광주지방법원 2025타경6675. 광주 북구 운암동 미라보3차아파트 306동 11층 1103호입니다. 감정가 212,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 148,400,000원입니다. 소유자는 염동필이며, 2006년 11월 23일 거래가액 71,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 제공된 말소기준 산정상 기준권리는 2013년 5월 13일 설정된 신한은행 근저당권 30,000,000원입니다. 이후 설정된 페퍼저축은행 근저당권 108,000,000원, 강원신용보증재단 가압류 20,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 압류·가처분·근저당권은 등기상 이미 말소된 내역입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6675 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 229 미라보3차아파트 제306동 제11층 제1103호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 서강로 155 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 20층 건물 중 11층 · 계단식 · 남동향 |
| 소유자 | 염동필 (2006.11.23. 거래가액 71,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 148,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 100,472,548원 |
| 매각기일 | 2026.07.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2013년 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤의 페퍼저축은행 근저당권, 강원신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 데이터상 낙찰자가 등기상 떠안을 권리는 없습니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 최근 가격은 하락
미라보3 동일 면적 84.98㎡의 실거래 12건 평균은 198,583,333원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 함께 섞인 전체 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 196,750,000원, 최신 거래는 2026년 4월 177,000,000원이며 최근 거래 추세는 -1.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.98㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 13 | 225,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 16 | 195,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 18 | 190,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 16 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 16 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 10 | 214,000,000원 |
| 2025.02 | 84.98㎡ | 6 | 188,000,000원 |
| 2025.02 | 84.98㎡ | 18 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 84.98㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2024.12 | 84.98㎡ | 18 | 182,000,000원 |
| 2024.12 | 84.98㎡ | 18 | 182,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 198,583,333원 |
현재 실질취득액은 매수인 인수 0원을 반영한 148,400,000원으로, 최근 12개월 평균 196,750,000원의 75.4%입니다. 전체 평균 대비로는 74.7%입니다. 최신 거래 177,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 최신 거래가 전체 평균과 최근 12개월 평균을 모두 밑돌고 추세도 -1.4%이므로, 과거 고가 거래만 기준으로 기대 매도가를 높게 잡는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,877,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 20,000,000원 | 7,522,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 등기상 채권 총액 158,000,000원 중 145,522,400원이 배당되고, 미배당액 12,477,600원이 발생합니다. 이는 후순위 채권자의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가·실거래 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 운암동 운암중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트지대입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하고 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 11층, 계단식·남동향입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 미라보3은 697세대이며 사용승인 기준일은 1992.02.01입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이고 도로접면은 중로각지, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 거래가는 177,000,000원부터 225,000,000원까지 분포하지만 최신 거래는 177,000,000원이며 최근 추세는 -1.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계 미상 기재가 있으므로 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 열람과 현장 점유자를 반드시 대조하세요.
- 말소기준 원본 대조. 제공된 산정상 말소기준은 2013.05.13. 신한은행 근저당권입니다. 입찰 전 최신 등기부에서 존속·말소 내역을 다시 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -1.4%와 최신 거래 177,000,000원을 기준으로 보수적인 매도가와 수리비를 산정하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당액 12,477,600원은 매수인 인수액이 아닙니다. 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 원자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 점유 확인과 입찰가가 핵심
이 물건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 권리 구조가 단순합니다. 현재 최저가 148,400,000원은 최근 12개월 평균 196,750,000원의 75.4%이고 최신 거래 177,000,000원보다 낮아 가격 차이도 확인됩니다.
그러나 최근 거래 추세가 -1.4%이고 최신 거래가 전체 평균보다 크게 낮아진 점은 반드시 보정해야 합니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점까지 남아 있습니다. 결론은 권리는 양호, 가격은 경쟁률과 하락 추세를 반영, 점유관계는 입찰 전 확정입니다. 할인율만 보고 공격적으로 응찰하기보다 최신 거래 177,000,000원과 현장 상태를 기준으로 보수적인 상한가를 세우는 접근이 적절합니다.
