서울남부지방법원 2025타경12277. 서울 강서구 등촌동 도원더52 203호 오피스텔입니다. 감정가는 3.69억, 현재 최저가는 2.3616억까지 내려온 상태입니다. 표면상 할인율은 높지만, 등기부상 2024년 설정된 임차권등기가 존재하고 해당 임차인은 보증금 3.26억을 신고했습니다. 낙찰자가 부담해야 할 인수 위험을 반드시 계산해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12277 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 천민수 |
| 전용면적 | 29.05㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 236,160,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 326,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리 이후 권리는 원칙적으로 소멸하지만, 이 사건의 핵심은 2024.07.19 설정된 주택임차권입니다. 차대한 임차인은 임대차계약일 2022.08.13, 확정일자 2022.08.16, 전입 2022.09.05로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 매각조건상 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 포함되어 있어, 실제 매각 조건 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 권리 | 위험 |
|---|---|---|---|
| 차대한 | 326,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제권 有 · 임차권등기 | 93,946,240원 인수 가능 |
| 김민주 | 미상 | 대항력 없음 | 전입신고가 말소기준권리 이후 |
③ 시세 비교 — 낙찰가가 아닌 실질취득 기준
도원더52 동일 면적 최근 거래는 평균 375,000,000원, 최근 거래 범위는 359,000,000원~389,000,000원입니다. 현재 최저가는 평균 거래 대비 63% 수준이지만, 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 부담은 약 3.301억으로 시세 대비 할인 폭이 크게 줄어듭니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 29.05㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 4 | 369,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 8 | 389,000,000원 |
| 2022.08 | 29.05㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 375,000,000원 | ||
④ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 차대한 임차인의 보증금 326,000,000원과 배당 부족분 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 실제 매각 절차에 어떻게 반영되는지 확인이 필요합니다.
- 가격 계산. 최저가 236,160,000원이 아니라 인수 가능 금액을 더한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 김민주 점유 확인. 보증금 미상 점유자의 추가 권리 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 인수 위험 계산이 먼저”
이 물건은 신축 오피스텔이고 유찰로 가격은 내려왔지만, 단순히 64% 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 차대한 임차인의 임차권등기로 인해 보증금 부족분 93,946,240원 인수 가능성이 존재합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”가 아니라 “인수 조건을 포함한 총 취득비용이 얼마인가”입니다. 특별매각조건과 임차권 처리 내용을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
