광주지방법원 2025타경4860. 광주광역시 북구 문흥동 787-8, 우산아파트 213동 1층 103호입니다. 소유자 고일은 2023.11.18. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2024.01.15. 소유권을 이전받았고, 2024.05.09. 최익주 명의의 채권최고액 50,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이어 2024.07.05. 국민은행의 37,000,000원 가압류가 들어왔고, 2025.07.23. 그 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
권리 순서는 비교적 명확합니다. 현재 살아 있는 권리 중 가장 앞선 2024.05.09. 최익주 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 낙찰자가 떠안는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 핵심은 권리보다 현재 가격이 최근 거래와 비교해 어느 위치에 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문흥동 787-8 213동 1층103호 · 광주광역시 북구 면앙로31번길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 103호 |
| 실거래 매칭면적 | 39.69㎡ · 면적 매칭 |
| 소유자 | 고일 · 2023.11.18. 협의분할에 의한 상속 · 2024.01.15. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 74,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구액 | 25,513,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상이므로, 실제 점유자와 점유 원인은 현황 확인이 필요합니다. 권리상 기준점은 2024.05.09. 설정된 최익주 근저당권이며, 그 뒤 2024.07.05. 국민은행 가압류와 2025.07.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 두 번 유찰 뒤 최근 평균의 64.7%
실거래 매칭 자료는 주공1, 목표면적 39.69㎡ 기준이며 최근 12개월 거래 12건의 평균은 115,083,333원입니다. 현재 최저매각가 74,480,000원은 이 최근 평균의 64.7%입니다. 최신 거래는 2026.03. 101,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래금액보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.3㎡ | 4 | 101,000,000원 |
| 2026.02 | 39.69㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 39.69㎡ | 1 | 96,000,000원 |
| 2025.12 | 39.3㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 39.3㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 39.69㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 39.3㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 39.3㎡ | 2 | 119,000,000원 |
| 2025.10 | 39.3㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2025.09 | 39.3㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 39.3㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2025.08 | 39.69㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 평균 | 39.69㎡ | 12건 | 115,083,333원 |
최근 12건의 거래 범위는 96,000,000원~130,000,000원이고, 평균은 115,083,333원입니다. 현재 최저가 74,480,000원은 감정가의 56%, 최근 12개월 평균의 64.7%로 내려와 있습니다. 특히 같은 1층 거래도 2026.02. 96,000,000원 기록이 있어, 현재 회차 가격은 실거래 범위 아래에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,740,640원 |
| 1. 근저당 · 최익주 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 37,000,000원 | 22,739,360원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사국민은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 87,000,000원 중 예상 배당액은 72,739,360원, 미배당은 14,260,640원입니다. 강제경매개시결정 항목은 채권액이 별도로 산정되지 않아 배당 계산에서 0원으로 반영됐습니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 74,480,000원 | 72,739,360원 | 14,260,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 52,136,000원 | 50,797,552원 | 36,202,448원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 36,495,200원 | 35,438,286원 | 51,561,714원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 현재 회차도 이미 최근 실거래 평균보다 낮기 때문에 단순히 “더 유찰돼야만 가격 메리트가 생긴다”고 볼 상황은 아닙니다. 현재 74,480,000원 자체가 최근 12개월 평균 115,083,333원보다 낮게 형성돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문흥초등학교 북동측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지와 근린상가 등으로 이루어진 일반 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로 등이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 103호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 택지개발지구와 토지구획정리사업지구 등에 포함됩니다. 공시지가는 790,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 실거래 매칭 표본은 39.3㎡·39.69㎡ 위주이며 최근 12건의 거래금액은 96,000,000원부터 130,000,000원까지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없고 인수액도 0원이지만, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.05.09. 최익주 근저당권이 말소기준이고 이후 국민은행 가압류·강제경매개시결정이 소멸하는 구조인지 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 시세 표본 대조. 감정 대상은 우산아파트이고 실거래 매칭 단지명은 주공1로 조회돼 있으므로, 실거래 표본이 대상 물건과 직접 비교 가능한지 원자료를 확인해야 합니다.
- 1층 가격 차이. 최근 거래 중 2026.02. 1층 39.69㎡ 거래가 96,000,000원으로 확인되므로 층 조건을 포함해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 미배당 구분. 현재 회차에서 채권자 미배당 14,260,640원이 발생하지만 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 배당 변동. 집행비용은 1,740,640원으로 추정돼 있고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘시세 표본과 점유 확인’이 마지막 관문
이 사건의 등기 순서는 단순합니다. 2024.05.09. 최익주 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 국민은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰돼 감정가 133,000,000원에서 74,480,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 115,083,333원의 64.7%이므로, 현재 회차는 제공된 실거래 수치와 비교하면 가격 메리트가 분명한 구간입니다. 다만 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 실거래 매칭 단지명이 대상 아파트 명칭과 다르므로 점유관계와 시세 표본의 동일성 확인이 입찰 전 마지막 핵심입니다.
