대전지방법원 2025타경503341. 세종특별자치시 어진동 2차푸르지오시티 7층 737호로, 공부상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 96,000,000원이고 3회 유찰돼 최저매각가는 32,928,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금 인수입니다.
등기부에는 2014년 신한은행 근저당권과 2016년 추가설정 근저당권이 나타나지만, 두 등기는 2020.07.01 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 말소된 근저당권을 존속하는 선순위 권리처럼 취급하거나 그 근저당권에 배당되는 것으로 계산해서는 안 됩니다.
반면 임차인 이연준은 2022.02.23 임대차계약을 체결하고 2022.03.30 전입·점유를 시작했으며, 2023.07.25 확정일자를 받은 뒤 2024.03.11 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 이 주택임차권의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 7층 737호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 오피스텔로 이용 중 · 17층 건물 중 7층 |
| 사용승인 | 2014.08.19 |
| 소유자 | 한해란 (2021.03.12 매매, 거래가액 89,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 32,928,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이연준 / 115,448,505원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이연준 | 주택 전부 · 주거 임차권등기 | 100,000,000원 | 2022.03.30 2023.07.25 | 대항력 명세서상 有 배당요구 완료 우선변제 판단보류 승계 아님 |
보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구일은 2024.03.11이며, 명세서상 인수 문구가 있으므로 보증금의 예상 배당액과 미배당 잔액을 반드시 낙찰대금과 함께 계산해야 합니다.
③ 예상배당과 실질취득 (매각가 32,928,000원 가정)
| 항목 | 기준금액 | 예상배당·부담 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 992,704원 |
| 1. 이연준 임차보증금 | 100,000,000원 | 31,935,296원 |
| 미배당 보증금 | 68,064,704원 | 매수인 인수 |
| 낙찰대금 | 32,928,000원 | 매수인 납부 |
| 실질취득 합계 | - | 100,992,704원 이상 |
집행비용 외에 당해세가 없다는 전제의 최소 추정입니다. 국세·지방세가 당해세로 먼저 배당되면 임차인의 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액은 증가할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 32,928,000원 | 31,935,296원 | 68,064,704원 | 100,992,704원 |
| 4회 유찰 시 | 23,049,600원 | 22,234,707원 | 77,765,293원 | 100,814,893원 |
| 5회 유찰 시 | 16,134,719원 | 15,444,294원 | 84,555,706원 | 100,690,425원 |
④ 가격 판단 — 감정가보다 높은 실질취득
확인된 실거래 비교 자료 없이 감정가와 실질취득만 비교해도 가격상 주의가 필요합니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%에 불과하지만, 임차보증금 인수를 더한 실질취득 100,992,704원 이상은 감정가 96,000,000원의 105.2%입니다.
따라서 “3회 유찰됐으니 싸다”거나 “감정가 대비 65.7% 할인”이라고 평가할 수 없습니다. 입찰가격을 낮춰도 그 차액만큼 임차보증금 미배당 잔액이 증가해 총취득비용이 거의 유지되는 구조이기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 임대차와 공부상 용도의 관계를 확인해야 합니다.
- 입지. 한국토지주택공사 세종특별본부 북동측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·업무시설·정부세종청사 근린공원·호수공원 등이 형성된 중심상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 7층이며, 위생·급배수·소방·승강기·난방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 평지·사다리형 토지이며 대로와 중로에 접합니다. 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 근린시설로 분류되면서 오피스텔로 이용되는 물건이고 이미 3회 유찰됐습니다. 아파트처럼 단순한 주거 시세만으로 접근하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 순위 4번 주택임차권의 미배당 보증금 인수 문구가 최종 명세서에도 유지되는지 확인하세요.
- 말소등기 확인. 신한은행의 2014년·2016년 근저당권이 2020.07.01 실제로 전부 말소됐는지 최신 등기부 원본과 공동담보 목록을 대조하세요.
- 임차채권 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 송금, 점유, 강제경매 집행권원과 청구액 구성의 일치 여부를 확인하세요.
- 국세·지방세 확인. 법원 문건과 관할 세무관서 자료를 통해 당해세의 종류·법정기일·예상 배당액을 확인해야 정확한 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설과 실제 오피스텔 이용, 전입신고 및 주택임대차보호법 적용 관계를 건축물대장·현황조사·관할기관 자료로 확인하세요.
- 명도보다 보증금 반환이 우선. 임차인이 보증금 잔액을 변제받기 전까지 인도를 거절할 수 있는 구조를 전제로 자금과 명도 일정을 잡아야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비와 사용료의 체납 여부를 관리사무소에 확인하세요.
맺으며 — “유찰률이 아니라 인수액을 보라”
이 사건의 최저매각가 32,928,000원은 감정가의 34.3%로 매우 낮아 보입니다. 그러나 임차보증금 100,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 최소 68,064,704원을 매수인이 인수하면, 실질취득은 100,992,704원 이상으로 올라갑니다. 감정가보다도 4,992,704원 높은 금액입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 낮아지더라도 인수할 보증금이 증가해 실질취득은 약 100,000,000원 수준에서 거의 내려가지 않습니다. 여기에 당해세가 있으면 인수액과 총취득비용이 더 커질 수 있습니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 낮지 않고, 권리 확인 항목도 많은 사건입니다. 결론은 가격 메리트 없음·원본 확인 전 입찰 보류입니다.
