광주지방법원 2025타경30142. 전라남도 나주시 왕건길 13-2의 단독주택 사건입니다. 등기부상 현재 소유관계는 신순자 9분의 7, 김용호 9분의 2이고, 이번 경매는 갑구 4번으로 취득된 김용호 지분에 대한 강제경매입니다. 따라서 낙찰자가 현재 최저매각가 50,377,000원에 매수하더라도 취득대상은 단독주택 전체가 아니라 매각 대상 공유지분입니다. 이 점이 인수권리 유무보다 실제 투자 난도를 좌우합니다.
권리 자체는 비교적 단순합니다. 2002년 설정됐던 농업협동조합중앙회 근저당권 48,000,000원은 2011년 이미 말소됐고, 현재 자료상 기준이 되는 2025.01.08. 오케이캐피탈 주식회사의 강제경매개시결정 이후의 추가 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경30142 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 왕건길 13-2 |
| 물건종류 | 단독주택 · 지분매각 |
| 소유관계 | 신순자 9분의 7 · 김용호 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 71,967,100원 / 50,377,000원 (감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이캐피탈 주식회사 / 12,700,440원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 해당 공유지분 포함 · 공유자우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 그러나 ‘공유지분’이 남는다
임차인 없음. 따라서 보증금 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 배당 시나리오에서도 어느 회차든 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 ‘매각 후 모든 사용관계가 단순하다’는 뜻과는 다릅니다. 이 사건은 단독주택 전체 소유권 매각이 아니라 김용호의 9분의 2 공유지분 매각이므로, 낙찰 후에도 신순자의 9분의 7 지분과 공유관계가 이어지는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 50,377,000원으로 감정가 71,967,100원의 70%입니다. 하지만 이 사건은 공유지분 매각이고, 가격 메리트를 검증할 동일 용도 최근 실거래 비교가 제시되지 않았습니다. 따라서 ‘감정가보다 30% 낮다’는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 평가하면 안 됩니다. 더구나 취득대상이 전체 단독주택이 아니라 공유지분이기 때문에, 일반적인 전체소유 부동산 가격과 같은 방식으로 단순 비교하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,377,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,306,786원 |
| 1. 경매개시결정 · 오케이캐피탈 주식회사 | 12,700,440원 | 12,700,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | 12,700,440원 | 12,700,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,669,334원 |
현재 최저가 50,377,000원 가정에서 채권자 청구액 합계 25,400,880원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여 23,669,334원은 당해세 등 실제 배당 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 지분매각·공유자우선매수 — 이 사건의 진짜 난도
매각물건명세서 비고는 이 사건을 명확히 지분매각으로 표시하고 있으며, 공유자우선매수권을 1회로 제한한다고 명시합니다. 따라서 외부 입찰자가 최고가를 써내는 것만으로 일반 단독주택 경매처럼 곧바로 전체 부동산을 확보하는 구조가 아닙니다. 공유자의 우선매수 행사 가능성은 낙찰 절차의 변수이고, 낙찰 후에도 취득 범위는 해당 공유지분에 한정됩니다.
또한 매각조건에는 제시외 건물 해당 공유지분도 일괄매각에 포함된다고 적혀 있고, 제시외 건물 2-3 내부에는 매각 대상이 아닌 냉장고가 소재한다고 기재되어 있습니다. 입찰 전 실제 현황과 매각 대상 범위를 원문으로 다시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지 정보 기준)
- 용도. 단독주택. 토지이용상황도 단독으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 262.4㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 용도지역. 도시지역 · 제1종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 285,700원/㎡입니다.
- 지역·지구. 배수구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)이 포함됩니다.
- 환금성. 단독주택 전체가 아니라 2/9 공유지분만 매각되는 구조여서 가격뿐 아니라 향후 매각 가능성과 공유관계 정리 난도를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상부터 확인. 김용호 지분 9분의 2에 대한 지분매각이며, 단독주택 전체 취득이 아닙니다.
- 공유자우선매수권. 공유자우선매수권은 1회로 제한됩니다. 외부 입찰자는 우선매수 행사 가능성을 입찰 변수로 반영해야 합니다.
- 가격 착시 금지. 현재 최저가 50,377,000원은 감정가의 70%지만 실거래 검증 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 인수와 사용을 구분. 매수인 인수액은 0원이지만, 공유지분 취득 후 사용·처분 문제는 별도입니다.
- 제시외 물건 범위. 제시외 건물 해당 공유지분은 일괄매각에 포함되며, 제시외 건물 2-3 내부 냉장고는 매각 대상이 아닙니다.
- 배당 변동. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서 채권 미배당과 매수인 인수는 모두 0원이지만 실제 배당은 당해세 등으로 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유·공유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 임차인도 없고 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액도 없습니다. 표면적인 권리 인수만 보면 깔끔합니다. 그러나 낙찰자가 취득하는 것은 단독주택 전체가 아니라 김용호의 9분의 2 지분이고, 신순자의 9분의 7 지분은 남습니다. 여기에 공유자우선매수권까지 존재합니다.
현재 최저가 50,377,000원은 감정가 71,967,100원의 70%지만, 이를 시세 할인으로 해석할 실거래 비교 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 인수금 리스크는 낮지만, 지분·공유관계·환금성 리스크가 높은 유형으로 보는 것이 맞습니다. 승부처는 단순히 ‘얼마나 싸게 받느냐’가 아니라 2/9 지분을 취득한 뒤 공유관계를 어떻게 관리하고 회수할 것인지입니다.