대전지방법원 2025타경503290. 세종시 대평동 태양빌딩 1층 112호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현재 상호명 “루마썬팅 시청점”으로 이용 중입니다. 소유자 박미숙은 2021년 6월 25일 거래가 820,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 충주축산업협동조합 앞으로 채권최고액 663,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 9월 2일 충주축산업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기상 구조는 비교적 단순합니다. 과거 주식회사전북은행 근저당권은 2021년 6월 25일 이미 말소됐고, 현재 말소기준 근저당과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자 박동철과 주식회사 복돼지건설 연동준의 전입일도 모두 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 두 점유자 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위와 명도조건은 원본 서류 및 현장조사로 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503290 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 대평동 671 태양빌딩 1층 112호 · 세종특별자치시 대평로 87 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 “루마썬팅 시청점” 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 3층/지상 7층 중 1층 112호 · 사용승인 2018.03.30 |
| 소유자 | 박미숙 (2021.06.25 거래가 820,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 738,000,000원 / 124,035,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주축산업협동조합 / 515,539,556원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 같은 해 말소됐고, 주식회사전북은행의 채권최고액 672,000,000원 근저당도 2021년 6월 25일 해지로 말소됐습니다. 현재 유효한 담보권은 충주축산업협동조합의 채권최고액 663,000,000원 근저당이며, 이 권리가 말소기준입니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 낙찰로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 점유자 2명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박동철 | 2022.10.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)복돼지건설 연동준 | 2021.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유자 모두 전입일이 말소기준일인 2021년 6월 25일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 대항력에 따른 잔존 보증금 승계 구조는 아니며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이라 최우선변제 해당 여부와 실제 점유관계, 인도 협의 대상은 반드시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 16.81%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 124,035,000원으로 감정가 738,000,000원의 16.81%입니다. 5회 유찰됐다는 사실은 감정가와 입찰 수요 사이의 괴리가 컸다는 신호입니다. 그러나 동일하거나 유사한 근린시설의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 적정가나 매각차익을 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 124,035,000원 | 541,501,490원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 86,824,500원 | 578,138,341원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 60,777,149원 | 603,716,840원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 내려가고 근저당권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가하지만, 말소기준 이후 권리가 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 즉 현재 회차의 실질취득은 124,035,000원으로 계산되지만, 이것이 시장가보다 낮은지는 별도의 임대료·공실률·관리비· 상가 거래사례를 확인해야 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,035,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,490원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 충주축산업협동조합 | 663,000,000원 | 121,498,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 541,501,490원이며, 신청채권자의 청구액 515,539,556원도 현재 예상배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 해밀마을6단지 아파트 남서측 인근의 태양빌딩 1층으로, 수변공원과 중대형 규모 상가가 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하며 남서측 인근에 시외버스터미널과 BRT 정류장이 있습니다. 간선도로변 시내버스승강장도 있어 교통이용 편의도는 보통입니다.
- 가시성·접근. 북동측 대로변과 남서측 중로변 등 이면도로에 접한 토지이며, 본건은 지상 7층 건물의 1층 112호입니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역으로, 토지면적은 1,480.9㎡이고 공시지가는 3,546,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없으며, 공용 위생·급배수·화재탐지· 승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 근린시설이므로 일반 주거용 부동산보다 입찰 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다. 현재 임대조건이 미상이라 수익가치 산정이 우선입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 박동철과 주식회사 복돼지건설 연동준의 계약서, 보증금, 월세, 사업자등록, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 영업·명도 확인. “루마썬팅 시청점”의 실제 운영 주체와 점유 범위, 영업 지속 여부, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 수익가치 산정. 예상 임대료, 공실 기간, 관리비와 수선비를 반영해 목표 수익률에 맞는 입찰가 상한을 별도로 계산하세요.
- 호별 경쟁력 확인. 1층 112호의 출입구 위치, 전면 폭, 도로 노출도, 주차 접근과 내부 시설 상태를 직접 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비 중 공용부분 체납과 세금, 상가 운영에 필요한 설비 원상복구 비용을 관리단과 관계기관에 확인하세요.
- 배당표 재검증. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 현장에서 증명해야 한다
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 충주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 조사된 두 점유자 역시 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 현재 계산상 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다.
그러나 권리가 단순하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 감정가 738,000,000원에서 5회 유찰돼 124,035,000원까지 내려왔지만, 근린시설의 최근 거래가와 임대수익, 점유자의 계약조건이 확인되지 않은 상태입니다. 5회 유찰 자체도 앞선 가격대에서 수요가 붙지 않았다는 신호입니다. 권리분석은 통과, 가격 판단은 보류. 현 임대차와 상권 수익성을 확인한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
