대전지방법원 2025타경503316. 대전광역시 유성구 관평동, 테크노1로 12-28에 있는 메종드세이 8층 801호 오피스텔입니다. 감정가는 85,000,000원, 현재 최저매각가는 59,500,000원입니다. 소유자 최은희 명의로 등기되어 있으며, 2025년 9월 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 얼핏 보면 감정가보다 낮아진 물건이지만, 권리관계를 펼치면 2020년부터 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 핵심으로 등장합니다.
이 사건의 중요한 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 승계한 보증기관이 미배당 보증금반환청구권과 대항력을 포기하는 조건으로 매각한다는 점입니다. 그러므로 일반적인 대항력 인수형 경매와 확약 조건이 적용되는 실제 매각 구조를 분리해서 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 관평동 1343 메종드세이 8층 801호 도로명주소: 대전광역시 유성구 테크노1로 12-28 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 지하 4층~지상 10층 중 8층 801호 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2019.11.14 사용승인 |
| 소유자 | 최은희 (2022.01.18 소유권이전등기 · 등기 거래가액 108,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (5회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 98,532,602원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.20 신용보증기금 가압류 · 57,656,989원 |
| 주요 임차보증금 | 허진우 · 90,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각 조건 | 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.04.20 신용보증기금 가압류입니다. 일반적인 매각 소멸 관계에서는 이후의 압류와 강제경매개시결정 등이 정리되는 구조입니다.
그런데 임차인 허진우의 주민등록일은 2020.03.09, 점유개시일은 2020.03.20입니다. 말소기준권리보다 먼저 주거 점유와 주민등록을 갖추었고, 확정일자도 확보했습니다. 따라서 이 임대차는 대항력 있는 선순위 임대차로 분석해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 9,000만원과 승계 확약
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 허진우 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2020.03.09 확정 2020.03.09 점유개시 2020.03.20 |
90,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음 승계 관련 확약 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 허진우의 주택임차권을 승계한 보증기관입니다. 따라서 허진우의 보증금 90,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 98,532,602원을 각각 독립된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임대차계약일 | 2020.03.07 (1차) / 2022.02.25 (2차) |
|---|---|
| 전입신고일 | 2020.03.09 |
| 점유개시일 | 2020.03.20 |
| 확정일자 | 2020.03.09 (1차) / 2022.03.18 (2차) |
| 임차권등기일 | 2024.04.12 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선행 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 보증금 | 90,000,000원 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 · 동일 임대차의 승계 관계 |
| 룰상 미배당 인수 | 31,971,000원 (현재 최저가 기준) |
| 확약 적용 인수 | 0원 · 포기 및 말소 조건의 유효한 이행 전제 |
“임차인 허진우의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권과 대항력 포기및 임차권등기 말소 조건으로 매각.”
따라서 주택도시보증공사가 승계한 해당 임차권에 관하여 위 조건이 유효하게 이행되면, 낙찰자가 미배당 보증금반환채무를 별도로 인수하는 부담은 실질 0원으로 판단합니다. 다만 실제 권리 정리와 임차권등기 말소의 이행 여부는 반드시 확인해야 합니다.
③ 배당표 — 룰상 3,197만원 인수, 확약 적용 시 0원
현재 최저매각가 59,500,000원을 낙찰가로 가정하면, 집행비용을 차감한 나머지가 선순위 임차보증금에 배당되는 구조입니다. 일반 배당 원칙으로 계산한 부족분과 실제 포기 조건에 따른 법률상 부담을 구별해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,471,000원 |
| 1. 임차인 허진우 보증금 (우선변제) | 90,000,000원 | 58,029,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 57,656,989원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 98,532,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저가 59,500,000원 가정의 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영하지 않았습니다. 주택도시보증공사 청구채권은 임차보증금과 중복될 수 있어 독립 보증금으로 합산하지 않습니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 최저가 59,500,000원에 낙찰받아도 낙찰가 + 미배당 인수액 = 91,471,000원이 됩니다. 즉 낙찰가만 보고 59,500,000원짜리 취득이라고 판단할 수 없습니다. 매각비용을 제외한 실질 부담이 보증금 90,000,000원 부근으로 고정되는 구조입니다.
가격 메리트 판단에는 이 조건부 실질취득액을 사용하되, 단지 감정가보다 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 역관계
이 사건은 이미 5회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 70%입니다. 다음 회차로 넘어갈 경우 단순한 낙찰금액뿐 아니라 일반 원칙상 미배당 부담이 어떻게 달라지는지 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가 70% |
59,500,000원 | 31,971,000원 | 91,471,000원 |
| 6회 유찰 시 감정가 56% |
47,600,000원 | 43,656,800원 | 91,256,800원 |
| 7회 유찰 시 감정가 44.8% |
38,080,000원 | 53,005,440원 | 91,085,440원 |
합산 부담 = 각 회차 최저가 + 일반 배당 원칙에 따른 미배당 인수액. 각 회차 집행비용 추정액의 차이가 반영되어 합계가 정확히 같지는 않으며, 약 90,000,000원의 보증금 수준에서 움직입니다. 실제 매각에서 포기·말소 조건이 이행될 경우 위 인수액은 모두 실질 0원으로 판단합니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 30% 할인만으로는 부족하다
감정가 85,000,000원에 비해 현재 최저가는 59,500,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 이 차이는 어디까지나 감정평가액 대비 차이일 뿐, 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
소유자 최은희의 등기상 거래가액은 108,000,000원입니다. 이는 현재 호실의 실거래 시세를 직접 나타내는 최신 비교 거래가 아니므로 가격 메리트의 기준으로 사용하기 어렵습니다. 마찬가지로 감정가 85,000,000원을 현시점 시장가격과 동일시해서도 안 됩니다.
