대전지방법원 2025타경503341. 세종특별자치시 어진동 2차푸르지오시티 7층 737호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 외형적인 최저매각가는 11,293,000원으로 감정가의 약 12%에 불과합니다. 그러나 등기부에 임차보증금 100,000,000원의 주택임차권이 남아 있고, 이 임차권은 말소기준권리보다 먼저 성립했습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

이 경매의 핵심은 낙찰가가 얼마나 내려왔는지가 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금이 증가한다는 점입니다. 6회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만 실제 취득 부담은 여전히 약 1억원 수준입니다. 따라서 감정가 대비 88%가량 할인된 외형만으로 투자수익이나 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기부에서 중요한 사실은 말소기준권리가 신한은행 근저당이 아니라 2024.07.04 국의 압류라는 점입니다. 신한은행의 과거 근저당권은 2020.07.01 이미 말소되어 현재 매각으로 소멸할 권리의 기준이 되지 않습니다.

반면 임차인 이연준은 2022.03.30 전입·점유를 시작했고, 2023.07.25 확정일자를 받았으며, 2024.03.11 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이는 2024.07.04 압류보다 앞선 시점입니다. 매각물건명세서 역시 이 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

주택임차권등기: 을구 4번 · 2024.03.11 · 접수 제18115호. 배당요구 있음. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 분석합니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 고정된다

이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 임차보증금 100,000,000원이 최저매각가보다 훨씬 높으므로, 매각대금 중 임차인에게 배당되는 돈을 제외한 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 결국 최저가 + 미배당 보증금은 보증금 약 1억원에 집행비용 부담이 반영된 수준에서 움직입니다.

실질취득 합계 = 매각가 + 예상 매수인 인수액. 제시된 회차별 예상배당에 따른 계산이며, 취득세·등기비용·명도비·별도 체납비용 등은 제외했습니다.

④ 시세 비교 — 실거래 검증 없이 '싸다'고 할 수 없다

감정가는 96,000,000원이고, 현재 최저매각가는 11,293,000원입니다. 단순 감정가 대비로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 실제 매수인이 부담하는 예상 실질취득금액은 100,603,274원으로 감정가보다도 높습니다.

동일 건물·유사 호실의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 현재 시세보다 저렴한지 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 감정상 오피스텔 이용 상태이면서 사건상 용도가 근린시설로 표시되어 있어, 단순한 오피스텔 평균가격과 비교하기보다 실제 공부상 용도 및 개별 호실의 이용·거래 조건을 일치시켜 검증해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 11,293,000원 가정)

집행비용 603,274원과 임차보증금 배당 10,689,726원이 매각대금 11,293,000원을 소진하는 추정입니다. 강제경매 신청채권액은 별도 청구액 기준으로 표시했으며, 동일인 채권관계의 중복 여부와 실제 배당순위는 원본 확인이 필요합니다. 당해세·국세 법정기일·최우선변제 등은 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 세종특별자치시 어진동, 한국토지주택공사 세종특별본부 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·근린생활시설·업무시설·정부세종청사 근린공원·호수공원 등이 형성된 중심상업지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2014.08.19 사용승인된 철근콘크리트구조 17층 건물 중 7층 737호입니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방·주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며 대로와 중로에 접합니다. 토지는 평지의 사다리형이고, 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 사건상 근린시설 표시와 주택임차권등기의 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 환금성. 중심상업지 입지는 확인되지만, 동일 용도·유사 호실의 최근 매매가격 및 거래 빈도가 확인되지 않아 실질취득액 약 1억원의 회수 가능성을 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득금액 우선 확인. 현재 최저가 11,293,000원에 예상 인수액 89,310,274원을 더한 100,603,274원을 기준으로 경제성을 평가하세요. 최저가만으로 수익률을 계산하면 안 됩니다.
• 매각물건명세서 인수 문구 확인. 을구 4번 주택임차권의 미변제 보증금 인수 조항을 반드시 원본으로 확인하고, 실제 배당 후 인수 범위를 검토하세요.
• 임대차·집행권원 원본 대조. 이연준의 보증금, 계약일, 전입·점유, 확정일자, 배당요구 및 강제경매 신청 근거를 확인하세요. 권리자와 신청채권자의 동일인 관계도 함께 검증해야 합니다.
• 국세 압류와 배당순위 검토. 2024.07.04 국의 압류가 말소기준으로 산정되어 있으나, 실제 조세채권의 우선순위는 법정기일 등 별도 요건에 따라 달라질 수 있습니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔, 등기상 주택임차권이 병존합니다. 건축물대장·집합건축물대장·실제 사용 상태 및 관련 제한을 대조하세요.
• 시세 검증. 같은 건물과 유사 호실의 최근 실거래 및 현재 매물가격을 확인하고, 비교가격은 낙찰가가 아닌 실질취득금액으로 설정하세요.
• 점유·명도와 추가 비용. 임차권등기 상태와 현재 점유자를 확인하고, 보증금 정산·권리말소·인도 절차를 검토하세요. 미납 관리비 및 취득 부대비용도 별도로 확인해야 합니다.
• 유찰 회차의 착시 방지. 7회·8회 유찰 시에도 실질취득액은 약 1억원입니다. 입찰가 하락 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

맺으며 — “1,129만원 낙찰”이 “1,129만원 취득”은 아니다

이 물건의 경매표면가격은 매우 낮습니다. 감정가 96,000,000원에서 6회 유찰되어 최저가가 11,293,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 배당받지 못한 임차보증금의 인수 구조를 적용하면 실질취득금액은 100,603,274원입니다. 현재 최저가를 기준으로도 감정가보다 높은 부담이 발생합니다.

더 유찰되어도 결과는 크게 바뀌지 않습니다. 최저매각가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어나기 때문에 실질취득액은 약 1억원 수준에 남습니다. 여기에 동일 용도의 최근 실거래 시세 미확인, 6회 유찰, 사건상 용도와 감정 이용상태의 차이, 세금 압류 우선순위 확인 필요성까지 겹쳐 있습니다.

종합 판단은 D등급(28점). 단순 낙찰가만 보면 저렴해 보이지만, 실제로는 보증금 인수 부담이 지배하는 고위험 경매입니다. 이 사건의 투자 판단은 최저가가 아니라 미배당 보증금의 실제 인수 범위와 실질취득액 대비 검증 가능한 시장가치를 기준으로 내려야 합니다. 인수 구조가 그대로 유지된다면 추가 유찰만으로 의미 있는 가격 메리트가 생기기 어렵습니다.