대전지방법원 2025타경503315. 대전 유성구 관평동 메종드세이 4층 455호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 소유자는 최은희이며, 2022.01.18. 거래가액 113,700,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 권리분석의 핵심은 2022.04.20. 신용보증기금 가압류가 말소기준이라는 점과, 그보다 앞서 전입한 박준영의 주택임차권입니다.
박준영은 보증금 100,000,000원의 임차권자로, 전입일은 2020.03.04.입니다. 등기부 경정기재에는 임대차계약일자와 확정일자가 2020.03.04., 점유개시일자가 2020.03.18.로 정정돼 있습니다. 반면 현재 배당계산에는 확정일자 2022.03.04.가 반영돼 있어, 입찰 전 임차권등기 경정내용과 매각물건명세서 원본을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 관평동 1343 메종드세이 4층 455호 · 도로명 대전광역시 유성구 테크노1로 12-28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층 455호 |
| 소유자 | 최은희 (2022.01.18. 소유권이전 · 거래가액 113,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 108,723,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 차단
말소기준은 2022.04.20. 신용보증기금 가압류 57,656,989원입니다. 이후 북대전세무서장 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박준영은 전입일이 2020.03.04.로 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다. 임차보증금 100,000,000원에 대해 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 박준영 실제 임차인 1명 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 전입 2020.03.04. | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
② 가격 판단 — 실거래가 없으므로 ‘싸다’고 할 근거가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 102,000,000원입니다. 사건은 3회 유찰 상태지만 현재 회차 가격은 감정가의 100%로 제시돼 있습니다. 동일 또는 유사 물건의 실거래 자료가 없어, 이 102,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 1. 임차인 박준영 보증금 | 100,000,000원 | 99,772,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 57,656,989원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 108,723,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 임차보증금 부족분은 228,000원이지만, 제출된 확약서에 따라 이 잔존액은 매수인에게 실질 인수되지 않습니다*. 신용보증기금과 신청채권자 주택도시보증공사 배당은 각각 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 관평동 관평중학교 북측 인근이며, 주위는 근린생활시설·업무시설·오피스텔·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이고 사용승인일은 2019.11.14.입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·대덕테크노밸리조성사업 지구단위계획구역이며, 지방산업단지·상업구역·연구개발특구에 포함됩니다. 공시지가는 1,312,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 대체로 부합하며 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조·설비·이용상태는 외부관찰과 탐문조사 등에 의했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 현재 매각기일까지 유효하게 반영돼 있는지 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 최초 임차권등기와 2024.05.23. 경정등기의 계약일·점유개시일·확정일자를 등기사항전부증명서 원본과 대조해야 합니다.
- 보증금 중복계산 금지. 임차권 경정기재는 별도 임차인이 아닙니다. 실제 임차인은 박준영 1명이며 보증금은 100,000,000원입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 102,000,000원이 시장가격보다 낮다고 단정하지 말고, 별도의 실거래·매물가격 확인이 필요합니다.
- 현황 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 이용상태·점유상태·시설 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 승계고리를 끊는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 임차권이 있어 부담스러운 구조입니다. 현재 배당계산에서도 228,000원이 미배당돼 원칙상 매수인 인수로 잡힙니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에, 현재 자료 기준 실질 인수는 0원*입니다.
다만 권리안전성과 가격매력은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 102,000,000원이고 이미 3회 유찰된 상태이며, 시장 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 추가 검증이 필요한 유형입니다. 권리만 보고 점수를 높이기보다 임차권 경정·확약서 원본과 실제 시장가격을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
