토지 면적은 1,571.0㎡입니다. 감정가 1,226,763,300원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 549,591,000원까지 내려왔습니다.
표면상 할인폭은 큽니다. 하지만 이 물건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 임차·점유 신고가 2건 있고, 그중 한 건은 보증금 60,000,000원이 확인된 대항력 임차인입니다. 우선변제권이 확인되지 않아 배당으로 보증금을 회수하지 못하고 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 다른 한 건은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 범위 자체가 아직 닫히지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경84807 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 효령학동길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 일반철골구조 2층 · 1층 창고, 2층 사무소 |
| 토지 | 1,571.0㎡ · 창고용지 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사오션푸드코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 1,226,763,300원 / 549,591,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서광주농업협동조합 / 726,231,994원 |
| 매각기일 | 2026.07.31 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 창고 내 저온창고 및 부속설비 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 점유는 인수 가능
말소기준권리는 2024.06.14. 기술보증기금 가압류 252,250,000원입니다. 그 뒤 설정된 최미현 근저당권 300,000,000원, 농업회사법인주식회사선우 근저당권 310,000,000원, 농협은행·농업협동조합중앙회 가압류, 국민건강보험공단·광주광역시 북구 압류와 근저당권 처분금지 가처분은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인된 6,000만원과 미상 보증금
| 임차인·점유자 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 주식회사 선우, 한동광 | 전부 | 2020.09.22 | 60,000,000원 월 2,400,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 신고 아님 | 60,000,000원 |
| 조계준 | 용도 알 수 없음 | 2023.12.27 | 보증금 미상 차임 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 신고 아님 | 확정 불가 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차·점유 신고는 2건입니다. 첫 번째 임차인은 말소기준권리보다 앞서 전입했고 보증금 60,000,000원과 월 차임 2,400,000원이 확인됩니다. 확정일자와 우선변제권이 확인되지 않아 배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
조계준은 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·점유 용도가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 존재하고 대항력이 인정될 경우 60,000,000원 외에 추가 인수액이 생길 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
비교 가능한 실거래 표본이 없어 최저가 또는 최소 실질취득가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 확인 가능한 것은 감정가 대비 비율뿐입니다. 현재 최저가는 감정가의 44.8%이지만, 임차보증금 인수를 반영한 금액은 최소 609,591,000원이며 미상 보증금 위험도 남아 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 549,591,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,895,910원 |
| 인수. 임차보증금 · 농업회사법인 주식회사 선우, 한동광 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 252,250,000원 | 252,250,000원 |
| 3. 근저당권 · 최미현 | 300,000,000원 | 289,445,090원 |
| 4. 근저당권 · 농업회사법인주식회사선우 | 310,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 32,836,498원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 131,345,992원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,026,432,490원 중 예상배당은 541,695,090원, 미배당은 484,737,400원입니다. 임차보증금 60,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성
- 이용상태. 일반철골구조 2층 건물로 1층은 창고, 2층은 사무소로 이용 중입니다.
- 주위환경. 종방마을 남동측 인근으로 단독주택과 농경지가 혼재하는 농경지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 1,571.0㎡ 창고용지로 평지·사다리형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로3류에 접합니다.
- 제한사항. 상대보호구역과 비행안전제3구역에 해당합니다.
- 공시지가. 156,400원/㎡입니다.
- 설비. 일반적인 급배수·위생·냉난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 매각제외와 현장 확인
특히 임차인이 건물 전부를 사용한다고 신고한 상태에서 별도의 전입자도 확인됩니다. 실제 사용구역, 사업자등록, 출입·열쇠 관리, 설비 소유권과 임대차 관계가 서로 어떻게 연결되는지 확인하지 않으면 명도와 시설 인수 과정에서 분쟁이 생길 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 농업회사법인 주식회사 선우, 한동광의 임대차계약서와 사업자등록일, 실제 점유 개시일, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 미상 보증금 확인. 조계준의 점유 공간, 전입 목적, 보증금, 차임, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 실질취득가 재산정. 현재 확인된 하한은 609,591,000원이며 미상 보증금과 명도비용을 추가해 응찰가를 결정해야 합니다.
- 설비 소유관계. 매각 제외되는 저온창고·부속설비의 소유자와 철거 여부를 확인하세요.
- 토지·건물 일괄 범위. 제시외 건물 포함 범위와 제외 설비의 경계를 감정평가서 도면 및 현장에서 대조하세요.
- 규제 검토. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·비행안전제3구역에 따른 이용 제한을 확인하세요.
- 배당순위 대조. 신청채권자 배당 0원으로 계산된 근거와 근저당권 이전·말소 관계를 원본 등기로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차계약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 남아 있는 인수액을 보라”
이 물건은 세 차례 유찰되어 감정가의 44.8%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리 이후의 근저당권·가압류·압류·가처분도 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 할인폭이 큰 권리정리형 물건처럼 보입니다.
그러나 핵심은 선순위 임차·점유관계입니다. 확인된 임차보증금 60,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하며, 별도 점유자의 보증금은 아직 알 수 없습니다. 최저가 549,591,000원이 아니라 최소 609,591,000원+α를 기준으로 판단해야 합니다. 여기에 저온창고와 부속설비가 매각에서 제외되고, 창고·사무소와 토지의 시장 시세도 확인되지 않아 환금성 판단도 쉽지 않습니다.
등기상 후순위는 정리되지만 점유 리스크는 정리되지 않았습니다. 임대차 원본과 미상 보증금, 설비 소유관계를 입찰 전에 확정하지 못한다면 낮은 최저가만으로 접근하기 어려운 고위험 물건입니다.
