광주지방법원 2025타경33202. 전남 나주시 빛가람동 ‘중흥에스-클래스메가티움2차’ 제4층 제에이542호로, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이창우이며 2021.02.02 소유권을 취득했고, 당시 등기상 거래가액은 67,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 2023.08.10 전남신용보증재단 가압류가 말소기준권리인 반면, 김재호의 주민등록일자는 그보다 빠른 2022.05.04라는 점입니다. 즉 단순히 “가압류 이후 임차권등기니까 소멸”이라고 보면 안 됩니다.
김재호는 2022.05.03 점유를 시작하고 2022.05.04 주민등록을 마쳤습니다. 임차권등기는 2024.05.10에 이루어졌지만, 대항력 판단의 출발점은 임차권등기일이 아니라 그 이전의 점유·주민등록입니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있다고 명시하고, 감액된 보증금 69,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33202 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 200 중흥에스-클래스메가티움2차 제4층 제에이542호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용오피스텔 · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이창우 (2021.02.02 소유권이전 · 거래가액 67,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 35,840,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 73,653,830원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 토지 이용 | 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 공시지가 2,018,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력이 빠르다
말소기준권리는 2023.08.10 전남신용보증재단 가압류 171,029,507원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 2024.05.10 접수된 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 김재호의 점유개시일 2022.05.03·주민등록일 2022.05.04는 말소기준일보다 앞섭니다. 그래서 등기 순위만으로 임차권을 지워버릴 수 없고, 대항력에 따른 보증금 잔액 인수를 별도로 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재호 건물 전부 · 주거 | 점유 2022.05.03 주민등록 2022.05.04 | 72,500,000원(1차) 69,500,000원(2차) | 대항력 有 | 배당 0원 확정일자 2022.04.11 | 잔액 인수 |
김재호는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 경매신청채권자인 주택도시보증공사와 임차인 김재호를 같은 보증금 채권으로 합산해서는 안 됩니다. 현재 배당모형에서는 김재호에 대한 배당액이 0원으로 잡혀 있고, 매각물건명세서에는 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 6,950만원
이 물건은 최저가만 보면 감정가 64,000,000원에서 두 차례 유찰돼 35,840,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 대항력 임차인의 감액 보증금 69,500,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 정확도 기준상 낙찰가가 내려갈수록 인수 잔액이 늘어 실질취득 총액은 약 69,500,000원으로 고정됩니다. 따라서 “감정가의 56%니까 싸다”는 해석은 성립하지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 잔액 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 56% | 35,840,000원 | 약 33,660,000원 | 약 69,500,000원 |
| 3회 유찰 시 · 39.2% | 25,088,000원 | 약 44,412,000원 | 약 69,500,000원 |
| 4회 유찰 시 · 27.44% | 17,561,600원 | 약 51,938,400원 | 약 69,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 35,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,045,120원 |
| 임차인 김재호 | 72,500,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 171,029,507원 | 34,794,880원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 73,653,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 244,683,337원, 예상 배당액은 34,794,880원, 미배당은 209,888,457원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 실질취득 분석에서는 매각물건명세서에 기재된 감액 보증금 69,500,000원을 기준으로 대항력 임차인의 잔액 인수를 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 주거용오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 12층 건물이며 본건은 4층입니다.
- 입지. 빛가람동행정복지센터 북측 인근으로, 주변에 상업용 건물·오피스텔·아파트단지가 소재한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고, 동측에 차량진출입로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구 등에 포함되며, 토지는 평지의 세로장방형 상업용 건부지입니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·승강기·난방·주차설비가 갖추어져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 보지 말 것. 35,840,000원만 보고 입찰하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금 잔액 인수를 합산한 실질취득 기준은 약 69,500,000원입니다.
- 임차보증금 최종 확인. 등기에는 72,500,000원에서 69,500,000원으로 감액된 계약 내용이 함께 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 대조해야 합니다.
- 배당기준 확인. 현재 예상배당에서는 임차인 배당이 0원이고 신청채권자 주택도시보증공사도 0원으로 잡혀 있습니다. 실제 배당표 확정 전에는 세금·집행비용 등 변동요인을 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가도 정확도 기준상 인수 잔액이 늘어 실질취득은 약 69,500,000원으로 유지됩니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교 자료가 없어 이 실질취득액이 시장가격 대비 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 입찰 전 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 대항력 있는 임차인이 관련된 사건이므로 인도와 보증금 반환 관계를 단순 소유자 점유 사건처럼 접근해서는 안 됩니다.
맺으며 — “56% 유찰가”보다 “6,950만원 실질취득”을 봐야 한다
이 사건은 숫자 하나만 잘못 보면 판단이 완전히 뒤집힙니다. 감정가 64,000,000원짜리 주거용 오피스텔이 두 번 유찰돼 35,840,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 김재호는 말소기준권리보다 앞선 2022.05.03 점유·2022.05.04 주민등록을 갖고 있고, 매각물건명세서는 감액된 보증금 69,500,000원의 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 물건의 가격 기준은 최저가 35,840,000원이 아니라 실질취득 약 69,500,000원입니다. 이는 감정가보다도 높은 108.6% 수준입니다. 더 유찰돼 최저가가 내려가더라도 인수 잔액이 늘어 총액이 비슷하게 유지되는 구조이므로, 유찰만 기다린다고 가격 메리트가 생기는 사건이 아닙니다. 말소는 되지만 인수는 남는다. 이 한 문장이 이 사건의 권리분석 결론입니다.
