대전지방법원 2025타경503232. 대전광역시 동구 용전동 143-4에 위치한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 토지는 247.6㎡이고, 건물은 1986.09.22 사용승인된 시멘트벽돌조 및 벽돌조 슬래브지붕의 2층 주택입니다. 공부상 단독주택이지만 현황은 7가구 내외의 다가구주택으로 이용되고 있습니다.

한국주택금융공사가 2017.02.21 설정된 채권최고액 530,000,000원의 근저당권에 근거하여 임의경매를 신청했습니다. 신청채권액은 141,619,628원입니다. 근저당권에는 같은 소재지 토지가 공동담보로 표시되어 있습니다.

등기부상 소유권은 상속을 거쳐 이미화·이순자·이영길·이용길·이윤길·이인자 6명의 공유로 이전되어 있으며, 각 지분은 6분의 1입니다. 문제는 공유자 중 이영길의 전입일이 근저당권 설정일보다 앞선다는 점입니다. 이영길이 공유자인 사실과 임대차보증금이 존재하는지는 구분해서 확인해야 합니다. 전입일만으로 실제 인수할 보증금이 있다고 확정할 수는 없지만, 인수 위험을 무시해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도

등기부상 말소기준은 2017.02.21 한국주택금융공사 근저당권입니다. 해당 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 근저당권과 같은 날 등기된 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기는 별도 확인이 필요합니다. 그 내용은 한국주택금융공사의 동의 없는 제한물권 설정, 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권 제한행위를 금지하는 것입니다.

이 물건의 핵심은 말소기준보다 먼저 발생했을 수 있는 임대차관계입니다. 이영길은 2016.07.27 전입하여 근저당권보다 선순위이나, 동시에 현재 공유자로 등기되어 있습니다. 실제 임대차계약의 존재, 점유 경위, 임차인 지위, 보증금 및 소유권 취득에 따른 권리관계 변동을 확인하지 않고 매수인 인수 여부를 확정해서는 안 됩니다.

② 점유·임차인 분석 — 선순위 전입 확인이 관건

현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 전입자 2명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최종 우선변제·인수액을 산정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 확인되지 않습니다.

현황 7가구 내외가 이용하는 건물임에도 확인된 전입자는 2명입니다. 따라서 이 2명이 모든 실제 임차인을 대표한다고 볼 수 없습니다. 다른 세대의 실제 점유자, 전입·확정일자, 보증금, 계약 상대방을 각각 조사해야 합니다. 추가 선순위 임차인이 확인될 경우 매수인 인수위험은 별도로 발생할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 6회 유찰의 의미

현재 최저매각가는 424,320,000원으로 감정가 606,171,670원의 약 70% 수준입니다. 하지만 현재의 할인폭은 어디까지나 감정평가액 대비입니다. 주변 유사 거래가격이 확인되지 않아 실제 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

미배당액은 한국주택금융공사 근저당권의 채권최고액 530,000,000원을 기준으로 계산한 추정치입니다. 실제 청구채권 잔액 및 임차인 배당과는 다를 수 있으며, 근저당권의 미배당액 자체가 매수인 인수채무라는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 424,320,000원 가정)

집행비용 추정액은 6,643,200원입니다. 위 배당표는 근저당권 채권최고액 기준의 단순 배분으로, 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권잔액·우선순위 조정은 미반영입니다. 따라서 최종 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 동구 용전동 용전네거리 북동측 인근. 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 토지. 247.6㎡, 지목 대, 평지의 자루형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며, 제1종일반주거지역에 속합니다. 공시지가는 622,700원/㎡입니다.
• 건물. 1986.09.22 사용승인된 2층 벽돌조 주택으로 위생·급배수·전기·난방 설비가 설치되어 있습니다. 건물 노후도와 실제 유지보수 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 이용형태. 공부상 단독주택이나 현황 7가구 내외가 거주하는 다가구주택입니다. 가구별 임대차계약과 점유현황이 수익성·인수위험·명도비용에 직접 영향을 미칩니다.
• 토지이용규제. 도시지역·제1종일반주거지역· 가축사육제한구역(전부제한지역)에 해당합니다.
• 환금성. 건물의 노후도와 다가구 이용 형태, 불확실한 임대차관계 때문에 일반적인 단독주택보다 매수자별 사업성·관리 부담의 차이가 클 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이영길의 권리관계 확인. 2016.07.27 전입 경위, 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 점유의 계속성, 2024.01.18 상속 및 2025.09.08 소유권이전 이후의 법적 지위를 확인하세요.
• 현황 7가구 전수조사. 확인된 전입자 2명 외에 다른 점유자가 있는지 조사하고, 각 호실별 보증금·월세·전입일· 확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
• 실질취득비용 재산정. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 실제 취득비용을 산정해야 합니다. 단순 최저가를 취득원가로 사용하지 마세요.
• 매각물건명세서 재확인. 선순위 임차권과 매각으로 소멸하지 않는 권리, 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기 및 최신 변경사항을 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각 범위, 부속건물 면적 불일치(1.9㎡ / 1.1㎡), 정원수 포함 여부와 실제 현황을 대조하세요.
• 건물 상태 점검. 노후 건물의 누수·균열·설비·방수· 구조 상태를 확인하고 예상 수선비를 입찰가에 반영하세요.
• 주변 가격 조사. 용전동 내 유사 대지면적·건물연식· 다가구 이용형태의 거래가격을 확인하고, 인수액을 포함한 실질취득비용과 비교하세요.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유 가구별 인도 가능성과 체납 공과금, 정산해야 할 비용을 조사하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서· 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 임대차 관련 증빙을 최신 상태로 확인하세요.

맺으며 — “6회 유찰보다 중요한 건 미확정 보증금”

이 물건은 감정가 606,171,670원에서 최저가 424,320,000원까지 내려온 다회유찰 사건입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 현황 7가구 내외의 다가구주택이며 말소기준보다 앞서 전입한 이영길의 법적 지위와 보증금이 확인되지 않았습니다.

이영길이 현 공유자라는 점은 일반적인 선순위 임차인 사건과 다른 변수입니다. 이 사실만으로 임차권 존재 또는 부존재를 단정할 수 없습니다. 다른 가구의 임대차관계도 추가 조사해야 합니다. 인수액이 없는 것으로 확정되기 전에는 실제 취득비용과 시세 대비 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

결론은 권리·점유관계 확인 전 입찰 보류입니다. 6회 유찰은 낮은 최저가를 보여줄 뿐, 인수위험의 해소를 뜻하지 않습니다. 임차인 지위와 보증금이 확정되고, 실제 인수액을 반영한 취득원가가 주변 거래가격보다 충분히 낮은지 검증된 뒤에야 가격 경쟁력을 논할 수 있습니다.