대전지방법원 2025타경503316. 유성구 관평동 ‘메종드세이’ 8층 801호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 등기부에 늦게 올라온 주택임차권 자체가 아니라, 그보다 앞선 허진우의 2020.03.09 전입과 2020.03.20 점유입니다. 말소기준으로 제시된 신용보증기금 가압류는 2022.04.20이므로 임차인의 대항력은 그보다 선순위입니다. 확정일자도 2020.03.09이고 배당요구가 이뤄져 우선변제권까지 행사하는 구조입니다.
통상 이런 사건에서 낙찰가가 보증금보다 낮으면 배당받지 못한 임차보증금이 매수인에게 넘어가 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 크게 줄지 않는 것이 핵심 위험입니다. 그런데 이 사건은 그 일반 규칙에 명시적인 예외 조건이 붙어 있습니다. 임차인 허진우의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 임차보증금반환청구권의 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 임차보증금의 매수인 인수는 실질적으로 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 관평동 1343 메종드세이 8층 801호 · 테크노1로 12-28 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상10층 내 제8층 제801호 · 사용승인일 2019.11.14 |
| 소유자 | 최은희 · 2022.01.18 소유권이전등기 · 매매원인 2017.06.19 · 거래가액 108,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 · 4회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 98,532,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만, 승계기관의 포기 조건이 핵심
말소기준은 2022.04.20 신용보증기금 가압류 57,656,989원입니다. 허진우는 그보다 앞선 2020.03.09 전입, 2020.03.20 점유, 2020.03.09 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 2024.04.12 주택임차권등기가 추가됐지만 권리의 선후는 임차권등기일만 보면 안 됩니다. 실제 임차인은 허진우 1명이며, 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 그 임차권의 승계인으로 기재된 것이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입·점유·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허진우 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.03.09 점유 2020.03.20 확정 2020.03.09 | 90,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.04.12 | HUG 승계 실질 인수 0원 |
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’을 봐야 한다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 일반적으로 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 크게 낮아지지 않습니다. 실제 시나리오에서도 확약을 적용하지 않는 룰상 임차인 미배당액은 현재 회차 6,930,000원, 5회 유찰 시 23,624,000원, 6회 유찰 시 36,979,200원으로 증가합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 85,000,000원 | 6,930,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 68,000,000원 | 23,624,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 54,400,000원 | 36,979,200원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 임차인 허진우 보증금 | 90,000,000원 | 83,070,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 57,656,989원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 98,532,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 임차인 보증금 중 6,930,000원이 미배당됩니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 대항력 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부·감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 지하4층·지상10층 건물의 8층 801호입니다. 사용승인일은 2019.11.14입니다.
- 주위환경. 관평중학교 북측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 중·소규모공장, 대형마트, 공공시설, 아파트단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 세장형 평지의 업무·상업용 건부지이며 남동측으로 폭 20m 내외 포장도로를 이용합니다. 공시지가는 1,312,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업)이며 지방산업단지·연구개발특구·상업구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반사항은 없습니다.
- 환금성 판단. 오피스텔이라는 용도와 4회 유찰 이력은 응찰가를 보수적으로 정할 근거입니다. 시세 대비 할인 여부는 별도 실거래 확인 없이 단정하지 않는 것이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금반환청구권 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 허진우 1명이고, 주택도시보증공사는 그 주택임차권의 승계인입니다. 90,000,000원 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 룰상 미배당과 실질 인수 구분. 현재 회차 배당표의 6,930,000원은 확약 전 계산상 미배당액이고, 확약 조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 4회 유찰을 할인 근거로 단정하지 말 것. 현재 최저가 85,000,000원이 시세 대비 싼지는 별개의 문제입니다. 실질취득 85,000,000원을 기준으로 주변 오피스텔 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 후순위 권리 확인. 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
- 배당 변수 확인. 제시된 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 피할 사건도, “4회 유찰”만 보고 살 사건도 아니다
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 90,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가는 85,000,000원이기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가보다 보증금이 큰 만큼 미배당액을 매수인이 떠안는 구조가 핵심입니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 임차권을 승계한 주택도시보증공사가 배당받지 못한 임차보증금반환청구권의 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 그 조건을 정확히 반영하면 허진우 관련 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 85,000,000원입니다.
반대로 가격을 낙관할 근거도 충분하지 않습니다. 이 물건은 이미 4회 유찰됐고, 현재 회차 최저가는 여전히 감정가와 같은 85,000,000원입니다. 따라서 결론은 권리상 주된 인수위험은 확약으로 해소되지만, 가격 매력은 별도로 검증해야 하는 사건입니다. “보증금 때문에 무조건 위험하다”도, “4회 유찰이라 무조건 싸다”도 둘 다 맞지 않습니다.
