광주지방법원 2025타경4068. 광주 북구 오룡동 와이어스파크 17층 에프비-1704호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업지원센터)입니다. 현재 소유자는 이재운이고, 등기상 말소기준권리는 2021.11.02 주식회사하나은행 근저당권 252,000,000원입니다. 이후 설정된 김재수 근저당, 다수의 가압류·압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유 관계도 핵심은 명확합니다. 현황조사에는 주식회사 모강,서완식이 전부를 사무실로 사용하며, 2022.07.29 전입, 보증금 10,000,000원·월세 800,000원으로 기재돼 있습니다. 이 전입일은 말소기준일 2021.11.02보다 늦어 대항력이 없고, 따라서 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4068 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오룡동 1110-43 와이어스파크 17층 에프비-1704호 |
| 용도 / 층 | 집합건물 · 공장(지식산업지원센터) · 22층 내 17층 |
| 소유자 | 이재운 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 150,080,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 163,431,874원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.11.02 하나은행 근저당권입니다. 2024.10.28 김재수 근저당권 26,000,000원을 비롯해 그 뒤의 가압류·압류와 2025.06.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부 요약상 근저당권은 2건, 압류·가압류는 13건이 확인되지만, 매수인에게 등기상 인수되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 1건, 대항력 없음
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모강,서완식 | 전부 · 사무실 | 2022.07.29 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없으며, 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하는 구조도 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 56% 숫자만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 150,080,000원으로 감정가 268,000,000원의 56%입니다. 그러나 이 물건은 감정평가상 일반 주거용이 아니라 공장(지식산업지원센터)이고, 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하기에는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,901,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 252,000,000원 | 147,178,880원 |
| 2. 근저당 · 김재수 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 17,672,492원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 16,856,769원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 66,838,511원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 12,330,891원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 1,127,163,802원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 39,855,905원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 635,732,810원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 285,191,762원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 128,435,141원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 중소기업은행 | 40,421,323원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 294,256,465원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 18,334,574원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서는 집행비용 2,901,120원을 제외한 147,178,880원이 하나은행에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 2,813,911,565원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 오룡동 첨단체육공원 북서측 인근이며, 주위는 산업단지입니다. 감정평가에서는 제반환경을 양호하다고 봤습니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정이 양호하고, 대지권 목적 토지는 중로 및 소로에 접해 출입도로 상태도 양호합니다.
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업지원센터)으로 이용 중이며, 토지 또한 공장(지식산업센터) 용도 건부지입니다.
- 규제. 준공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역·산업육성구역·연구개발특구에 포함됩니다. 공시지가는 371,600원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 22층 건물 중 17층이고 급·배수, 소화전, 소방, 위생, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 특이사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·명도. 주식회사 모강,서완식이 전부를 사무실로 사용 중인 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 과정은 별도 확인이 필요합니다.
- 용도 적합성. 지식산업지원센터 용도와 국가산업단지·산업시설구역 등 토지이용 규제를 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 56%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·유사 지식산업센터의 실제 거래가격과 임대수요를 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현 회차에서도 신청채권자 하나은행 청구액 163,431,874원이 전액 충족되지 않습니다. 후순위 채권은 대부분 미배당이지만 현 분석상 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2021.11.02 하나은행 근저당이 말소기준이고, 점유자의 2022.07.29 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 268,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 150,080,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 공장(지식산업지원센터) 용도이고 실제 환금성은 일반 주거용과 다릅니다. 권리는 비교적 명료하지만, 가격 메리트는 실거래 검증 전까지 보류. 이 물건의 승부처는 권리보다 실제 수요와 환금성입니다.
