대전지방법원 2025타경503316. 대전 유성구 관평동 메종드세이 8층 801호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저가는 29,155,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 가격은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 실제 임차인 허진우는 2020.03.09. 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 말소기준권리인 2022.04.20. 신용보증기금 가압류보다 앞섭니다. 보증금 90,000,000원 중 배당받지 못하는 잔액은 낙찰자가 떠안는 대항력 인수형입니다.
현재 회차에서 집행비용 924,790원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 28,230,210원입니다. 보증금 부족분 61,769,790원이 매수인에게 남으므로, 29,155,000원 + 61,769,790원 = 90,924,790원입니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 숫자는 실질적인 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 관평동 1343 메종드세이 8층 801호 도로명: 대전광역시 유성구 테크노1로 12-28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 10층 중 8층 · 사용승인일 2019.11.14 |
| 소유자 | 최은희 (거래가액 108,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 29,155,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 98,532,602원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2022.04.20. 접수된 신용보증기금 가압류 57,656,989원입니다. 그 뒤의 압류, 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 등기상 소멸합니다. 그러나 허진우의 전입신고·확정일자는 2020.03.09.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 주택임차권등기 자체가 말소되더라도 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 허진우 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.03.09 점유개시 2020.03.20 확정 2020.03.09 | 90,000,000원 배당요구 2024.04.12 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 미배당 잔액 매수인 인수 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 90,000,000원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는, 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받는 금액도 줄고 매수인이 인수하는 보증금 잔액은 늘어납니다. 이 사건도 추가 유찰에 따른 최저가 하락이 실질취득을 거의 낮추지 못합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 29,155,000원 | 61,769,790원 | 90,924,790원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 20,408,500원 | 70,358,853원 | 90,767,353원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 14,285,950원 | 76,371,197원 | 90,657,147원 |
현재 회차 실질취득 90,924,790원은 감정가 85,000,000원의 107.0%입니다. 5회 유찰 가정에서도 실질취득은 90,657,147원으로 감정가보다 높습니다. 즉 추가 유찰은 표면 최저가만 낮출 뿐, 낙찰자의 총부담을 약 90,000,000원 수준 아래로 낮추지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 924,790원 |
| 1. 임차인 허진우 보증금 | 90,000,000원 | 28,230,210원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 57,656,989원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 98,532,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 공제 후 매각대금 전액이 임차인에게 배당되지만, 보증금 90,000,000원 중 61,769,790원이 남습니다. 이 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 당해세가 있으면 임차인 배당액은 더 줄고 인수액은 늘어날 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 임차인은 건물 전부를 주거 목적으로 사용한 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 관평중학교 북측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 중·소규모 공장, 대형마트, 공공시설과 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2019.11.14. 사용승인된 지하 4층·지상 10층 건물로, 승강기·난방·소방·스프링클러·지하주차장 설비를 갖췄습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지이며 남동측 폭 20m 내외 포장도로를 이용합니다. 공시지가는 1,312,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 지방산업단지, 대덕연구개발특구와 상업구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 입찰가는 29,155,000원이지만 매수인 인수액을 합치면 90,924,790원입니다. 최저가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 임차권 원본 대조. 허진우의 전입일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 여부와 보증금 90,000,000원을 매각물건명세서·임차권등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세의 법정기일과 체납액에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 명도 조건 확인. 임차권등기가 설정된 상태이므로 현재 점유자와 인도 상태, 열쇠 인계 및 잔존 물품 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 오피스텔 비용 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 실제 주거 사용에 따른 관리·세무 조건을 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금 체납 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 인수 후 총액을 보라”
이 물건은 감정가 85,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 29,155,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금 90,000,000원이 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 회차에서는 61,769,790원을 인수해 실질취득이 90,924,790원이 되고, 5회 유찰 가정에서도 실질취득은 90,657,147원입니다.
가압류와 압류 등 후순위 등기는 소멸하지만, 임차보증금 미배당 잔액은 소멸하지 않습니다. 당해세가 배당에서 먼저 빠지면 인수액은 더 증가할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가 29,155,000원의 저가 오피스텔”이 아니라 “약 90,000,000원대에 취득하는 대항력 임차인 인수형 오피스텔”로 봐야 합니다. 권리분석과 가격 판단 모두 보류 또는 매우 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.