84,000,000원
광주지방법원 2025타경5337. 광주광역시 남구 방림동 2-111, 5층501호로, 사건 용도는 다세대이고 감정평가상 연립주택으로 이용중입니다. 감정가 150,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 84,000,000원, 감정가의 56%입니다. 등기상 소유자는 차겸출이며, 2023.06.23. 설정된 방림신용협동조합의 채권최고액 93,600,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
등기부에는 과거 전세권과 근저당도 있었지만 이미 말소된 상태입니다. 현재 문제되는 권리 중 말소기준 이후에 설정된 김기석 근저당, 전문건설공제조합·신용보증기금·신보2024제23차유동화전문 유한회사의 가압류, 김기석 근저당 관련 가처분 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 권리의 소멸과 별개로, 현장 점유·임대차 관계는 추가 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5337 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 방림동 2-111 5층501호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 남구 천변좌로566번가길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 |
| 소유자 | 차겸출 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 84,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권 관련 금액 | 93,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 등기국 · 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.06.23. 방림신용협동조합 근저당입니다. 이후 2025.05.19. 김기석 근저당, 2025.06.13. 전문건설공제조합 가압류, 2025.07.29. 신용보증기금 가압류, 2025.08.11. 신보2024제23차유동화전문 유한회사 가압류, 2025.08.13. 임의경매개시결정과 2025.08.22·2025.08.25. 가처분은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 가격 판단 — 56%까지 내려왔지만 시세 자료는 없다
현재 최저매각가는 84,000,000원으로 감정가 150,000,000원의 56%입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 동일 지역·유사 물건의 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”라고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 84,000,000원 | 56% | 2,694,512,000원 |
| 3회 유찰 시 | 58,799,999원 | 39% | 2,719,258,401원 |
| 4회 유찰 시 | 41,159,999원 | 27% | 2,736,580,881원 |
가격이 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 회차의 실질취득은 최저가 84,000,000원에 인수 0원을 더한 84,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 방림신용협동조합 | 93,600,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 김기석 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 전문건설공제조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 1,413,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신보2024제23차유동화전문 유한회사 | 720,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 84,000,000원 가정 시 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 을구 7번 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 채권은 배당받지 못하는 구조입니다. 총 채권액은 2,776,600,000원, 총 배당액은 82,088,000원, 미배당은 2,694,512,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 방림동 숭의중학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·연립주택·아파트 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 연립주택으로, 통칭 프레시드빌입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 폭 약 8m 정도의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·소로3류(폭 8m 미만) 접합·상대보호구역입니다.
- 건축물 리스크. 공부와의 차이는 없으나 집합건축물대장 표제부에는 위반건축물로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자·전입세대·확정일자·매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 위반 위치·면적·원인, 시정 가능 여부, 이행강제금 및 금융기관 담보평가 영향을 관할 행정기관과 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가의 56%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 방림동 다세대·연립주택의 최근 실거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 을구 7번 근저당은 2025.11.27. 확정채권양도를 원인으로 2026.03.16. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 배당요구·채권자 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 미배당 착시 경계. 후순위 채권의 미배당 규모가 크더라도 제시된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “물건 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.23. 방림신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 가격이 감정가의 56%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 더 중요한 것은 위반건축물 표시와 임대관계 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 비교적 정리되지만 물건·점유 리스크 확인이 선행되어야 하는 유형입니다.
