광주지방법원 2025타경33128. 광주 서구 풍암동 광명메이루즈 105동 10층 1003호, 전용 121.0522㎡ 아파트입니다. 감정가는 571,000,000원이었지만 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 399,700,000원입니다. 확인된 배당표상 매수인 인수액은 0원이므로 권리분석상 실질취득 금액도 현재 최저가와 같은 399,700,000원으로 봅니다.
가격 비교는 과거 고가 거래와 다른 면적 거래가 함께 반영된 전체 평균 577,250,000원보다, 동일 면적의 최근 12개월 평균 535,000,000원과 최신 거래 520,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.7%로 낮아졌지만, 최근 거래 흐름은 -10.6%이므로 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33128 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 929-2 광명메이루즈 제105동 제10층 제1003호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 121.0522㎡ · 13층 건물 중 10층 · 계단식 · 남동향 |
| 소유자 | 김선찬 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 571,000,000원 / 399,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주미래신용협동조합 / 331,903,088원 |
| 매각기일 | 2026.07.31 |
| 관리비 | 2025.03부터 미납상태 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2024.12.12 설정된 을구 4번 광주미래신용협동조합 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 등기된 김서정 가압류, 임의경매개시결정, 광주광역시 서구 압류와 근저당권 이전은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 오준교·유지현 관련 107,400,000원 가압류는 2026.04.30 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 할인은 생겼지만 시장은 하락 중
광명메이루즈는 281세대, 2013.02.08 사용승인 단지입니다. 비교 대상은 전용 121.05㎡ 거래를 중심으로 봅니다. 최신 거래는 2026.04의 520,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 535,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 121.05㎡ | 2층 | 520,000,000원 |
| 2026.02 | 121.05㎡ | 12층 | 540,000,000원 |
| 2025.12 | 121.05㎡ | 4층 | 540,000,000원 |
| 2025.12 | 121.05㎡ | 4층 | 540,000,000원 |
| 2025.03 | 121.05㎡ | 2층 | 535,000,000원 |
| 2025.03 | 121.05㎡ | 9층 | 520,000,000원 |
| 2025.02 | 121.05㎡ | 11층 | 510,000,000원 |
| 2025.01 | 121.05㎡ | 10층 | 537,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 121.05㎡ | 4건 | 535,000,000원 |
현재 실질취득 399,700,000원은 최근 12개월 평균의 74.7%입니다. 1회 유찰로 감정가 단계보다 가격 경쟁력은 분명히 개선됐습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세가 -10.6%이므로, 최근 평균 자체도 추가로 낮아질 수 있다는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 399,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,395,800원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 광주미래신용협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 김서정 | 231,771,161원 | 231,771,161원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,533,039원 |
현재 최저가 가정에서는 표에 반영된 채권 315,771,161원이 배당되고, 소유자 교부 예상액은 77,533,039원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 399,700,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 279,790,000원 | 40,698,221원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 195,853,000원 | 123,460,103원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 물건의 입찰 판단은 인수금이 아니라 시장 하락 속도, 점유·명도 상태, 관리비 체납액과 목표 수익률에 달려 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트조 13층 건물 내 10층 1003호입니다.
- 입지. 운리중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 함께 있는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 단지 동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에서 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 997,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 광명메이루즈는 281세대이며 사용승인일은 2013.02.08입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대 열람, 실제 점유자를 다시 대조하세요.
- 관리비 체납. 2025.03부터 미납상태이므로 관리사무소에서 공용부분과 전용부분 체납액을 구분해 확인하세요.
- 시장 하락 반영. 최근 12개월 평균 535,000,000원보다 낮지만 최근 가격 추세가 -10.6%입니다. 현재 평균이 추가 하락할 가능성을 입찰가에 반영하세요.
- 근저당권 이전 확인. 을구 4번 근저당권은 2025.10.28 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 최신 등기부와 채권계산서를 대조하세요.
- 세금·배당 변동. 2026.03.19 광주광역시 서구 압류가 있으며 당해세는 예상배당표에 반영되지 않았습니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.31로 기재되어 있으므로 매각결과, 변경·연기 여부와 최신 매각물건명세서를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 하락 추세까지 계산”
이 물건은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후의 등기상 부담도 매각으로 정리되는 구조입니다. 1회 유찰된 실질취득 399,700,000원은 최근 12개월 평균 535,000,000원의 74.7%로 가격 여유도 확인됩니다.
다만 가격 추세가 -10.6%이고, 임대관계가 미상이며, 2025.03부터 관리비가 미납되어 있습니다. 따라서 결론은 권리 합격, 가격 조건부 긍정입니다. 최근 평균보다 낮다는 사실은 장점이지만, 실제 점유·체납액·내부 상태와 하락장을 확인한 뒤 입찰가를 보수적으로 정해야 그 장점이 현실의 수익으로 이어집니다.
