광주지방법원 2025타경33309. 첨단도휘에드가2차 제4층 제422호는 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 아파트입니다. 감정가는 56,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 31,360,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 56%까지 내려온 저가 경매처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 매각가격이 아니라 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액입니다.
임차인 박민준은 2022.02.18. 주민등록 및 점유를 시작했고, 2022.01.17. 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2023.12.06. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있으며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 60,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33309 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-70 첨단도휘에드가2차 제4층 제422호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택 · 전용 19.69㎡ · 지하 1층/지상 13층 건 중 제4층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 31,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 68,203,576원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘대항력’
등기상 말소기준은 2023.12.06. 목포세무서장의 압류입니다. 그 뒤 2024.08.08. 북동신용협동조합 가압류와 2025.07.31. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.04.01. 접수된 박민준의 주택임차권등기도 매각으로 소멸 표시되어 있지만, 등기가 없어지는 것과 미반환 보증금의 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계 여부
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박민준 | 건물전부 | 60,000,000원 | 2022.02.18 / 2022.01.17 | 대항력 有 우선변제 有 | 부족분 인수 29,604,480원 예상 |
| 임차권 경정 | 주거(임차권등기) | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 세부 확인 필요 |
실명과 보증금이 확인되는 임차인은 박민준 1명입니다. 을구 1-2번은 임차권 경정으로, 전입일·보증금 세부가 별도로 확인되지 않아 독립된 대항력 임차인으로 단정하지 않고 보완 확인이 필요합니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 약 6,000만원에 묶인다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 이 사건은 최저매각가만 비교해서는 안 되고 ‘낙찰가 + 인수액’인 실질취득가로 시세와 비교해야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (56%) | 31,360,000원 | 29,604,480원 | 60,964,480원 |
| 3회 유찰 시 (39%) | 21,952,000원 | 38,843,136원 | 60,795,136원 |
| 4회 유찰 시 (27%) | 15,366,399원 | 45,310,196원 | 60,676,595원 |
④ 시세 비교 — 실질취득이 최근 시세보다 높다
첨단도휘에드가2차의 실거래 전체 12건 평균은 51,375,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 50,333,333원, 최신 거래는 2026.04. 48,500,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -4.0%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.69㎡ | 13 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 19.69㎡ | 3 | 46,000,000원 |
| 2026.02 | 19.69㎡ | 3 | 49,000,000원 |
| 2026.01 | 19.13㎡ | 8 | 53,000,000원 |
| 2025.09 | 19.69㎡ | 5 | 52,500,000원 |
| 2025.07 | 19.69㎡ | 10 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 19.69㎡ | 5 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 19.69㎡ | 5 | 51,500,000원 |
| 2025.02 | 20.81㎡ | 11 | 54,000,000원 |
| 2025.01 | 19.69㎡ | 9 | 51,000,000원 |
| 2025.01 | 19.69㎡ | 9 | 51,000,000원 |
| 2025.01 | 19.69㎡ | 12 | 55,000,000원 |
현재 최저가 31,360,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 62.3%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실제 부담액 60,964,480원은 최근 12개월 평균 50,333,333원의 121.1%, 최신 거래 48,500,000원의 125.7% 수준입니다. 최근 시장이 -4.0% 하락 추세인 점까지 고려하면 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 31,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 964,480원 |
| 1. 임차인 박민준 보증금 | 60,000,000원 | 30,395,520원 |
| 2. 가압류 · 북동신용협동조합 | 700,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 68,203,576원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 박민준 보증금의 미배당분 29,604,480원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주 광산구 쌍암동 소재 쌍암중흥S클래스리버시티아파트 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 일반 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철골철근콘크리트조·철근콘크리트지붕 지하 1층/지상 13층 건물 중 제4층 제422호입니다.
- 도로. 건물 동측·서측·남측·북측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 국가산업단지, 방화지구, 중점경관관리구역 등에 포함되며 공시지가는 1,961,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 첨단도휘에드가2차는 260세대, 2015.09.09. 준공이며, 동일 면적대 12건 거래가는 46,000,000원~55,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 31,360,000원에 응찰하더라도 예상 인수 29,604,480원을 더한 60,964,480원이 실질 부담의 기준입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 박민준의 보증금 60,000,000원 중 배당 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 3회 유찰 가정 실질취득 60,795,136원, 4회 유찰 가정 60,676,595원으로 낙찰가 하락 효과가 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임차권 경정 세부 대조. 을구 1-2번 임차권 경정은 별도 전입일·보증금이 확인되지 않으므로 원본 등기와 매각물건명세서에서 박민준 임차권과의 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -4.0%로 나타나므로, 전체 12건 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “31,360,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 최저매각가는 31,360,000원이지만, 그 숫자를 매입가격으로 보면 핵심을 놓칩니다. 대항력 있는 박민준의 보증금 60,000,000원 가운데 현재 회차에서 29,604,480원이 미배당될 것으로 계산되어 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 실질취득은 60,964,480원입니다.
최근 12개월 평균은 50,333,333원, 최신 거래는 48,500,000원이고 최근 거래 흐름도 -4.0%입니다. 실질취득이 이 시세들을 모두 웃도는 상황에서 감정가의 56%라는 할인율은 가격 메리트를 의미하지 않습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 함께 늘어나는 구조여서 실질 부담은 약 60,000,000원대에 고정됩니다. 이 물건의 핵심은 “낙찰가가 아니라 보증금까지 합쳐서 보라”입니다.
