대전지방법원 2025타경503315. 대전 유성구 관평동 메종드세이 4층 455호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장상 이용상태는 오피스텔입니다. 표면상으로는 감정가 102,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 49,980,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
임차인 박준영은 말소기준권리인 2022.04.20. 신용보증기금 가압류보다 앞선 2020.03.04. 전입과 확정일자를 갖고 있고, 점유개시일은 2020.03.18.입니다. 보증금은 100,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 배당에서는 48,680,360원만 변제되고, 나머지 51,319,640원은 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 관평동 1343 메종드세이 4층 455호 도로명: 대전광역시 유성구 테크노1로 12-28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층 |
| 사용승인일 | 2019.11.14 |
| 소유자 | 최은희 (2017.06.19. 매매, 2022.01.18. 소유권이전, 거래가액 113,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 108,723,054원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 임차인 인수
말소기준권리는 2022.04.20. 접수된 신용보증기금의 가압류 57,656,989원입니다. 그 뒤의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박준영의 임차권은 등기 접수일이 2024.04.03.이더라도, 경정된 전입·확정일자와 점유개시일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주요 날짜 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박준영 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 전입 2020.03.04 점유개시 2020.03.18 확정 2020.03.04 배당요구 있음 | 100,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 미배당 51,319,640원 인수 |
2024.05.23. 접수된 을구 순위 1-2번은 별도의 임차인이 아니라 기존 박준영 임차권의 계약일자·점유개시일자·확정일자를 정정한 경정등기입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않으며, 실제 임차권자는 박준영 1명입니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 100,000,000원대
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 증가합니다. 따라서 최저가만 떨어질 뿐, 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액은 보증금 수준에 수렴합니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 49,980,000원 | 51,319,640원 | 101,299,640원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 34.3% | 34,986,000원 | 66,043,748원 | 101,029,748원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% | 24,490,200원 | 76,350,624원 | 100,840,824원 |
현재 회차의 실질취득액 101,299,640원은 감정가 102,000,000원의 약 99.3%입니다. 3회 유찰 시에도 101,029,748원, 4회 유찰 시에도 100,840,824원으로 총부담은 크게 낮아지지 않습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 49%, 34.3%, 24.01%로 내려가는 숫자만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,299,640원 |
| 1. 임차인 박준영 보증금 | 100,000,000원 | 48,680,360원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 57,656,989원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 108,723,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되지만, 보증금 중 51,319,640원이 남습니다. 신용보증기금과 주택도시보증공사의 청구 합계 166,380,043원은 전액 미배당으로 추정됩니다. 당해세가 우선 차감될 경우 임차인 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 유성구 관평동 관평중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·업무시설·오피스텔·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 외벽은 복합판넬 등, 내부는 벽지와 일부 타일 등으로 마감된 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 급탕·급배수 등 위생설비, 화재탐지·소화설비, 난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 장방형의 평탄한 업무시설 부지이며 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,312,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업)이며 지방산업단지·상업구역·연구개발특구 등에 포함됩니다.
- 현황 확인. 공부와는 대체로 부합하고 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부구조·설비·이용상태는 외부관찰과 탐문조사 등을 기준으로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 총부담 기준 계산. 현재 회차 입찰 검토액에 매수인 인수 추정액 51,319,640원을 반드시 더하세요. 최저가와 인수액의 합계는 101,299,640원입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력과 당해세 해당 금액을 확인하세요. 임차인보다 먼저 배당되면 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 박준영의 전입일·점유개시일·확정일자와 2024.05.23. 경정등기의 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 보증금 변제·명도 협의. 배당 후 남는 보증금이 변제되지 않으면 임차인이 대항력을 행사할 수 있으므로, 잔액 변제와 인도 시점을 함께 검토해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 집합건축물대장상 오피스텔인 점을 반영해 실제 사용상태와 가능한 이용 형태를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐으므로 설비·마감·실제 이용상태를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수액을 보라”
두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 경제적 실체는 49,980,000원짜리 물건이 아닙니다. 선순위 대항력을 가진 박준영의 보증금 100,000,000원 중 51,319,640원이 미배당으로 남아 매수인이 인수하고, 현재 회차의 실질취득액은 101,299,640원입니다.
유찰이 한두 차례 더 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담은 100,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 당해세가 먼저 배당되면 인수액은 더 커질 수 있습니다. 사건상 근린시설이면서 이용상태는 오피스텔이고, 내부 확인도 제한됐습니다. 최저가는 크게 할인됐지만 실질취득은 감정가의 약 99.3%. 이 사건은 낮은 최저가가 아니라 임차보증금 인수액을 중심으로 판단해야 합니다.