서울남부지방법원 2025타경12016. 화곡동 위하우스아파트 6층 603호, 전용 30.18㎡의 도시형생활주택<아파트>입니다. 감정가 277,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 177,280,000원입니다. 현재 등기상 소유자는 김광호이며, 2022.09.26. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 280,000,000원이었습니다. 과거 하나은행 근저당 2건은 2016.12.13. 이미 등기부상 말소됐고, 현재 권리판단의 기준은 2025.09.11. 강제경매개시결정입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 임차관계의 분리 판단입니다. 황선미는 2022.06.15. 전입·점유를 시작했고 2022.05.24. 확정일자를 갖춘 보증금 280,000,000원의 임차권자입니다. 배당표상 현재 회차에서는 173,998,080원을 배당받아 106,001,920원이 부족하지만, 특별매각조건이 그 부족분의 매수인 부담을 실질적으로 제거합니다. 반면 장학수는 2024.11.12. 전입 사실만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자 미상 점유자를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 두고 실제 인수액 확인 전까지 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 916-2 위하우스아파트 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 30.18㎡ · 도시형생활주택<아파트> · 지하2층/지상12층 중 6층 |
| 이용상태 | 방 · 거실겸주방 · 욕실 · 발코니 |
| 소유자 | 김광호 (2022.09.26. 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 177,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 황선미는 특별조건, 장학수는 미상 위험
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장학수 | 미상 | 2024.11.12 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 황선미 | 건물전부 · 주거 | 2022.06.15 / 2022.05.24 | 280,000,000원 | 있음 | 있음 | 없음 | 실질 0원 |
황선미의 배당표상 미배당액 106,001,920원은 특별매각조건 적용 전 계산금액입니다. 특별매각조건으로 황선미 관련 실질 인수는 0원이며, 장학수의 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 시장도 하락 중
위하우스아파트 전용 30.18㎡ 동일 면적 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 280,845,000원이지만, 과거 354,140,000원 거래 등이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 264,800,000원과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.02. 255,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -9.4%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 30.18㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2025.08 | 30.18㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.04 | 30.18㎡ | 8 | 268,000,000원 |
| 2025.04 | 30.18㎡ | 8 | 268,000,000원 |
| 2025.03 | 30.18㎡ | 11 | 273,000,000원 |
| 2024.12 | 30.18㎡ | 10 | 269,000,000원 |
| 2024.02 | 30.18㎡ | 11 | 286,000,000원 |
| 2023.05 | 30.18㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2022.09 | 30.18㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2022.09 | 30.18㎡ | 10 | 312,000,000원 |
| 2022.02 | 30.18㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2021.09 | 30.18㎡ | 6 | 354,140,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 264,800,000원 |
현재 최저가 177,280,000원은 최근 12개월 평균의 66.9%입니다. 가격 자체는 최근 시세보다 낮은 구간에 들어왔습니다. 다만 최근 가격 추세가 -9.4%이고, 장학수의 보증금이 확인되지 않아 실제 취득원가의 상단이 열려 있습니다. 따라서 177,280,000원만 놓고 ‘시세보다 싸다’고 결론내리는 것은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,281,920원 |
| 1. 임차인 황선미 보증금 | 280,000,000원 | 173,998,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 황선미 보증금 부족분은 106,001,920원이지만, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 황선미 관련 실질 인수는 0원입니다. 장학수 보증금은 위 배당표에서 확인되지 않으므로 별도 권리확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 황선미는 내려갈수록 인수가 늘지만 특별조건으로 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 황선미 계산상 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 177,280,000원 | 106,001,920원 | 특별매각조건으로 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 141,824,000원 | 140,961,536원 | 특별매각조건으로 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 113,459,200원 | 168,929,229원 | 특별매각조건으로 실질 0원 |
위 인수액은 특별매각조건 적용 전 배당모형의 계산값입니다. 황선미에게는 특별매각조건을 적용해 실질 인수 0원으로 보며, 장학수에 대한 미상 위험은 어느 회차에서도 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역(지하철 2·5호선) 남서측 인근으로, 주변은 단독주택과 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 까치산역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상12층 건물의 6층이며 사용승인일은 2016.07.05.입니다.
- 설비. 전기·승강기·자주식 및 기계식 주차장·개별난방(도시가스)·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 235.4㎡, 공시지가 4,902,000원/㎡이며 주상용으로 이용되고 있습니다.
- 규모. 위하우스아파트는 28세대이며 전용 30.18㎡ 실거래 자료가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장학수 보증금 확인. 전입일 2024.11.12.만으로 대항력과 인수액을 확정하지 말고 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 황선미 관련 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 가격 판단은 최근 시세 우선. 전체 평균 280,845,000원보다 최근 12개월 평균 264,800,000원과 최신 거래 255,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 대비 -9.4%입니다. 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 과거 고점 회복을 전제하지 마세요.
- 유찰 통계 확인. 단지 평균 유찰 7.3회, 매각률 0.0%입니다. 현재 2회 유찰만으로 시장 검증이 끝났다고 보기 어렵습니다.
- 현장·원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건과 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 미상 임차인 확인이 먼저”
현재 최저가 177,280,000원은 최근 12개월 실거래 평균 264,800,000원의 66.9%까지 내려와 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 황선미의 보증금 280,000,000원도 배당 부족분 106,001,920원이 계산되지만, 특별매각조건으로 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있어 황선미 관련 실질 인수는 0원입니다.
그러나 장학수의 보증금과 확정일자는 미상이고, 이 위험은 황선미 특별매각조건 밖에 남아 있습니다. 여기에 최근 시세가 -9.4% 하락 추세이며 단지 평균 유찰 횟수도 7.3회입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸 보이니 바로 입찰”하는 유형이 아니라, 장학수의 실제 임차관계를 먼저 확정한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 하는 사건입니다. 황선미 문제는 특별조건으로 정리됐지만, 남은 미상 임차관계가 최종 판단의 승부처입니다.
