대전지방법원 2025타경503355. 세종특별자치시 나성동 세종포레뷰원 1동 6층 616호입니다. 경매상 물건 용도는 근린시설로 분류돼 있으나, 감정평가상 공부의 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 25.61㎡이며, 2016년 사용승인된 지상 9층 건물의 6층입니다.
숫자만 보면 눈길이 갈 만합니다. 감정가 1억 4,000만원이 5회 유찰로 2,352만 9,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가와 실제 취득 부담을 분리해서 보아야 하는 대표적인 대항력 임차권 인수형입니다. 임차인 김영환의 전입일은 2021년 8월 3일이고, 말소기준으로 제시된 국의 압류등기는 2024년 3월 29일입니다. 따라서 임차인의 대항력이 우선하며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503355 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 738 세종포레뷰원주건축물 제1동 제6층 제616호 도로명: 세종특별자치시 한누리대로 287 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 분류 · 공부상 도시형생활주택 |
| 전용 / 건물 | 전용 25.61㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 9층 중 6층 · 2016.09.06 사용승인 |
| 소유자 | 한해란 (2021.08.02 소유권이전, 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 | 140,000,000원 |
| 최저매각가 | 23,529,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영환 / 130,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.03.29 국 압류 (세종세무서장) |
| 임차인 | 김영환 · 건물 전부 · 대항력 있음 |
| 임차보증금 | 1차 125,000,000원 / 2차 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 발생한 임차인의 대항력
과거 부산은행 근저당권은 2021년 8월 2일 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 경매에서 주목할 등기상 기준은 2024년 3월 29일 국 압류입니다. 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상이지만, 임차권등기 자체가 말소된다고 해서 매수인에게 대항하는 임차보증금 반환의무까지 당연히 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김영환 건물 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2021.08.03 점유개시 2021.08.02 1차 확정 2021.07.20 2차 확정일자 없음 |
1차 125,000,000원 2차 130,000,000원 |
대항력 有 우선변제 범위 확인 잔액 승계 |
김영환은 2021년 8월 2일 점유를 시작하고 다음 날 주민등록을 마쳤습니다. 1차 임대차계약일은 2021년 7월 20일, 2차 계약일은 2022년 7월 4일입니다. 2024년 8월 14일 임차권등기가 이뤄졌으며 배당요구 관련 접수도 확인됩니다. 말소기준보다 앞선 대항력과 명세서의 인수 문구가 함께 존재한다는 점이 결정적입니다.
1차 계약에는 2021년 7월 20일 확정일자가 있지만 2차 계약에는 확정일자가 없습니다. 따라서 확정일자가 전혀 없는 임차인으로 단정할 수 없으며, 1차·2차 계약별 우선변제권의 범위와 배당 충당 순서는 별도 확인해야 합니다. 우선변제 범위가 확정되지 않았더라도 매각물건명세서에 기재된 대항력 및 미변제 보증금 인수 위험은 남습니다.
③ 진짜 취득비용 — 최저가가 아니라 보증금이 가격을 지배한다
이 사건에서 가장 경계할 착시는 23,529,000원에 취득할 수 있다는 생각입니다. 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금을 매수인이 승계하는 구조이므로, 낙찰가만으로 매입가격을 판단할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 23,529,000원 | 입찰 출발가일 뿐 실질취득가 아님 |
| 1차 임대차보증금 | 125,000,000원 | 실질취득의 핵심 비교기준 |
| 2차 임대차보증금 | 130,000,000원 | 증액분과 확정일자 확인 필요 |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 116,200,000원 | 1차 보증금보다 낮음 |
| 최신 실거래가 | 114,000,000원 | 2026.09 거래 · 1차 보증금보다 낮음 |
| 1차 보증금 / 최근 평균 | 107.6% | 최근 시세 이상 |
| 2차 보증금 / 최근 평균 | 111.9% | 증액분 반영 시 격차 확대 |
실질취득 비교값은 보증금 원금과 대항력 승계 구조를 이용한 경제적 환산값입니다. 배당액이 반환채권에 실제 충당되는지, 신청채권과 임대차보증금이 동일한 채권인지, 1차·2차 보증금 중 어느 범위가 남는지에 따라 최종 인수액은 달라집니다. 배당과 상계가 확인되지 않은 상태에서 표기된 보증금 전액을 낙찰가에 기계적으로 다시 더하거나, 반대로 낙찰대금이 반드시 전액 보증금에 충당된다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 최근 가격은 내려가고 있다
세종포레뷰원은 204세대 규모로, 비교 대상의 전용면적은 25.61㎡ 및 26.19㎡입니다. 최근 실거래 12건의 전체 평균은 122,541,666원이지만, 과거의 높은 거래가격이 포함돼 있습니다. 실제 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 116,200,000원과 2026년 9월 최신 거래가 114,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 26.19㎡ | 5 | 114,000,000원 |
| 2026.08 | 26.19㎡ | 8 | 114,000,000원 |
| 2026.04 | 26.19㎡ | 7 | 124,000,000원 |
| 2026.01 | 26.19㎡ | 7 | 116,000,000원 |
| 2025.12 | 26.19㎡ | 8 | 113,000,000원 |
| 2025.09 | 26.19㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2025.06 | 25.61㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2025.03 | 26.19㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2025.02 | 26.19㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2024.07 | 25.61㎡ | 3 | 107,500,000원 |
| 2024.06 | 26.19㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2024.04 | 26.19㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 116,200,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 122,541,666원 |
