대전지방법원 2025타경503232. 대전 동구 용전동 143-4 토지 247.6㎡와 시멘트벽돌조·벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 공부상 단독주택이나 감정평가와 매각물건명세서에는 현황 7가구 내외의 다가구주택으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 제시외 건물과 감나무 등 정원수도 감정평가 및 최저매각가격에 포함됩니다.
등기상 말소기준권리는 2017.02.21. 설정된 한국주택금융공사의 근저당권 530,000,000원입니다. 경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차관계는 별도입니다. 이영길의 전입일은 2016.07.27.로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503232 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 용전동 143-4 · 대전광역시 동구 계족로418번길 27-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공부상 단독주택 · 현황 7가구 내외의 다가구주택 |
| 토지 | 247.6㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1986.09.22. |
| 소유자 | 이미화·이순자·이영길·이용길·이윤길·이인자 각 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 606,171,670원 / 207,916,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 141,619,628원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 미확정
김주환 명의였던 소유권은 2024.01.18. 상속을 원인으로 2025.09.08. 여섯 명의 공유자에게 각 6분의 1씩 이전됐습니다. 한국주택금융공사는 임의경매 실행에 필요한 상속등기를 대위해 진행했고, 2025.09.11. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준인 한국주택금융공사 근저당권과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 선순위 1명, 보증금은 미상
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영길 | 2016.07.27 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 전 전입. 보증금 미배당분 인수 가능성 확인 필요 |
| 허종숙 | 2020.05.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 말소기준 후 전입. 보증금·배당요구 여부 확인 필요 |
보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없으므로 신고 기준 실제 임차·점유자는 2명입니다. 다만 이영길은 현재 공유자 명단에도 포함돼 있어, 임차인인지 공유자 점유인지 임대차의 실체를 원본 서류로 구분해야 합니다. 또한 현황상 7가구 내외가 이용 중인데 확인된 임차·점유 신고자는 2명뿐이므로, 나머지 가구의 전입·보증금·점유원인도 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 606,171,670원이고 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 207,916,000원입니다. 표면상 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 동일 용도의 최근 실거래 비교치가 확인되지 않고 선순위 전입자의 보증금도 미상입니다. 따라서 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 부족합니다.
가격 검토의 출발점은 최저가가 아니라 이영길의 실제 임대차 여부와 보증금, 배당요구 여부를 확인한 뒤 계산하는 실질취득가입니다. 여기에 현황 7가구의 명도·이전 비용, 1986.09.22. 사용승인 건물의 상태, 제시외 건물과 부속시설의 정비비용까지 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,916,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.8% 추정) | - | 3,710,824원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 530,000,000원 | 204,205,176원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 325,794,824원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 계산상 등기권리 인수액은 0원이나, 이영길의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 인수액까지 0원으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 207,916,000원 | 204,205,176원 | 325,794,824원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 | 145,541,200원 | 142,703,623원 | 387,296,377원 | 충족 |
| 5회 유찰 시 | 101,878,840원 | 99,652,536원 | 430,347,464원 | 미충족 |
⑤ 입지·물건성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 단독주택이지만 현황은 7가구 내외의 다가구주택입니다. 공부상 용도와 실제 점유·임대 형태를 함께 확인해야 합니다.
- 입지. 용전네거리 북동측 인근의 기존 주택지대로, 단독주택·근린생활시설·다가구주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 247.6㎡의 대지로 제1종일반주거지역, 평지, 자루형, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 622,700원/㎡입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1986.09.22.입니다. 위생·급배수·전기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물 및 감나무 등 정원수가 감정평가와 최저매각가격에 포함됩니다.
- 면적 차이. 부속건물 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 변소는 건축물대장상 1.9㎡, 건물등기사항증명서상 1.1㎡입니다.
- 환금성. 단독주택·토지이면서 현황 다가구주택이고 자루형 토지에 다수 점유자가 있어, 일반적인 집합건물보다 매수자별 검토 항목이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이영길 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 공유자 지위의 관계를 확인하세요.
- 7가구 전체 점유조사. 현황조사에 표시된 2명 외 나머지 가구의 성명, 전입일, 보증금, 점유부분과 임대차계약 존재 여부를 직접 확인하세요.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 선순위 임차보증금 미배당분, 명도·이전비용, 건물 정비비용을 더해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 말소기준 전후 대조. 2017.02.21. 근저당과 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기의 처리 조건을 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 부속 변소, 정원수의 위치·현황과 토지 경계를 현장에서 대조하세요.
- 건물 상태 확인. 외벽·내벽·창호·급배수·난방설비의 실제 상태와 7가구 이용에 필요한 보수 범위를 확인하세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 서류와 교부청구 내역을 확인하세요.
- 가격 비교 확보. 감정가 대비 하락률만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 단독·다가구주택과 토지의 최근 거래를 별도로 조사하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건은 세 차례 유찰돼 최저가가 207,916,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기상 근저당이 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이 되지는 않습니다. 말소기준보다 앞선 이영길의 전입이 있고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상입니다. 현황상 7가구 내외가 이용 중이라는 점까지 고려하면, 현재 확인된 2명만으로 전체 임차관계를 판단해서도 안 됩니다.
선순위 임차보증금이 존재하고 낙찰가에서 전액 배당되지 않는다면 그 미배당분은 매수인 부담이 될 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “감정가의 34.3%라서 싸다”가 아니라, “선순위 보증금과 7가구 점유를 확인하기 전에는 가격을 평가할 수 없다”입니다. 권리는 확인 조건부, 가격 판단은 보류입니다.