광주지방법원 2025타경32832. 광주 광산구 송정동 송정크레지움센트럴 제6층 제601호 아파트입니다. 감정가는 206,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 115,360,000원입니다. 등기상 핵심은 2018.05.29 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후의 임차권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 임차보증금 178,000,000원이라는 큰 숫자만 보면 부담이 커 보일 수 있지만, 임차권자 오경미의 주민등록일자는 2018.06.15로 말소기준권리인 2018.05.29보다 늦습니다. 제공된 권리판정 역시 대항력 없음으로 되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건은 보증금 액수보다 선후관계가 더 중요한 사례입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32832 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제6층 제601호 · 아파트로 이용중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 12층건 중 6층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 115,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,132,932원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 임차권
말소기준은 2018.05.29 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 같은 날 채권최고액 4,080,000,000원의 근저당권이 설정된 뒤 채권최고액 102,000,000원으로 변경되고 공동담보가 해제된 기록도 있습니다. 이후 2024.06.11 오경미의 주택임차권, 2026.02.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.05.11 국민건강보험공단 압류가 이어졌으며 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 178,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오경미 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 178,000,000원 | 2018.06.15 | 2018.06.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
오경미는 2018.06.01부터 점유를 시작하고 2018.06.15 주민등록 및 최초 확정일자를 갖춘 것으로 등기되어 있습니다. 다만 말소기준권리인 우리은행 근저당은 그보다 앞선 2018.05.29입니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없고, 임차권 자체도 매각으로 소멸합니다. 배당요구는 2024.06.11 접수된 것으로 확인되지만, 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 표본 신뢰도는 낮다
송정크레지움센트럴의 확인된 실거래는 2023.11 한 건으로, 전용 84.58㎡·2층이 230,000,000원에 거래됐습니다. 반면 분석대상 면적은 73.9539㎡로 표시되어 있고 면적 일치 여부도 불일치로 판정되어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 표본 | 면적 불일치 | 1건 | 230,000,000원 |
단순 수치만 놓으면 현재 최저가 115,360,000원은 확인 실거래 230,000,000원의 50.2%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 115,360,000원입니다. 다만 비교 거래가 1건뿐이고 면적도 다르므로, 이를 곧바로 “시세의 절반에 산다”는 의미로 받아들이는 것은 위험합니다. 가격 할인 신호는 강하지만 시세 확정 근거는 약하다고 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,415,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 112,944,960원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,132,932원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 2,415,040원을 제외한 112,944,960원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다. 총 채권액 대비 미배당은 4,157,187,972원으로 계산됩니다. 이 미배당은 채권자 측의 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 56% | 115,360,000원 | 0원 | 4,157,187,972원 |
| 3회 유찰 시 | 39% | 80,752,000원 | 0원 | 4,191,234,468원 |
| 4회 유찰 시 | 27% | 56,526,400원 | 0원 | 4,215,024,007원 |
이 사건은 유찰이 진행돼도 매수인 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 현재 115,360,000원, 3회 유찰 시 80,752,000원, 4회 유찰 시 56,526,400원으로 최저가는 낮아지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 가격이 더 내려갈수록 채권자 미배당액은 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주소프트웨어마이스터고등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·상가·학교 등이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 6층이며 급배수·위생·소방·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 아파트 및 오피스텔 부지로 이용 중이고, 북측으로 포장 진입로가 개설되어 있습니다.
- 지역. 일반상업지역이며 공시지가는 886,900원/㎡입니다. 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등이 포함되어 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후관계 재확인. 우리은행 근저당 2018.05.29와 오경미 주민등록 2018.06.15의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인하세요.
- 시세 표본 보강. 확인 실거래가 2023.11 1건이고 면적 불일치이므로 동일 면적·인근 유사 아파트 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 우리은행·주택도시보증공사의 미배당이 크더라도 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 실제 점유상태는 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 공용관리비 확인. 낙찰 전 관리사무소 등을 통해 미납 관리비 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 표본 검증이 먼저”
이 사건의 권리 핵심은 어렵지 않습니다. 2018.05.29 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차권자 오경미는 2018.06.15 전입으로 후순위입니다. 보증금이 178,000,000원으로 크더라도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 115,360,000원으로 감정가의 56%까지 내려와 있습니다.
다만 가격 판단에는 한 가지 제동을 걸어야 합니다. 확인된 거래가 230,000,000원 한 건뿐이고 거래 시점은 2023.11, 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 실거래의 50.2%라는 숫자는 분명 눈에 띄지만, 그 자체만으로 시세 차익을 확정할 수는 없습니다. 권리는 합격에 가깝고, 가격은 추가 시세 검증이 필요한 물건. 이 사건의 승부처는 임차보증금이 아니라 실제 환금 가능한 가격대를 얼마나 정확히 잡느냐입니다.
