광주지방법원 2025타경33259. 광주 광산구 쌍암동 첨단센트럴파크2차 202동 11층 1111호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 전용 47.44㎡ 물건입니다. 감정가는 167,000,000원, 한 차례 유찰된 최저가는 116,900,000원입니다. 표면 할인율은 크지만, 권리 순서를 보면 말소기준인 2024년 대원디앤아이주식회사 근저당보다 앞서 설정된 170,000,000원 전세권이 존재합니다.

이 전세권은 삼성전자서비스주식회사 명의로 설정된 뒤 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 등기 분석상 말소기준권리 이전의 권리로 분류되어 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다. 따라서 가격 판단 기준은 116,900,000원의 최저가가 아니라 전세권 미배당액까지 포함한 실질취득액이어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 전세권이 핵심

말소기준은 2024.01.23. 설정된 대원디앤아이주식회사 근저당권 15,000,000원입니다. 이보다 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2023.03.07. 설정된 전세권은 말소기준보다 앞서므로 소멸 대상이 아닙니다. 이후 주택도시보증공사로 전세권자가 변경됐지만, 새로운 별도 전세보증금이 하나 더 생긴 것이 아니라 기존 170,000,000원 전세권이 이전된 구조입니다.

② 선순위 전세권·승계 구조

감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계와 점유자 수는 현장 및 현황조사 원본을 통해 확인해야 합니다. 다만 점유 여부와 별개로 등기부상 선순위 전세권이 명확히 존재하므로, 권리분석에서는 이를 인수 대상으로 반영해야 합니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 약 1.7억에 묶인다

현재 회차 배당 가정에서 전세권 170,000,000원 중 114,463,400원이 배당되고 55,536,600원이 남습니다. 따라서 매수인의 단순 실질취득 계산은 다음과 같습니다.

실질취득은 각 회차 매각가와 선순위 전세권 미배당액의 합계입니다. 실제 배당은 집행비용·조세·배당요구와 법원의 최종 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

첨단센트럴파크2차 전용 47.44㎡의 최근 실거래 12건 평균은 157,833,333원이며, 최근 12개월 10건 평균은 158,300,000원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 147,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 1.8% 높지만, 최신 거래는 평균보다 낮은 수준입니다.

최저가 116,900,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 73.8%로 저렴해 보입니다. 그러나 실질취득 172,436,600원은 최근 평균보다 14,136,600원 높고, 최신 거래보다 25,436,600원 높습니다. 선순위 전세권 원금 170,000,000원만 기준으로 봐도 최근 평균을 웃돕니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)

채권총액 365,592,198원 중 114,463,400원이 배당되고 251,128,798원이 부족합니다. 후순위 근저당과 경매신청채권의 미배당액은 매각으로 소멸하는 권리와 관련되지만, 말소기준 이전 전세권의 미배당액은 매수인 인수 판단에 반영해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 아파트이며 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 전용면적은 47.44㎡입니다.
• 입지. 첨단1동행정복지센터 북동측 인근으로, 근린생활시설과 업무시설이 소재하는 상가·업무지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 남서측 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 18층 건물로 2018.03.15. 사용승인됐으며, 승강기·스프링클러·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 정방형 평지의 공동주택 건부지로, 남측 2차선 포장도로와 동측 약 30m 보행자 전용도로에 접합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 포함되며 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래성. 최근 실거래 12건은 147,000,000원~175,000,000원이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 존속 여부. 을구 16번 전세권과 16-2번 이전등기의 매각 후 존속·인수 범위를 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
• 점유관계. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 인도 가능 여부와 명도 상대방을 현장에서 확인하세요.
• 배당요구·미배당. 전세권 배당요구 여부와 최종 배당액에 따라 인수액이 달라질 수 있으므로 배당요구종기 서류를 대조하세요.
• 중복 계산 금지. 주택도시보증공사의 전세권 이전액과 신청채권 청구액을 별개의 전세보증금으로 합산하지 마세요.
• 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기가 남아 있으므로 등록 상태와 매각 이후 행정상 처리 여부를 관할기관에 확인하세요.
• 가격 상한. 최저가가 아니라 낙찰가와 전세권 미배당액을 합친 실질취득액을 기준으로 실거래와 비교하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “1.7억 취득”

이 물건의 표면 가격은 감정가 167,000,000원의 70%인 116,900,000원입니다. 하지만 말소기준 이전에 설정된 170,000,000원 전세권이 남아 있고, 현재 배당 가정에서는 55,536,600원이 미배당됩니다. 따라서 실질취득은 172,436,600원으로 계산됩니다.

최근 12개월 평균 158,300,000원, 최신 거래 147,000,000원과 비교하면 실질취득액은 시세 이상입니다. 이후 더 유찰되더라도 낮아진 낙찰가만큼 전세권 미배당액이 늘어 총부담은 약 171,000,000원~172,000,000원에 머뭅니다. 표면 최저가는 매력적이지만, 선순위 전세권을 반영한 가격 메리트는 없습니다. 결론은 권리 인수 주의·가격 보류입니다.