대전지방법원 2025타경503181. 대전 대덕구 오정동 384-4에 있는 근린시설과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 974.1㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 지상 2층으로 1층은 소매점, 2층은 사무소 또는 소매점으로 이용 중입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2022.01.07. 설정된 문창신용협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 대덕구 압류, 케이비국민카드·현대캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 후순위 권리 구조는 단순하지만, 이 물건의 핵심은 등기부 밖 점유·임대차 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503181 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 오정동 384-4 제나동호 · 대전광역시 대덕구 대전로 1091 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 지상 2층 · 1층 소매점 · 2층 사무소 및 소매점 |
| 토지 | 974.1㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 김재희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,094,245,300원 / 2,006,179,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문창신용협동조합 / 2,916,860,051원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유 위험은 별도
말소기준 근저당권은 처음 3,120,000,000원으로 설정됐고, 2023.06.15. 채권최고액이 3,360,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025.11.20. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 이뤄졌지만, 권리 순위의 기준일은 최초 설정일인 2022.01.07.입니다.
2025.08.18. 경매개시결정과 그 이후의 압류·가압류는 낙찰로 소멸합니다. 다만 등기상 권리가 소멸하는 것과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수는 별개입니다. 이 사건은 말소기준보다 앞선 점유 기재가 존재하므로 임대차 확인 없이 “인수 0원”으로 확정할 수 없습니다.
② 점유·임차 관계 — 실질취득액을 막는 핵심 변수
| 점유 관련 명의 | 전입·기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)예원아트 황정진 | 2007.11.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회서 더에이치 황정진 | 2013.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더에이치 황정진 | 2013.04.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)크린워터시스템 염정진 | 2025.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 시스템 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
2007.11.19. 기재 1건과 2013.04.25. 기재 2건은 말소기준일인 2022.01.07.보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다.
전입일이 확인되지 않는 “시스템” 기재도 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 반면 2025.04.30. 기재된 (주)크린워터시스템 염정진은 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 기준일만 보면 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 49%, 시장가 대비는 미확정
감정가는 4,094,245,300원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 2,006,179,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
특히 본건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 바로 대조할 수 있는 물건이 아니라, 974.1㎡의 토지와 지상 2층 근린시설, 제시외 건물을 함께 취득하는 구조입니다. 토지 가치, 건물 상태, 임대수익, 공실, 명도비용과 미확인 보증금을 모두 합쳐 실질취득액을 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,006,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,461,790원 | - |
| 1. 근저당 · 문창신용협동조합 | 3,120,000,000원 | 1,983,717,210원 | 1,136,282,790원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,227,401원 | 0원 | 16,227,401원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 7,262,590원 | 0원 | 7,262,590원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 합계 3,143,489,991원 중 예상배당은 1,983,717,210원, 총 미배당은 1,159,772,781원입니다. 배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 반영돼 있지만, 보증금 미상 점유자의 대항력과 미배당 보증금이 확정되지 않았으므로 실제 인수액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세와 임차인 최우선변제에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,006,179,000원 | 1,983,717,210원 | 1,159,772,781원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,404,325,300원 | 1,387,882,047원 | 1,755,607,944원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 983,027,709원 | 970,797,432원 | 2,172,692,559원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한남오거리 북측 인근으로, 주택과 각종 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕의 지상 2층 건물이며, 외벽은 드라이비트와 외장석 붙임 등으로 마감돼 있습니다.
- 이용. 1층은 소매점, 2층은 사무소 또는 소매점으로 이용 중입니다.
- 토지. 974.1㎡의 대지로 상업용 이용, 평지·세로장방 형태이며 광대로 한 면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반), 대로3류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,822,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 2007.11.19. 및 2013.04.25. 점유 기재의 실제 점유공간·법인 실체·임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금과 차임, 확정일자, 사업자등록, 배당요구 여부가 확인돼야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 중복 명의 대조. “주식회서 더에이치 황정진”과 “주식회사 더에이치 황정진” 기재가 동일 점유관계인지 원본으로 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. “시스템”의 정확한 명칭, 점유 부분, 전입·사업자등록 기준일과 보증금을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 모두 매각대상에 포함되는지 현황과 목록을 대조해야 합니다.
- 명도 비용. 소매점·사무소 영업 중단, 시설물 철거, 이사비와 인도명령 가능성을 현장 조사해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 비율이 아니라 인근 토지 단가, 임대수익, 공실과 건물 상태를 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
- 세금 확인. 대덕구 압류와 체납 관련 당해세 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 점유 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서 중요한 것은 감정가 할인율이 아니라 최종적으로 얼마를 부담하느냐입니다. 말소기준 이후의 등기권리는 소멸하지만, 말소기준 이전 전입 기재 3건과 전입일 미상 기재 1건의 보증금이 확인되지 않았습니다.
대항력 있는 점유자의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 더해져 실질취득액이 높아질 수 있습니다. 현재 자료만으로는 인수액도, 실질취득액도, 시장가 대비 할인율도 확정할 수 없습니다. 등기 권리는 소멸형이지만 임대차는 미확정형. 보증금·확정일자·배당요구와 실제 점유공간이 확인되기 전까지는 응찰 보류가 합리적입니다.