가격 분석의 순서는 포기 조건에 따른 실질취득액 확인 → 최근 실거래 비교 → 임대수익과 환금성 검증입니다. 현재 조건부 실질취득액은 59,500,000원이지만, 시장가격 확인 없이 수익 가능성을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 토지정보 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 관평동 관평중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 중·소규모 공장, 대형마트, 공공시설 및 아파트단지 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재합니다. 남동측으로 폭 약 20m의 포장도로를 이용하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2019.11.14 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수, 난방, 소방, 스프링클러, 승강기 및 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 등기된 주택임차권에는 주거 사용 사실이 반영되어 있으므로 낙찰 후 실제 이용 용도와 임대차 운영 가능성을 구분해 확인해야 합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업), 지방산업단지, 연구개발특구 등에 해당합니다. 상대보호구역과 중로1류 도로 조건도 검토 대상입니다.
- 토지. 지목은 대지, 토지이용상황은 상업용이며, 토지 전체 면적은 7,361.6㎡입니다. 공시지가는 1,312,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 수치는 개별 801호의 대지권 면적이나 호실 시세를 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실내 노후도와 보수 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 업무시설 오피스텔 특성상 임대 수요, 공실 위험, 관리비 및 실제 매매 거래량이 중요합니다. 이미 5회 유찰되었다는 점을 고려해 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원본 확인. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권·대항력 포기와 임차권등기 말소 조건이 본건 매각에 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 을구 1번 허진우 주택임차권등기의 말소 방식, 필요한 서류 및 이행 절차를 확인해야 합니다. 단순히 배당액이 부족하다는 사유만으로 채무 인수를 단정해서는 안 됩니다.
- 추가 점유자 여부. 허진우 외 별도 임차인이나 독립적인 점유·인수 권리가 존재하는지 현황조사와 실제 점유 상태를 대조해야 합니다. 주택도시보증공사의 확약은 다른 임차인의 권리에 자동 확장되지 않습니다.
- 배당 및 조세채권. 북대전세무서장 압류, 국민건강보험공단 압류 및 집행비용 등을 살펴 실제 배당 순위와 금액을 다시 검증해야 합니다. 당해세와 최우선변제 여부에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 실거래 확인. 메종드세이의 동일 또는 유사 면적 오피스텔에 대한 최근 12개월 거래, 최신 거래가격, 층별 차이 및 매매 추세를 확인하기 전에는 할인율을 투자 수익으로 해석하지 않아야 합니다.
- 유찰 사유 확인. 5회 유찰에 이른 원인이 가격, 권리관계, 임대 수요, 현장 상태 또는 기타 매각 조건과 관련되어 있는지 점검해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재한다는 사실과 현재 누가 점유하는지는 별개의 문제입니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 세금. 공용부분 체납 관리비의 승계 가능성, 취득 관련 세금, 오피스텔 이용 및 과세 조건을 별도 검토해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.22 매각 예정으로, 입찰 전 기일 변경·취하·정지 여부와 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 인수는 줄어도, 유찰 위험은 남는다”
메종드세이 801호의 권리분석은 두 가지 결론을 명확히 구분해야 합니다.
첫째, 허진우의 선순위 임차보증금 90,000,000원은 일반적인 대항력 인수 원칙상 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다. 현재 최저가에서 룰상 미배당 인수액은 31,971,000원이며, 확약을 제외하면 합산 부담은 91,471,000원입니다. 따라서 낮은 낙찰가만으로 싸다고 평가할 물건이 아닙니다.
둘째, 이 사건에는 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소라는 특별 매각 조건이 있습니다. 해당 조건이 유효하게 이행된다면 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 조건부 실질취득액은 59,500,000원입니다. 포기는 허진우의 승계 임차권에 한정되며, 별도의 독립적인 인수 위험을 없애는 포괄적 면책은 아닙니다.
그렇다고 투자 매력이 입증된 것은 아닙니다. 5회 유찰된 오피스텔인 데다 최근 실거래가격과 하락·상승 추세를 확인하지 못한 상태입니다. 감정가보다 낮다는 사실을 실제 시세 대비 할인으로 착각해서는 안 됩니다. 권리상 핵심 부담은 조건부 해소, 가격·환금성은 검증 전까지 보류. 이 물건은 확약 원본과 말소 이행 가능성을 먼저 확인하고, 최근 거래가격과 임대 수요를 충분히 검증한 후 판단해야 하는 신중 검토 대상입니다.
