대전지방법원 2025타경503232. 용전동 143-4 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 기재되어 있으나, 실제 현황은 7가구 내외의 다가구주택으로 이용 중입니다. 대지 면적은 247.6㎡이고, 건물은 시멘트벽돌조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층, 사용승인일은 1986.09.22입니다. 감정가와 현재 최저매각가격은 모두 606,171,670원입니다.
등기상 말소기준은 2017.02.21 한국주택금융공사의 근저당권으로 채권최고액은 530,000,000원입니다. 경매개시결정도 한국주택금융공사가 신청했습니다. 등기상 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차관계는 별도로 봐야 합니다. 특히 이영길의 전입일이 말소기준보다 빠르고 보증금이 확인되지 않아, 등기상 소멸 여부만으로 매수인 부담을 0원이라고 결론낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503232 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 용전동 143-4 · 대전광역시 동구 계족로418번길 27-1 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 현황 7가구 내외의 다가구주택 |
| 토지 | 대 247.6㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 622,700원/㎡ |
| 건물 | 시멘트벽돌조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1986.09.22 |
| 공유자 | 이미화·이순자·이영길·이용길·이윤길·이인자 각 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 606,171,670원 / 606,171,670원 |
| 청구금액 | 141,619,628원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
기존 김주환 명의의 소유권은 상속을 원인으로 2025.09.08 공유자 6명에게 각 6분의 1씩 이전되었습니다. 이어 2025.09.11 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 등기상 경매로 소멸할 권리는 비교적 단순하지만, 실제 이용현황이 다가구주택이므로 점유자별 전입일과 보증금 확인이 권리분석의 핵심입니다.
② 임차·점유 조사 — 보증금 미상 선순위 전입자
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영길 | 2016.07.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허종숙 | 2020.05.04 | 미상 | 말소기준 후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
이영길은 말소기준인 2017.02.21보다 앞선 2016.07.27 전입입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인으로 확정해서도, 인수액을 0원으로 확정해서도 안 됩니다. 실제 임대차계약과 보증금이 존재하고 대항요건을 갖췄다면 매수인에게 인수 위험이 생길 수 있습니다. 허종숙은 2020.05.04 전입으로 말소기준 뒤입니다.
③ 예상배당표 (매각가 606,171,670원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 8,461,717원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 530,000,000원 | 530,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 67,709,953원 |
위 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다. 특히 이영길의 보증금이 확인되지 않았으므로, 표의 소유자 잔여액 67,709,953원을 실제 잔여액으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차위험은 별개
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 100%) | 606,171,670원 | 530,000,000원 | 0원 | 67,709,953원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 80%) | 484,937,336원 | 477,687,963원 | 52,312,037원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 64%) | 387,949,868원 | 381,718,570원 | 148,281,430원 | 0원 |
6회 유찰 시 매각가 484,937,336원, 7회 유찰 시 387,949,868원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 이 수치는 등기상 근저당 배당을 기준으로 한 계산입니다. 선순위 전입자의 실제 보증금이 확인되지 않는 한, 낙찰가가 내려간다고 해서 실질취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑤ 매각조건·건물 현황
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 부속건물 면적 차이. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 변소가 건축물대장상 1.9㎡, 건물등기사항증명서상 1.1㎡입니다.
- 실제 이용. 공부상 단독주택이지만 현황은 7가구 내외의 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 정원수. 감나무 등 정원수는 토지 감정평가 및 최저매각가격에 포함되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 특이사항은 없습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 동구 용전동 소재 용전네거리 북동측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·다가구주택 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스 정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 247.6㎡, 평지·자루형·세로한면(가)이며 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·전기설비·난방설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이영길 임대차 확인. 2016.07.27 전입의 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 점유 개시와 현재 점유를 반드시 확인해야 합니다.
- 다가구 전체 점유 확인. 현황 7가구 내외이므로 확인된 2명 외 점유자와 임대차계약이 있는지 현장조사와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 선순위 전입자의 보증금도 확인되지 않았습니다.
- 건물 현황 확인. 제시외 건물 포함 여부와 부속건물 면적 차이, 실제 7가구 내외 이용 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 유찰 횟수만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 선순위 전입부터”
이 사건은 감정가와 현재 최저가가 606,171,670원이고 이미 5회 유찰된 것으로 표시됩니다. 그러나 권리분석에서 먼저 볼 숫자는 유찰 횟수가 아닙니다. 2016.07.27입니다. 이영길의 전입일이 2017.02.21 말소기준보다 앞서고 보증금은 확인되지 않았습니다. 게다가 건물은 실제 7가구 내외의 다가구주택으로 이용되고 있습니다.
등기상 근저당은 매각으로 소멸하지만, 선순위 전입자의 임대차가 확인되면 이야기가 달라집니다. 현 단계에서는 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없고 실질취득비용도 계산할 수 없습니다. 비교 실거래 자료도 없으므로 “5회 유찰 = 싸다”는 결론 역시 금지입니다. 이 물건은 가격보다 먼저 선순위 전입자의 보증금과 전체 다가구 임대차 현황을 확정해야 하는 사건입니다.
