광주지방법원 2025타경4525. 담양군 금성면 석현리의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 감정평가상 조적조 슬래브지붕 단층 주택이고, 주위는 단독주택과 농경지가 섞인 면소재지 내 농촌지대입니다. 현재 소유자는 심명철이며, 말소기준권리는 2024.04.16 설정된 목포신용협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당입니다.
등기상 현재 문제되는 후순위 권리는 2025.04.03 김종희의 소유권이전청구권가등기, 2025.05.13 삼성카드의 15,596,982원 가압류, 2025.07.15 목포신용협동조합의 임의경매개시결정입니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 다만 가등기는 별도 메모에서 담보가등기 여부·종류 확인 필요로 표시돼 있으므로 입찰 전 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4525 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 금성면 석현리 406-2 · 전라남도 담양군 금성면 무림길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 건물 이용상태 ‘주택’ |
| 소유자 | 심명철 |
| 감정가 / 최저가 | 162,110,020원 / 162,110,020원 (신건) |
| 청구금액 | 92,359,350원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 토지 | 330.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 한국주택은행의 32,500,000원 근저당은 2020.03.30 말소됐고, 같은 날 설정된 광주미래신용협동조합 128,700,000원 근저당도 2024.04.16 해지됐습니다. 현재 말소기준은 바로 그날 새로 설정된 목포신용협동조합의 120,000,000원 근저당입니다. 이후 등기는 제공된 판정상 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유관계 — 박순채는 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박순채 | 2024.09.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
박순채의 전입신고일은 2024.09.02로 말소기준권리인 2024.04.16 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력이 없으므로 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 임차인·점유자는 1명으로 파악됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,110,020원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,069,540원 |
| 1. 근저당 · 목포신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 15,596,982원 | 15,596,982원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,443,498원 |
현재 회차에서는 채권총액 135,596,982원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 23,443,498원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물 및 이용상태
- 건물. 조적조 슬래브지붕 단층 건물로 이용상태는 ‘주택’입니다. 외벽은 돌붙임·몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지붙임·타일붙임, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 냉·난방설비, 위생 및 급배수설비, 전기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 면적 330.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 자연취락지구·개발촉진지구·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 48,300원/㎡입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 담양금성중학교 북서측 인근으로, 단독주택과 농경지가 소재하는 면소재지 내 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도 특성. 단독주택과 토지의 일괄매각으로 아파트형 표준화 물건과 달리 토지 상태·농지 규제·현장 이용관계가 입찰 판단에 직접 영향을 줍니다.
- 매각 제외. 지상 이동식텐트(창고용)와 점유자 소유 수목은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록3은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 매수신청보증금이 몰수됩니다.
- 원상회복 가능성. 지목 ‘답’과 현황 ‘주거나지’의 차이 때문에 향후 원상회복명령 가능성이 있다는 회신 내용을 확인해야 합니다.
- 가등기 원문 대조. 갑구 28번 가등기는 말소기준 후순위지만 ‘담보가등기 — 종류 확인 필요’라는 주의사항이 있어 성격을 반드시 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 박순채는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 현황조사와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 이동식텐트와 점유자 소유 수목이 매각 제외이므로 현장 경계와 소유관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증이 더 중요하다
등기와 임차관계만 보면 이 사건은 비교적 정리된 편입니다. 2024.04.16 목포신용협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가등기·가압류·경매개시결정은 소멸하며, 점유자 박순채도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 제공된 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 입찰의 핵심은 따로 있습니다. 목록3은 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수, 현황 차이에 따른 원상회복명령 가능성까지 명시돼 있습니다. 여기에 가등기의 성격도 재확인이 필요합니다. 즉 이 물건은 권리 인수는 가볍지만 입찰요건과 토지 규제 확인이 무거운 사건입니다.
