서울남부지방법원 2025타경12016. 서울 강서구 화곡동 위하우스아파트 603호입니다. 감정평가상 도시형생활주택인 아파트로, 지하 2층·지상 12층 건물의 6층에 위치합니다. 단지는 28세대이며, 사용승인일은 2016년 7월 5일입니다. 현 소유자는 김광호로, 2022년 9월 26일 거래가액 280,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다.

등기부에서 먼저 주목할 권리는 2024년 6월 27일 등기된 황선미의 주택임차권입니다. 보증금은 280,000,000원, 전입·점유개시일은 2022년 6월 15일, 확정일자는 2022년 5월 24일입니다. 이후 2025년 9월 11일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 따라서 임차권은 말소기준권리보다 앞서며, 통상적인 경매라면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

하지만 매각물건명세서에는 이 일반적인 계산을 바꾸는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 보증공사가 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 특별매각조건과 별도 전입자 장학수의 권리관계를 구분하는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

2016년에 설정됐던 하나은행 근저당권 2건은 같은 해 12월 13일 이미 말소됐습니다. 따라서 채권최고액 1,920,000,000원과 180,000,000원을 현재 매수인이 부담할 채무로 계산해서는 안 됩니다.

이 사건의 말소기준은 2025년 9월 11일 강제경매개시결정입니다. 황선미의 임차권등기는 그보다 앞선 2024년 6월 27일 접수됐습니다. 또한 장학수의 전입일인 2024년 11월 12일도 말소기준일보다 빠릅니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 별도 전입자를 구분

임차권자 황선미와 별도 전입자 장학수, 총 2명의 임차·점유 관련 인물이 확인됩니다. 다만 장학수가 독립적인 임차인인지, 황선미와 어떤 관계인지, 실제 보증금이 존재하는지는 추가 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 기재돼 있으며, 이를 황선미의 보증금과 별개인 추가 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 할인율보다 중요한 실제 취득 구조

위하우스아파트의 동일면적 30.18㎡ 거래를 기준으로 보면, 전체 12건 평균은 280,845,000원이지만 최근 12개월 5건 평균은 264,800,000원입니다. 최신 확인 거래는 2026년 2월의 255,000,000원이며, 최근 거래가격 추세는 과거 대비 -9.4%입니다.

전체 평균에는 과거의 높은 거래가격이 섞여 있으므로 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.

현재 최저가 141,824,000원은 최근 12개월 평균의 53.6%, 전체 거래 평균의 50.5%입니다. 하지만 이는 어디까지나 낙찰대금 자체를 비교한 수치이지, 모든 인수위험을 반영한 확정 취득원가는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,824,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영된 배당 시뮬레이션입니다. 황선미 보증금과 보증공사의 청구액을 서로 독립적인 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당과 권리승계 범위는 법원의 확정 자료에 따릅니다.

일반 배당 계산상 황선미의 보증금 280,000,000원 가운데 139,038,464원이 배당되고 140,961,536원이 미배당됩니다. 다만 이 미배당분에 관한 보증공사의 매수인 상대 반환청구권은 특별매각조건에 따라 포기 대상이므로, 조건이 유효하게 충족되는 범위에서 매수인 실질 부담은 0원입니다. 장학수의 별도 권리관계는 이 계산으로 해소되지 않습니다.

⑤ 유찰 회차별 인수위험 비교

낙찰가가 내려가면 선순위 보증금에 대한 배당액도 줄어들어 일반적인 인수 구조에서는 매수인의 보증금 부담이 늘어납니다. 이 사건은 특별매각조건이 그 부담에 미치는 효과를 반드시 따로 검토해야 합니다.

인수 계산액은 특별매각조건을 적용하기 전의 일반 배당 시뮬레이션 수치입니다. 실제 특별매각조건이 적용되는 청구권과 장학수의 별도 권리관계는 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 까치산역(지하철 2·5호선) 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 인근에 까치산역과 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 2016년 사용승인 건물입니다. 전기·승강기·자주식 및 기계식 주차장·도시가스 개별난방·위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
• 접도. 동측으로 세로(가), 서측으로 막다른 포장도로인 세로(불)에 각각 접합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 확인됩니다.
• 공시지가. 4,902,000원/㎡이며, 토지는 주상용으로 이용되는 가로장방형 평지입니다.
• 환금성. 28세대의 소규모 단지이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 7.2회입니다. 최근 거래가격 추세도 -9.4%로 하락해 단기간 재매각을 전제로 한 가격 판단에는 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 권리승계 관계. 원 임차권자 황선미와 보증공사 사이의 보증금 반환청구권 승계 범위, 잔여 청구권 존재 여부 및 임차권등기 말소 이행 절차를 확인하세요.
• 장학수 전입관계. 전입일 2024.11.12의 실제 점유 여부, 임대차계약·보증금·확정일자 및 황선미와의 관계를 확인해야 합니다. 특별매각조건만으로 이 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
• 실질취득액 구분. 특별매각조건 미적용 시 통상 계산상 실질취득액은 282,785,536원입니다. 조건 충족 시 보증공사 관련 인수 부담은 실질 0원이지만 장학수 관련 부담은 별도로 검토해야 합니다.
• 하락 시세 확인. 최근 12개월 평균 264,800,000원, 최신 거래 255,000,000원, 가격 추세 -9.4%를 우선해 응찰가격을 판단하세요.
• 환금성 점검. 28세대 소규모 단지이고 경매물건 평균 유찰 횟수가 7.2회이므로 과거 전체 실거래 평균만으로 매각 가능 가격을 추정하지 마세요.
• 점유·명도. 실제 점유자와 점유권원을 확인하고, 별도 전입자의 인도 및 명도 가능성을 점검하세요.
• 관리비·부대비용. 체납 관리비 중 승계 대상이 되는 공용부분 관리비와 취득·명도에 수반되는 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “보증공사 인수 0원과 전체 권리위험 0원은 다르다”

이 사건은 감정가 277,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 141,824,000원까지 내려온 물건입니다. 통상적인 선순위 보증금 인수 구조에서는 미배당금 140,961,536원을 더한 실질취득액이 282,785,536원으로 올라가 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 모두 초과합니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 미배당금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 존재합니다. 그 조건이 유효하게 충족되는 범위에서 보증공사의 매수인 상대 청구 부담은 실질 0원으로 해소됩니다.

그렇다고 전체 권리위험이 사라진 것은 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 장학수의 보증금과 점유관계가 미상이며, 특별매각조건이 이 별도 전입자의 권리까지 소멸시킨다는 근거도 확인되지 않습니다. 여기에 최근 거래가격의 -9.4% 하락 추세, 28세대 소규모 단지, 평균 7.2회 유찰 이력이 겹쳐 있습니다.

이 물건의 판단 기준은 최저가의 할인율이 아니라, 특별매각조건의 실제 이행 범위와 장학수의 권리관계가 확인된 후의 총취득액입니다. 보증공사 관련 부담의 해소 가능성은 분명한 장점이지만, 확인되지 않은 별도 인수위험을 가격 메리트로 상쇄해서는 안 됩니다.