광주지방법원 2025타경33107. 광주 북구 임동 92-56 소재 부동산으로, 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 토지는 148.0㎡, 지목은 대, 준주거지역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브 및 판넬지붕 6층 구조로 조사됐습니다. 권리관계의 기준점은 2020년 비아신용협동조합이 설정한 채권최고액 324,000,000원의 근저당권입니다. 현재 회차에서 매수인이 등기상 승계하는 금액은 0원입니다.
권리보다 더 꼼꼼히 봐야 할 부분은 점유와 건물 이용상태입니다. 2층에는 김준(준메디컬)의 점유가 확인되고, 그 밖에 유한회사 둥근달·주식회사 풍경홀딩스·주식회사 풍경디앤씨·주식회사 플랜이· 주식회사 엔에스디앤씨의 전입 내역이 조사됐습니다. 모두 말소기준일 이후 전입이어서 대항력은 없지만, 실제 인도 과정에서는 각 점유 상태와 사용 부분을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33107 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 임동 92-56 · 광주광역시 북구 금남로13번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 일괄매각(제시외 건물 포함) · 철근콘크리트조 6층 건물 |
| 토지 | 148.0㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 현재 소유자 | 박희석 4분의 2 · 이민우 4분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 613,153,000원 / 343,367,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비아신용협동조합 / 279,180,668원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.10.30 설정된 비아신용협동조합 근저당권 324,000,000원입니다. 이후 2022.10.04 이민우 지분에 설정된 박춘희 근저당권 110,000,000원과 2025.07.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 농업협동조합중앙회·연합캐피탈·화순농업협동조합·우리은행·광주농업협동조합·동부새마을금고의 근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인·점유자 — 6건 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준(준메디컬) | 2층 전부 · 주거 및 사무실 | 2024.11.27 | 10,000,000원 / 250,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 유한회사 둥근달 | 용도 알수없음 | 2021.01.08 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 풍경홀딩스 | 용도 알수없음 | 2023.04.05 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 풍경디앤씨 | 용도 알수없음 | 2023.03.28 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 플랜이 | 용도 알수없음 | 2023.02.16 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 엔에스디앤씨 | 용도 알수없음 | 2020.11.05 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실제 조사된 점유·전입은 6건이며 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복신고는 없습니다. 가장 이른 주식회사 엔에스디앤씨의 전입일도 2020.11.05로 말소기준일 2020.10.30보다 늦습니다. 따라서 6건 모두 대항력은 없고, 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 김준(준메디컬)을 제외한 5건은 보증금이 미상이고 사용 부분도 특정되지 않아 점유 실체 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 56%
현재 최저매각가는 343,367,000원으로 감정가 613,153,000원의 56%입니다. 제공된 회차 시나리오에서는 3회 유찰 시 240,356,899원, 4회 유찰 시 168,249,829원으로 내려갑니다. 다만 이 수치는 감정가 대비 유찰 구조일 뿐, 그 자체로 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 343,367,000원 | 337,759,862원 | 96,240,138원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 240,356,899원 | 236,191,902원 | 197,808,098원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 168,249,829원 | 165,094,331원 | 268,905,669원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈 때 대항력 임차보증금 인수가 늘어나는 구조가 아닙니다. 현재 회차의 실질취득금액은 최저가와 동일한 343,367,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 343,367,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,607,138원 |
| 1. 근저당 · 비아신용협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박춘희 | 110,000,000원 | 13,759,862원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 | 434,000,000원 | 96,240,138원 |
현재 최저가 기준 배당 시나리오입니다. 비아신용협동조합은 채권최고액 324,000,000원 기준 전액 배당되고, 박춘희 근저당에는 13,759,862원이 배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물 이용상태·입지 메모 (감정요항표·현황조사 기준)
- 입지. 서림초등학교 남측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 정비된 주택지대이며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 148.0㎡, 지목 대, 준주거지역, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 751,200원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·소로2류 접합·상대보호구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브 및 판넬지붕 6층 건물로, 외벽은 적벽돌 쌓기 등 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
- 현황 이용. 감정평가상 1층은 주차장 및 공실, 2층·3층은 주택, 4층~6층은 근린생활시설 공실, 지하1층은 보일러실 및 근린생활시설 공실로 조사됐습니다.
- 용도 차이. 일반건축물대장상 2층·3층은 휴게음식점 및 여관이나 현황은 주택이고, 4층~6층은 여관 및 사무소이나 현황은 공사진행 중인 공실로 기재돼 있습니다.
- 공실 확인. 현황조사서에는 지하층, 1층 일부, 3층~6층이 공실상태로 기재돼 있어 층별 실제 점유와 공사 진행 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.10.30 비아신용협동조합 근저당권 324,000,000원이 기준입니다. 이후 박춘희 근저당과 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 확인하세요.
- 2층 점유 확인. 김준(준메디컬)이 2층 전부를 주거 및 사무실로 사용하는 것으로 조사됐고 보증금 10,000,000원·차임 250,000원이 기재돼 있습니다.
- 법인 전입 5건 확인. 유한회사 둥근달·풍경홀딩스·풍경디앤씨·플랜이·엔에스디앤씨는 모두 말소기준 이후 전입이지만 보증금과 실제 사용 부분은 현장에서 확인해야 합니다.
- 층별 용도·공실 확인. 2층·3층의 공부상 용도와 현황 이용이 다르고, 4층~6층은 공사진행 중인 공실로 조사됐습니다. 현재 공사 상태와 활용 가능성을 반드시 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현장에서 경계와 포함 범위를 대조하세요.
- 가격 상한 별도 설정. 감정가 대비 56%라는 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 말고 건물 상태·혼합용도·점유 현황을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 집행비용과 등기상 근저당권을 중심으로 한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리 결론 자체는 분명합니다. 2020.10.30 비아신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 박춘희 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 6건의 점유·전입 역시 모두 기준일 뒤라 대항력이 없고, 현재 회차의 매수인 인수는 0원입니다.
반면 물건 자체는 주택·근린생활시설·주차장·공실이 한 건물 안에 섞여 있고, 2층·3층은 공부상 용도와 현황 이용이 다르며 4층~6층은 공사진행 중인 공실로 조사됐습니다. 2회 유찰로 최저가가 343,367,000원, 감정가의 56%까지 내려왔더라도 “많이 유찰됐다 = 싸다”로 바로 연결할 수 없는 이유입니다. 이 물건은 권리 인수보다 점유·건물 상태·층별 활용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 성패를 가르는 사건입니다.
