대전지방법원 2025타경503181. 대전광역시 대덕구 오정동 384-4에 위치한 근린시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 지상 2층 규모의 근린생활시설로, 소매점과 사무소로 이용 중이며 토지면적은 974.1㎡입니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
현재 소유자는 김재희이며, 2022년 1월 7일 설정된 문창신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 압류·가압류가 이어졌고, 근저당권은 2023년 채권최고액이 변경되었으며 2025년 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
등기상 후순위 권리들의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 이 물건에서 중요한 변수는 등기부에 표시된 근저당이나 가압류가 아니라 말소기준 이전부터 나타나는 점유·전입 신고와 미확인 임차보증금입니다. 근린시설의 실제 사용관계, 사업자등록 및 점유 요건을 확인하지 않고 대항력이나 인수액을 확정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503181 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 오정동 384-4 도로명주소: 대전광역시 대덕구 대전로 1091 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 974.1㎡ · 지목 대 · 상업용 이용 · 평지 · 세로장방형 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 콘크리트지붕 · 지상 2층 |
| 이용상태 | 기호(2): 1층 소매점, 2층 사무소 기호(3): 1층 소매점, 2층 소매점 |
| 소유자 | 김재희 |
| 감정가 | 4,094,245,300원 |
| 최저매각가 | 2,006,179,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 2,916,860,051원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2022.01.07 문창신용협동조합 근저당권 |
| 근저당권 승계 | 2025.11.20 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 위험이 남는다
말소기준권리는 2022.01.07 을구 15번 문창신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,120,000,000원이며, 2023.06.15 변경등기를 통해 3,360,000,000원으로 증액되었습니다. 이후 2025.11.20 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다.
2025년 임의경매개시결정, 대덕구 압류, 주식회사 케이비국민카드 및 현대캐피탈 주식회사의 가압류는 말소기준 이후의 등기권리로, 매각에 따른 소멸 대상입니다. 종전 하나은행·농협은행 등 오래된 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 및 점유관계 — 핵심 권리 위험
현황조사에는 2007년과 2013년부터 전입·신고된 것으로 표시된 관계인들이 있습니다. 이 날짜들은 말소기준권리인 2022.01.07보다 앞섭니다. 다만 상가의 대항력은 단순 전입일만으로 확정되는 것이 아니고, 실제 인도·사업자등록 등 법정 요건을 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·점유 범위도 확정되지 않아 대항력은 가능·미상으로 판단해야 합니다.
| 기재 명칭 | 전입·신고일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금·승계 |
|---|---|---|---|---|
| (주)예원아트 황정진 | 2007.11.19 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 승계 신고 해당 없음 |
| 주식회서 더에이치 황정진 | 2013.04.25 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 동일 명칭 중복 확인 필요 |
| 주식회사 더에이치 황정진 | 2013.04.25 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 동일 명칭 중복 확인 필요 |
| (주)크린워터시스템 염정진 | 2025.04.30 | 기준 이후 신고 | 미상 | 보증금 미상 승계 신고 해당 없음 |
| 시스템 (주거 기재) | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 보증금 미상 독립 임차인 여부 확인 필요 |
현황조사 및 매각물건명세서상 표시된 신고·기재 내역입니다. 법적으로 독립된 실제 임차인 수는 아직 확정할 수 없습니다. 특히 2013.04.25 신고된 더에이치 관련 명칭은 표기가 유사하여 동일인·중복 여부를 확인해야 합니다. 임차권 승계 또는 보증기관 대위 신고로 표시된 항목은 없습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면, 실질취득금액은 낙찰가와 인수액의 합계입니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 그만큼 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다.
따라서 이 물건은 최저매각가 2,006,179,000원만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 선순위 임차보증금, 실제 배당액, 승계 범위를 먼저 확정하고 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰, 그러나 실질취득가가 기준
감정가 4,094,245,300원인 물건의 현재 최저매각가는 2,006,179,000원입니다. 2회 유찰을 거치면서 감정가의 49% 수준으로 내려왔습니다.