최근 12개월 실거래 평균은 이전 기간 대비 8.6% 하락했습니다. 동일 전용 25.61㎡의 2025년 6월 거래가 138,000,000원이라는 사실보다, 2026년 8월과 9월에 연속으로 관측된 114,000,000원이라는 최근 거래 수준에 더 주의를 기울여야 합니다. 층과 면적 차이를 고려하더라도 보증금 125,000,000원을 곧바로 저렴한 취득가격이라고 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 23,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 823,522원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 김영환 | 130,000,000원 | 22,705,478원 |
| 미배당 신청채권액 | — | 107,294,522원 |
| 대항력 임차보증금 · 매수인 인수 대상 | 125,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용 823,522원은 추정액입니다. 위 배당 가정에서는 신청채권자 김영환에게 22,705,478원이 배당되고, 신청채권 107,294,522원이 미배당됩니다. 별도로 대항력 임차보증금 125,000,000원을 인수 대상으로 표시하고 있으나, 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 그 배당금이 보증금 반환채권에 충당되는지를 반드시 확인해야 합니다. 두 미배당 금액을 별개의 인수 채무로 합산하는 것은 적절하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 예상 채권배당 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (5회 유찰) | 23,529,000원 | 22,705,478원 | 107,294,522원 |
| 6회 유찰 시 | 16,470,299원 | 15,773,834원 | 114,226,166원 |
| 7회 유찰 시 | 11,529,209원 | 10,921,683원 | 119,078,317원 |
추가 유찰되면 최저매각가는 16,470,299원, 다시 유찰되면 11,529,209원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 낮아지는 매각가만큼 신청채권 미배당액은 늘어납니다. 각 회차에서 대항력 임차보증금 125,000,000원이 인수 대상으로 표시되는 만큼, 최저가의 추가 하락만으로 실제 취득 부담이 그만큼 줄어든다고 볼 수 없습니다. 2차 계약의 증액 보증금 130,000,000원과 배당 충당 여부도 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 국세청 북서측 인근. 상업업무용 빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집한 상업업무지대이며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 여건은 양호하며 서측 이면도로에서 지하주차장으로 진출입할 수 있습니다.
- 건물. 2016.09.06 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 9층 건물. 승강기, 위생·급배수, 화재경보 및 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도 확인. 경매상 근린시설로 분류되지만 공부상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 입찰 전 건축물대장상의 개별 호실 용도와 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등이며 공시지가 4,521,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 204세대 규모로 실거래는 확인되지만, 최근 12개월 가격 추세가 -8.6%이고 해당 단지 경매물건 평균 유찰도 3.5회입니다. 권리 인수 부담까지 고려하면 재매각과 자금회수에 신중해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 인수 보증금 확인. 1차 125,000,000원과 2차 130,000,000원 중 실제 유효한 반환채무, 증액분의 대항력 및 미변제 잔액을 임대차계약서와 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당 충당 검증. 신청채권자와 임차권자가 동일한 김영환입니다. 신청채권 130,000,000원과 임차보증금의 관계, 배당액의 충당 여부, 중복채권 계산 가능성을 확인해야 합니다.
- 우선변제권 확인. 1차 계약에는 확정일자가 있지만 2차 계약에는 없습니다. 각 계약의 우선변제권과 배당 순위를 정확히 확인해야 합니다.
- 압류 및 세금. 국 압류의 구체적인 조세채권, 법정기일과 배당 순위를 확인하고 예상배당표에서 미반영된 세금·집행비용의 영향을 점검해야 합니다.
- 최근 시세 중심 판단. 전체 평균 122,541,666원보다 최근 평균 116,200,000원 및 최신 거래 114,000,000원을 우선해 가격을 평가해야 합니다.
- 점유·인도. 임차권등기가 존재하며, 실제 점유 상태와 인도 가능성, 보증금 반환 및 명도 협의 조건을 현황조사와 현장 확인을 통해 점검해야 합니다.
- 용도·관리비. 근린시설 분류와 도시형생활주택 공부상 용도를 대조하고, 공용부분 관리비 체납 및 시설 관련 부담도 확인해야 합니다.
- 입찰보증금·기일 확인. 2026.10.28 매각기일, 입찰보증금 및 매각조건을 법원 공고 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,352만원짜리 물건이 아니라, 보증금 1.25억을 봐야 하는 물건”
이 사건은 5회 유찰된 최저매각가만 보고 접근하면 위험한 경매입니다. 단순한 후순위 권리 정리형이 아니라, 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력이 존재하고 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 특히 1차 보증금 125,000,000원과 2차 보증금 130,000,000원 사이의 차이, 2차 확정일자 부재, 동일한 임차인과 신청채권자의 배당금 충당 여부를 해소해야 실질 부담을 판단할 수 있습니다.
가격 측면에서도 긍정적으로 평가하기 어렵습니다. 1차 보증금 125,000,000원을 실질취득의 비교기준으로 삼으면 최근 12개월 평균 116,200,000원의 107.6%입니다. 최신 거래 114,000,000원보다도 높고, 최근 가격 추세는 -8.6%로 하락 중입니다. 2차 증액 보증금을 기준으로 하면 가격 부담은 더 커집니다.
결론은 보수적 접근입니다. 최저가가 감정가의 16.81%라는 사실은 독립적인 가격 메리트가 아닙니다. 매수인이 최종 부담할 미배당 보증금이 얼마인지 먼저 확정하고, 그 금액을 포함한 실질취득비용을 최근 실거래와 비교해야 합니다. 현재처럼 대항력 승계 위험이 크고 최근 시세까지 하락하는 상황에서는 추가 유찰만을 근거로 적극 입찰할 이유가 부족합니다. 권리·배당관계가 명확하게 정리되기 전까지는 입찰 보류가 타당합니다.
