대전지방법원 2025타경503290. 세종특별자치시 대평동 태양빌딩 1층 112호 근린생활시설입니다. 감정평가서에는 루마썬팅 시청점으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 소유자 박미숙이 2021년 820,000,000원에 취득하면서 충주축산업협동조합 명의의 근저당권을 설정했고, 이후 해당 채권자의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

말소기준은 2021년 6월 25일 설정된 충주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 663,000,000원이며, 경매 신청채권자의 청구액은 515,539,556원입니다. 앞선 전북은행 근저당권은 이미 말소되어 있으므로 현재 매수인이 승계할 선순위 근저당권으로 계산하지 않습니다.

다만 눈길을 끄는 부분은 권리관계보다 가격입니다. 감정가 738,000,000원인 상가가 6회 유찰되어 최저매각가 86,824,000원까지 떨어졌습니다. 과거 취득가와 감정가는 현재 시세를 보장하지 않습니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않은 만큼 가격 메리트나 향후 매각 가능성을 단정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인 필요

최초 소유자인 주식회사태양은 2018년 주식회사생보부동산신탁에 소유권을 신탁했으나, 해당 신탁등기는 2018년 5월 9일 말소됐습니다. 이후 주식회사에스알을 거쳐 2021년 6월 25일 박미숙에게 소유권이 이전됐습니다. 신탁 및 전북은행 근저당권은 현재 살아 있는 선순위 인수권리로 취급하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 기재 2건

임차인으로 기재된 사람은 박동철, (주)복돼지건설 연동준입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며, 실제 임차인 관련 기재는 2건입니다. 다만 임대차계약의 구체적인 내용과 실제 점유 상태는 추가 확인이 필요합니다.

두 임차 관련 기재의 전입신고일은 말소기준권리 이후입니다. 우선변제 여부와 배당요구는 확인되지 않았습니다. 예상 인수 0원은 현재 권리분석 및 배당 시뮬레이션에 따른 금액이며, 임대차계약과 상가의 실제 점유관계까지 검증된 확정 금액은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 12%라고 반드시 싼 것은 아니다

이 물건의 감정가는 738,000,000원입니다. 그러나 6회 유찰 후 현재 최저매각가는 86,824,000원으로, 감정가 대비 11.76% 수준입니다.

소유자가 2021년 6월 25일 취득할 당시 거래가액은 820,000,000원이었습니다. 다만 이 금액은 과거 취득가이지 현재 실거래 시세가 아닙니다. 따라서 당시 거래가와 현재 최저매각가의 차이만으로 시세 대비 할인율이나 기대수익을 계산할 수 없습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 채권 미배당은 확대

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 최저매각가가 하락할수록 충주축산업협동조합에 배당되는 금액은 줄어들고, 미배당 채권액은 늘어납니다. 다만 아래 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산되어 있습니다.

현재 회차에서는 근저당 채권최고액 663,000,000원 중 84,861,168원이 배당되는 것으로 추산됩니다. 신청채권자의 청구액 515,539,556원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 금액은 서로 다른 개념입니다. 이 시나리오에서 미배당액 578,138,832원을 낙찰자가 추가로 부담하는 것으로 계산해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 86,824,000원 가정)

집행비용 1,962,832원은 추정치입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 578,138,832원이며, 소유자 잔여배당은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 예상배당표는 실제 배당표나 채권액 확정자료가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 대평동 소재 해밀마을6단지 아파트 남서측 인근의 태양빌딩 1층 112호입니다. 주변에는 수변공원과 중대형 상가 등이 혼재하며, 감정평가서에서는 성숙 중인 상가지대로 입지여건을 보통으로 평가했습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 남서측 인근에 시외버스터미널과 BRT 정류장이 있습니다. 간선도로변에는 시내버스승강장이 소재하며, 교통이용편의는 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 7층 건물의 1층입니다. 사용승인일은 2018년 3월 30일이며, 공용 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
• 현황 이용. 근린생활시설로서 루마썬팅 시청점으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 영업주체와 임차관계, 임대수익은 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 북동측 대로변과 남서측 중로변 등 이면도로에 접합니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 평탄한 사다리형입니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,546,000원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설이라는 특성이 있지만, 실제 임대수익과 현재 거래가격이 확인되지 않았습니다. 6회 유찰 이력만으로 향후 매각이 쉽거나 어렵다고 단정할 수는 없으나, 가격 수용성과 매수 수요를 별도로 검증해야 하는 상황입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 확인. 태양빌딩 및 인근 대평동 상가의 실제 거래가격을 조사하고, 같은 층·유사 면적·유사 용도의 거래 사례를 비교해야 합니다. 과거 감정가 738,000,000원을 현재 시장가격으로 사용하지 마세요.
• 임차보증금 확인. 박동철과 (주)복돼지건설 연동준의 보증금·계약서·사업자등록·점유 상태·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 상가임대차의 대항력 및 보증금 인수 가능성은 원본 서류를 기준으로 재검토해야 합니다.
• 영업주체 확인. 감정평가서상 루마썬팅 시청점과 임차 관련 기재 2건의 관계를 확인해야 합니다. 실제 점유자와 계약 당사자가 다를 경우 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
• 명도 비용 검토. 근저당권이 매각으로 소멸하더라도 점유자가 자동으로 퇴거하는 것은 아닙니다. 점유권원과 인도 가능성, 영업시설물 처리 및 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 임대수익 검토. 실제 임대보증금과 월 임대료, 공실 가능성 및 운영비를 확인하고 상가 수익성을 평가해야 합니다. 현재 임대조건이 확인되지 않아 수익률을 산정할 수 없습니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납 여부와 당해세, 임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가 86,824,000원뿐 아니라 7회 유찰 시 60,776,799원, 8회 유찰 시 42,543,759원의 시나리오를 검토하되, 추가 유찰이나 해당 가격의 확정을 전제로 의사결정해서는 안 됩니다.
• 매각 원본 대조. 매각기일 2026.10.01 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 및 사업자등록 관련 자료를 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 12% ≠ 시세의 12%”

이 물건의 가장 큰 특징은 738,000,000원으로 평가된 1층 근린생활시설이 6회 유찰되어 86,824,000원까지 내려왔다는 사실입니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임차 관련 기재가 2건 존재하며 보증금·임대차계약·실제 영업주체가 확인되지 않았습니다. 따라서 권리상 인수액 0원이라는 계산만으로 명도 및 점유 위험까지 해소됐다고 판단할 수 없습니다.

더 중요한 것은 현재 시장가격을 알 수 없다는 점입니다. 감정가 대비 11.76%라는 수치는 경매 최저가의 하락 폭을 보여줄 뿐, 실제 시세 대비 할인율이나 투자수익률을 의미하지 않습니다. 6회 유찰이라는 이력과 상가의 환금성 불확실성을 고려하면 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.

결론은 현재 시세와 임차관계 확인 전까지 가격 판단 보류입니다. 말소기준권리 분석에서는 인수액 0원으로 계산되지만, 실제 상가 가치와 임차인의 점유권원을 확인한 이후에야 합리적인 입찰가격을 판단할 수 있습니다.