대전지방법원 2025타경503355. 세종시 나성동 세종포레뷰원 제1동 6층 616호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 공부상 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 전용면적은 25.61㎡이고 건물은 2016년 9월 6일 사용승인을 받은 지상 9층 철근콘크리트 건물입니다.
이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 68,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 125,200,000원과 비교하면 표면 최저가는 54.8%에 불과합니다. 그러나 임차인 김영환은 2021년 8월 3일 전입해 2024년 3월 29일 말소기준 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있어, 가격 판단은 최저가가 아니라 인수액을 합친 실질취득액으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503355 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 738 세종포레뷰원주건축물 제1동 제6층 제616호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 한누리대로 287 |
| 용도 / 전용 | 근린시설 · 공부상 도시형생활주택 · 전용 25.61㎡ · 지상 9층 중 6층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.08.02. 거래가액 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영환 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 인수는 남는다
말소기준권리는 2024년 3월 29일 세종세무서장의 압류입니다. 등기부상 주택임차권은 2024년 8월 14일 설정돼 말소기준보다 늦지만, 임차인 김영환의 전입일은 2021년 8월 3일이고 점유개시일은 2021년 8월 2일입니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 선행 전입을 기초로 한 대항력과 미변제 보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영환 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2021.08.03 점유개시 2021.08.02 | 125,000,000원 | 대항력 있음 | 판정 미상 1차 확정일자 있음·2차 없음 | 승계 아님 | 125,000,000원 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 임차인은 배당요구를 했지만, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금에 대한 배당액이 0원이고 보증금 125,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 ‘싼 물건’이 아니다
현재 회차의 최저가는 68,600,000원이지만, 제공된 배당표상 매수인 인수액은 125,000,000원입니다. 따라서 데이터 기준 보수적 실질취득액은 다음과 같습니다.
최근 12개월 실거래 평균은 125,200,000원이고 최신 거래는 124,000,000원입니다. 실질취득액 193,600,000원은 최근 12개월 평균의 154.6%입니다. 감정가 140,000,000원보다도 높아, 표면 할인율 51%는 투자자가 실제로 부담하는 총액을 설명하지 못합니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 68,600,000원 | 125,000,000원 | 193,600,000원 | 154.6% |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 48,020,000원 | 125,000,000원 | 173,020,000원 | 138.2% |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 33,614,000원 | 125,000,000원 | 158,614,000원 | 126.7% |
인수액이 그대로 유지된다는 데이터 가정에서는 3회 또는 4회 유찰이 진행돼도 실질취득액은 최근 시세 이상입니다. 따라서 추가 유찰만을 근거로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다. 먼저 신청채권 배당과 임차보증금 인수가 중복 계산되는지 확인해 실제 잔존 인수액을 확정해야 합니다.
④ 시세 비교 — 최근 시세는 1억2천만원대
세종포레뷰원은 204세대, 2016년 9월 6일 사용승인 건물입니다. 대상 면적과 유사한 25.61㎡·26.19㎡ 거래 12건의 전체 평균은 123,958,333원이고, 최근 12개월 5건 평균은 125,200,000원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 124,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 1.7% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 26.19㎡ | 7 | 124,000,000원 |
| 2026.01 | 26.19㎡ | 7 | 116,000,000원 |
| 2025.12 | 26.19㎡ | 8 | 113,000,000원 |
| 2025.09 | 26.19㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2025.06 | 25.61㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2025.03 | 26.19㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2025.02 | 26.19㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2024.07 | 25.61㎡ | 3 | 107,500,000원 |
| 2024.06 | 26.19㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2024.04 | 26.19㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.03 | 26.19㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2024.03 | 26.19㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 125,200,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 | - |
| 인수 · 임차인 김영환 보증금 | 125,000,000원 | 0원 | 125,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김영환 | 130,000,000원 | 66,965,200원 | 63,034,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당 시뮬레이션상 신청채권자는 66,965,200원을 배당받고 63,034,800원이 미배당됩니다. 임차보증금은 별도로 125,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택이며 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 입지. 세종시 나성동 국세청 북서측 인근으로 상업업무용 빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설이 밀집한 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 9층 건물로 위생·급배수, 승강기, 화재경보, 소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구·행정중심복합도시 지구단위계획구역이며, 광로3류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 대지 2,369.5㎡, 상업용·평지·정방형·광대소각 조건이며 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
- 환금성. 204세대 규모이고 유사 면적 거래는 확인되지만, 최근 거래금액은 113,000,000원부터 138,000,000원까지 차이가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 1차 125,000,000원과 2차 130,000,000원의 계약 갱신 관계, 현재 유효한 보증금, 반환 여부를 임대차계약서와 임차권등기명령 결정문으로 확인해야 합니다.
- 채권 중복 여부. 신청채권자와 임차인이 동일한 김영환이므로 강제경매 청구액 130,000,000원이 보증금반환채권인지 별개의 채권인지 확인해야 합니다.
- 배당요구·배당표 확인. 배당받는 금액이 임차보증금 잔액을 줄이는지 법원 기록을 통해 검증한 뒤 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거했는지, 현재 누가 점유하는지 현장조사와 전입세대열람으로 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 말소기준이 세종세무서장 압류이므로 조세채권의 법정기일과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 기준 변경. 최저가가 아니라 낙찰가와 최종 인수액을 합한 실질취득액을 최근 12개월 평균 125,200,000원 및 최신 거래 124,000,000원과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 집행권원, 배당요구서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,860만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 두 차례 유찰돼 최저가가 68,600,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원을 매수인이 인수하는 시뮬레이션입니다. 그대로 계산하면 실질취득액은 193,600,000원으로 최근 12개월 평균 125,200,000원보다 크게 높습니다.
더 중요한 문제는 신청채권자와 임차권자가 모두 김영환이라는 점입니다. 신청채권 배당과 임차보증금 인수가 동일 채권을 서로 다른 항목으로 반영한 것인지, 별도 채권인지를 확정하지 않고는 실제 인수액을 알 수 없습니다. 따라서 현재 결론은 권리 고위험·가격 메리트 없음입니다. 입찰 판단은 유찰 횟수가 아니라 채권 관계와 잔존 보증금이 원본 서류로 확정된 뒤에야 가능합니다.
