광주지방법원 2025타경6774. 광주 북구 운암동 미라보3차아파트 301동 2층 202호, 전용 163.6㎡ 아파트입니다. 소유자 임영택은 2020.10.30. 매매를 원인으로 2020.11.10. 거래가액 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현 경매의 말소기준은 2025.05.21. 설정된 빛고을새마을금고 근저당권, 채권최고액 285,600,000원입니다. 다음 날 설정된 법무사법인빛가람 근저당 120,000,000원, 2025.06.10. 삼성카드 가압류 13,571,623원, 2025.10.28. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤라 매각으로 소멸합니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 331,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 185,360,000원, 감정가의 56%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 185,360,000원으로 동일합니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 300,000,000원 대비 61.8% 수준이라 가격 간격은 큽니다. 다만 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세가 -11.8%이므로, 과거 전체 평균 333,541,666원만 보고 가격을 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6774 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 229 301동 2층 202호 · 광주광역시 북구 서강로 155 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 163.6㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건 내 2층 202호 |
| 사용승인일 | 1992.02.01 |
| 소유자 | 임영택 · 2020.11.10. 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 185,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 빛고을새마을금고 / 233,625,691원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 전부 소멸
현재 등기에서 핵심은 을구 10번 빛고을새마을금고 근저당입니다. 2020.11.10. 설정됐던 빛고을새마을금고 근저당은 2025.05.13. 해지로 이미 말소됐고, 2025.05.21. 채권최고액 285,600,000원의 새 근저당이 설정되어 이번 경매의 말소기준이 됐습니다. 그 이후 설정·등기된 권리들은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
미라보3 동일면적 163.6㎡ 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 333,541,666원이지만, 최근 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.01. 280,000,000원, 2025.06. 320,000,000원으로 평균 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 163.6㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2025.01 | 163.6㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2024.05 | 163.6㎡ | 8 | 375,000,000원 |
| 2023.12 | 163.6㎡ | 13 | 325,000,000원 |
| 2023.08 | 163.6㎡ | 15 | 315,000,000원 |
| 2023.06 | 163.6㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2022.07 | 163.6㎡ | 17 | 350,000,000원 |
| 2022.05 | 163.6㎡ | 3 | 352,000,000원 |
| 2022.04 | 163.6㎡ | 14 | 360,000,000원 |
| 2022.04 | 163.6㎡ | 10 | 367,500,000원 |
| 2022.02 | 163.6㎡ | 5 | 348,000,000원 |
| 2021.08 | 163.6㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 163.6㎡ | 2건 | 300,000,000원 |
현재 최저가 185,360,000원은 최근 12개월 평균의 61.8%입니다. 최신 거래 320,000,000원 및 최근 평균 300,000,000원보다 낮아, 현 회차에서는 가격 메리트가 확인되는 구간입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -11.8%로 하락 방향이므로 과거 최고 375,000,000원이나 전체 평균 333,541,666원을 그대로 현재 시세로 보는 것은 주의해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,395,040원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 빛고을새마을금고 | 285,600,000원 | 181,964,960원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 법무사법인빛가람 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,571,623원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 419,171,623원 중 현재 회차 예상배당은 181,964,960원이고, 미배당은 237,206,663원입니다. 매각대금은 집행비용과 말소기준 근저당 배당으로 소진되며 후순위 근저당과 가압류에는 배당이 없습니다. 다만 이 미배당 채권은 말소기준 이후 권리이므로 매수인에게 승계되지 않고 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운암중학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다. 북측은 산림지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로 접근이 용이해 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층건 내 2층 202호이며 사용승인일은 1992.02.01입니다. 위생·난방·도시가스·승강기·화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 공동주택 부지이며 3면이 도로에 접합니다. 토지면적은 29,629.0㎡, 공시지가는 1,042,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 절대보호구역·상대보호구역과 소로1류 관련 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 미라보3은 697세대이며 동일면적 163.6㎡ 실거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 300,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문·이해관계인 부재로 임대여부가 미상입니다. 실제 점유자와 임차관계를 매각물건명세서·현황조사·현장에서 재확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 333,541,666원보다 최근 12개월 평균 300,000,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -11.8%이므로 할인폭만으로 향후 가격을 낙관하지 마세요.
- 배당구조. 현재 회차에서는 빛고을새마을금고 배당만으로 매각대금이 소진되며 법무사법인빛가람과 삼성카드는 0원 배당입니다. 후순위 미배당은 매수인 인수로 이어지지 않습니다.
- 회차 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 129,751,999원, 4회 유찰 시 90,826,399원으로 제시돼 있으며 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 하락장 속 가격
이 사건은 2025.05.21. 빛고을새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 실질취득은 최저매각가와 같은 185,360,000원이고, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 300,000,000원의 61.8%입니다. 두 번 유찰된 현 회차에서는 분명 가격 간격이 생겼습니다. 다만 시장 추세가 -11.8%로 하락 중이고 현장 임대여부도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮고 가격은 매력적이지만, 점유 확인과 하락 추세 보정이 필요한 유형으로 보는 것이 적절합니다.
