서울남부지방법원 2025타경12281. 서울 강서구 화곡동 ‘더봄333’ 3층 303호, 전용 25.57㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 조영찬은 2022년 4월 30일 매매를 원인으로 거래가액 329,000,000원에 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등록도 이뤄졌습니다. 등기상 가장 중요한 권리는 2023년 12월 8일 등기된 김선녀의 주택임차권입니다. 보증금은 329,000,000원, 전입은 2022년 4월 29일, 점유개시는 2022년 4월 30일, 확정일자는 2022년 3월 23일입니다.
말소기준은 2024년 5월 3일 인천세무서장 처분의 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 김선녀의 임차권은 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있습니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 현재 최저가 224,640,000원을 기준으로 집행비용 3,944,960원을 제외한 220,695,040원이 김선녀 보증금에 우선 배당되고, 부족분은 108,304,960원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로18나길 28(화곡동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 25.57㎡ · 침실1·거실·주방·욕실·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 6층 중 제3층 제303호 · 사용승인일 2022.01.17 |
| 소유자 | 조영찬 · 2022.04.30 매매 · 거래가액 329,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 224,640,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2022년 2월 8일 강서신용협동조합의 채권최고액 2,856,000,000원 근저당이 설정됐지만 2022년 5월 2일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024년 5월 3일 압류이며, 2025년 9월 23일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김선녀 임차권은 말소기준보다 앞서 등기됐으므로 원칙적으로 인수형 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차 관련 인원 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선녀 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29 | 2022.03.23 | 329,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 인수형* |
| 장상운 | 미상 | 2025.08.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 필요 |
* 김선녀의 등기상 권리는 선순위 인수형이나, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 조건은 장상운에게 확대 적용하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 64% 최저가지만 비교 거래 시점은 확인해야 한다
더봄333의 제공 실거래는 총 11건이며 거래 시점은 2022년 3월~4월입니다. 평균은 331,727,272원, 최신 거래는 2022년 4월 329,000,000원, 최저 329,000,000원·최고 349,000,000원입니다. 현재 최저가 224,640,000원은 이 평균의 67.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 25.57㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2022.04 | 23.95㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2022.04 | 25.57㎡ | 3 | 329,000,000원 |
| 2022.04 | 25.57㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2022.03 | 25.57㎡ | 3 | 329,000,000원 |
| 2022.03 | 25.49㎡ | 4 | 349,000,000원 |
| 2022.03 | 24.93㎡ | 3 | 329,000,000원 |
| 2022.03 | 23.95㎡ | 3 | 329,000,000원 |
| 2022.03 | 24.40㎡ | 4 | 339,000,000원 |
| 2022.03 | 23.70㎡ | 6 | 329,000,000원 |
| 2022.03 | 24.93㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 평균 | — | 11건 | 331,727,272원 |
④ 예상배당표 (매각가 224,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,944,960원 |
| 1. 임차인 김선녀 보증금 | 329,000,000원 | 220,695,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반적인 권리계산만 적용하면 김선녀 보증금 부족분은 108,304,960원으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 이번 매각의 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액이 내려가지 않는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 224,640,000원 | 108,304,960원 | 332,944,960원 |
| 3회 유찰 시 | 179,712,000원 | 152,603,968원 | 332,315,968원 |
| 4회 유찰 시 | 143,769,600원 | 188,043,174원 | 331,812,774원 |
이 표는 특별매각조건을 반영하기 전의 법정 인수 구조를 보여줍니다. 선순위 임차보증금이 매각가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 커져 총 부담이 3.29억원대에 묶이는 전형적인 인수형 구조입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 최저가 224,640,000원만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이번 사건은 바로 그 인수 구조를 특별매각조건으로 끊어낸 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선·5호선 까치산역 북측 인근. 다세대주택·도시형생활주택·단독주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2022.01.17, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며 도시가스 개별난방·위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6m, 남서측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 253.8㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 공시지가는 3,798,000원/㎡입니다.
- 규모. 더봄333은 15세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 김선녀 임차권 말소 절차 확인. 등기상 보증금 329,000,000원의 선순위 임차권이므로 특별매각조건에 따른 말소 이행 시점과 절차를 확인해야 합니다.
- 장상운 점유 확인. 2025.08.25 전입으로 말소기준일보다 늦어 자료상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·현재 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 제공된 실거래 11건은 2022년 3~4월 거래입니다. 2026년 현재 실제 매매 가능 가격은 별도로 확인해야 합니다.
- 명도. 임차권 말소와 별개로 실제 점유자가 존재하면 인도·명도 일정이 남을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 3.29억”보다 중요한 것은 특별매각조건
표면만 보면 이 물건은 위험합니다. 말소기준보다 앞선 김선녀의 보증금 329,000,000원 임차권이 있고, 현재 최저가 기준 일반 계산상 미배당 인수액도 108,304,960원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 부근에 묶이는 구조이므로, 최저가 2.2464억원만 보고 싸다고 볼 수 없는 사건입니다.
하지만 이번 매각에는 그 구조를 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 조건이 그대로 이행되면 김선녀 관련 실질 인수는 0원*이 되고 현재 회차의 실질취득은 224,640,000원이 됩니다. 다만 비교 가능한 실거래가 2022년 3~4월에 집중돼 있고, 특별매각조건 밖의 장상운 점유관계도 남아 있습니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 핵심은 ‘특별매각조건의 확정적 이행’과 ‘잔존 점유관계 확인’입니다.
