광주지방법원 2025타경32971. 광주광역시 광산구 비아동 하남지구호반아파트 105동 206호, 전용 39.68㎡ 아파트입니다. 소유자 박태진은 2024년 7월 2일 거래가 72,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권이 채권최고액 70,400,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
2025년 6월 9일 유펠릭스의 강제경매개시결정이 등기됐고, 이후 2025년 8월 21일 신한카드의 가압류 8,309,971원이 추가됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 후순위 채권을 낙찰자가 대신 갚는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32971 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 비아동 152-5 하남지구호반아파트 제105동 제2층 제206호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.68㎡ · 20층 건물 중 2층 |
| 건물 구조 / 이용 | 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박태진 (2024.07.02. 거래가 72,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유펠릭스 / 10,497,934원 |
| 매각기일 | 2026.06.19 |
| 임차인 / 인수 | 임차인 없음 · 매수인 인수 0원 |
| 관리비 | 현황조사 당시 213,560원 미납 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 등기상 매수인이 인수할 임차권이나 전세권도 없습니다. 과거 설정됐던 국민은행 근저당권과 최경숙의 전세권은 각각 2019년 12월 12일과 2021년 8월 12일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2024년 7월 2일 우리은행 근저당권입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 6.6% 높다
호반아파트는 총 951세대, 사용승인일은 1998년 9월 14일입니다. 전용 37.83㎡와 39.68㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 68,458,333원입니다. 현재 최저가 73,000,000원은 이 평균의 106.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 37.83㎡ | 20 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 37.83㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 39.68㎡ | 4 | 71,000,000원 |
| 2026.03 | 37.83㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 37.83㎡ | 20 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 39.68㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 37.83㎡ | 20 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 37.83㎡ | 16 | 74,000,000원 |
| 2026.01 | 37.83㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 37.83㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 37.83㎡ | 11 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 39.68㎡ | 9 | 78,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 68,458,333원 |
실거래 범위는 60,000,000원~78,500,000원으로 편차가 있습니다. 동일 전용면적 39.68㎡ 거래도 2026년 3월 4층이 71,000,000원, 1층이 70,000,000원이었습니다. 본건은 2층이면서 최저가가 73,000,000원이므로, 신건 가격을 두고 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,714,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 70,400,000원 | 70,400,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 유펠릭스 | 10,497,934원 | 886,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,309,971원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 89,207,905원 중 예상배당은 71,286,000원이며 미배당액은 17,921,905원입니다. 유펠릭스의 청구액 10,497,934원 중 예상배당은 886,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 73,000,000원 | 71,286,000원 | 17,921,905원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 58,400,000원 | 56,948,800원 | 32,259,105원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 46,720,000원 | 45,479,040원 | 43,728,865원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격만 보면 1회 유찰 시 58,400,000원, 2회 유찰 시 46,720,000원으로 낮아집니다. 다만 실제 입찰 여부는 새 매각기일과 최저매각가격을 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 비아초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 규모. 총 951세대이며 사용승인일은 1998.09.14입니다. 최근 12개월 실거래는 12건입니다.
- 도로. 북측 왕복 2차로와 남서측 세로의 아스팔트포장도로에 접하며, 북측에 단지 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제3종일반주거지역이며 중로2류와 소로3류에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 888,600원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 상한 설정. 현재 최저가 73,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.6%입니다. 신건 가격을 할인 매수로 판단하지 마세요.
- 동일 면적 거래 확인. 전용 39.68㎡의 최근 거래는 70,000,000원·71,000,000원·78,500,000원입니다. 본건의 층과 내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 관리비 확인. 현황조사 당시 관리비 213,560원이 미납된 상태였습니다. 입찰 전 최신 체납액과 공용부분 부담 범위를 관리사무소에 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장조사와 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당액 17,921,905원은 낙찰자의 인수액이 아닙니다. 등기상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 물건의 권리분석은 단순합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 우리은행 근저당권 이후의 강제경매개시결정과 신한카드 가압류는 모두 소멸합니다. 후순위 채권에 미배당이 발생해도 그 채무를 낙찰자가 떠안지는 않습니다.
반면 가격은 신중해야 합니다. 실질취득가 73,000,000원은 최근 12개월 평균 68,458,333원의 106.6%이고, 최신 거래 65,000,000원보다 높습니다. 동일 면적의 2026년 3월 거래도 70,000,000원과 71,000,000원이 확인됩니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 보류입니다. 이 사건의 핵심은 숨은 인수권리가 아니라 최근 실거래보다 높은 현재 최저가입니다.