그러나 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다. 실제 거래 시세와 임차보증금 인수액이 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가가 적정 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 근린시설과 토지가 함께 매각되는 물건이므로 토지 가치, 건물의 이용상태, 임대수익과 명도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 2,006,179,000원 | 1,983,717,210원 | 1,159,772,781원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 1,404,325,300원 | 1,387,882,047원 | 1,755,607,944원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 983,027,709원 | 970,797,432원 | 2,172,692,559원 |
각 회차의 채권자 예상배당과 미배당은 집행비용 및 등기채권을 기준으로 계산된 시뮬레이션입니다. 미배당 채권액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 임차인의 배당 및 인수 가능 금액은 별도 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,006,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 22,461,790원 |
| 1. 근저당 · 문창신용협동조합 (배당모형 기준) | 3,120,000,000원 | 1,983,717,210원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,227,401원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 7,262,590원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 계산상 집행비용은 22,461,790원이고, 나머지 1,983,717,210원이 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류채권에 대한 배당과 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 채권자 미배당 합계는 1,159,772,781원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대덕구 오정동 한남오거리 북측 인근에 위치합니다. 주변은 주택과 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 용도. 기호(2)는 1층 소매점·2층 사무소, 기호(3)는 1층과 2층 모두 소매점으로 이용 중입니다. 근린시설의 실제 점유자와 사용관계 확인이 중요합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 콘크리트지붕의 지상 2층 건물이며, 기본적인 급·배수 위생설비와 전기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 면적 974.1㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방형이며 광대로 한 면에 접합니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,822,000원/㎡입니다. 공시지가를 실제 거래 시세나 낙찰 적정가로 곧바로 해석해서는 안 됩니다.
- 공부 및 건축 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린시설과 토지의 일괄매각이므로 일반 주거용 단위세대보다 사용 목적과 매수 수요의 영향을 크게 받을 수 있습니다. 임대수익과 실제 거래 시세 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 대항력 확인. 2007.11.19 및 2013.04.25 신고 관계인의 실제 점유·사업자등록·임대차 개시일을 확인하고, 대항력 성립 여부를 개별적으로 판단해야 합니다.
- 보증금 및 배당요구 확인. 각 임대차계약의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고 실제 미배당 보증금 중 매수인이 인수할 금액을 산정해야 합니다.
- 중복 표시 확인. 더에이치 관련 유사 명칭과 동일 신고일의 법적 동일성을 확인하세요. 또한 '시스템' 기재가 독립된 임대차관계인지도 확인이 필요합니다.
- 실질취득금액 재계산. 낙찰가격과 인수보증금, 명도 및 기타 취득 비용을 합산해 실제 취득 부담을 계산하세요. 단순 최저매각가와 감정가의 차액만으로 투자 수익을 산정해서는 안 됩니다.
- 근저당권 변경·이전 확인. 채권최고액 3,360,000,000원 변경등기와 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 내용을 반영하여 실제 채권 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 대덕구 압류와 관련된 조세채권의 법정기일, 우선순위 및 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물의 위치·구조·사용현황과 토지 및 건물의 매각 범위를 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 및 수익성 검토. 토지와 근린시설의 실거래 사례, 임대료 수준, 공실 가능성, 유지비용 및 환금성을 검토해야 합니다.
- 명도 위험 확인. 실제 점유자와 사용 부분을 조사하고, 인도명령 대상 여부 및 별도 명도소송 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 재확인. 매각기일 전에 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 안전한 반값 매수”
이 사건은 감정가 4,094,245,300원에서 최저매각가 2,006,179,000원으로 가격이 크게 내려온 근린시설·토지 일괄매각 물건입니다. 외형적으로는 할인 폭이 크지만, 현재 확인된 사실만으로 저렴한 매수 기회라고 결론 내릴 수 없습니다.
말소기준권리 이후의 후순위 등기권리는 소멸하는 구조이나, 말소기준보다 앞선 신고 관계인들의 임차보증금과 대항력은 미확정입니다. 특히 2007년·2013년 신고 내역은 실질취득금액 자체를 바꿀 수 있는 중요한 확인 사항입니다.
또한 현재 배당모형의 인수액 0원은 어디까지나 계산상 가정이며, 임차관계와 최신 근저당권 변경·이전 내용을 반영한 확정 수치가 아닙니다. 실제 거래 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 곧바로 가격 경쟁력으로 인정하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급(37점). 이는 후순위 등기권리 때문이 아니라, 선순위 임차 가능성·보증금 미상·실질취득가 미확정·근린시설의 시세 검증 한계를 함께 반영한 보수적인 평가입니다. 이 물건의 입찰 여부는 추가 유찰을 기다리는 것보다 임차관계와 인수금액을 먼저 확정한 다음 판단하는 것이 핵심입니다.
