광주지방법원 2025타경32078. 광주 북구 각화동 글로벌아파트 102동 1602호, 전용 84.9㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김대열이며 2008년 3월 3일 거래가액 123,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2015년 11월 11일 설정된 광주원광신용협동조합의 채권최고액 155,000,000원 근저당입니다. 같은 날 설정된 12,000,000원 근저당과 2024년 신한카드 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저매각가 162,400,000원을 기준으로 집행비용을 제외한 배당금은 광주원광신용협동조합의 두 근저당에 우선 배분되고, 후순위 신한카드 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 후순위 채권의 미배당은 채무자에게 남는 문제이며, 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32078 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 각화동 118-2 글로벌아파트 제102동 제16층 제1602호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9㎡ · 20층 건물 중 16층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김대열 (2008.03.03. 거래가액 123,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 162,400,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주원광신용협동조합 / 134,612,684원 |
| 매각기일 | 2026.07.31 |
| 사용승인일 | 2003.08.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
과거 설정됐던 정다운새마을금고·광주문화신용협동조합·하나은행· 우정파이낸스대부·박경금·나주신용협동조합의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2015년 11월 11일 광주원광신용협동조합 근저당이며, 그 이후 권리에는 매수인 승계 표시가 없습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세도 확인
글로벌아파트 동일 면적 84.9㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 231,750,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선했습니다. 최근 12개월 7건 평균은 224,428,571원, 최신 거래는 2026년 4월 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.9㎡ | 18 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 6 | 213,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 4 | 232,000,000원 |
| 2025.06 | 84.9㎡ | 6 | 236,000,000원 |
| 2025.05 | 84.9㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2025.05 | 84.9㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2025.04 | 84.9㎡ | 20 | 245,000,000원 |
| 2024.10 | 84.9㎡ | 10 | 222,000,000원 |
| 2024.07 | 84.9㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2024.05 | 84.9㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2023.12 | 84.9㎡ | 11 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9㎡ | 7건 | 224,428,571원 |
현재 최저가이자 등기상 실질취득액인 162,400,000원은 최근 12개월 평균의 72.4%입니다. 최신 거래 240,000,000원과 비교해도 낮은 가격대입니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래보다 7.3% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 전체 평균 231,750,000원만을 기준으로 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,073,600원 |
| 1. 을구 13번 근저당 · 광주원광신용협동조합 | 155,000,000원 | 155,000,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 광주원광신용협동조합 | 12,000,000원 | 4,326,400원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 신한카드 | 5,648,070원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 172,648,070원 중 159,326,400원이 배당되고, 미배당액은 13,321,670원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 각화중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로망이 정비되어 있으며, 순환도로·고속도로 접근이 용이해 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 20층 건물의 16층이며, 위생·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 아파트 부지로 남측과 서측 도로에 접하며, 제3종일반주거지역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 규모. 글로벌아파트는 436세대이며 사용승인일은 2003.08.22입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문으로 임대 여부가 확인되지 않았습니다. 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 보수 판정. 미확인 점유자가 있을 경우 보증금·전입일·확정일자를 확인하기 전까지 대항력 가능·미상으로 보고 입찰가를 결정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균이 이전 거래보다 7.3% 낮습니다. 과거 최고가 270,000,000원을 매도 기준으로 삼지 말고 최근 거래를 우선해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 회차에서 후순위 근저당 일부와 신한카드 가압류가 미배당되지만, 이는 매수인 인수금이 아닙니다. 등기부와 매각물건명세서의 인수 문구를 최종 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사가 폐문 상태에서 이뤄졌으므로 내부 수리 상태와 설비 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세·최우선변제 여부는 관리사무소 및 법원 원본자료를 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 여유는 있지만 점유 확인이 선행
이 물건은 등기상 권리 구조가 단순하고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 162,400,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 224,428,571원의 72.4%로, 가격만 보면 할인 폭이 분명합니다. 다만 시장은 최근 7.3% 하락했고, 현장조사에서도 임대 여부를 확인하지 못했습니다.
권리는 양호하고 가격도 시세 아래지만, 점유관계는 미확인. 전입·점유·보증금 조사를 통해 미상 임차 위험을 제거한다면 가격 경쟁력이 살아나는 구조입니다. 반대로 점유 확인 없이 등기상 인수 0원만 믿고 입찰하는 것은 피해야 합니다.
