광주지방법원 2025타경34424. 광주광역시 남구 지석동 한일베라체아파트 110동 5층 504호입니다. 감정가는 242,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 169,400,000원입니다. 소유자 배종협은 2013년 7월 15일 매매를 원인으로 같은 해 8월 5일 거래가액 171,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
소유권이전과 같은 날 광주농업협동조합의 채권최고액 140,400,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 근저당과 여러 가압류는 말소기준보다 늦습니다. 현재 회차의 예상 배당에서는 광주농업협동조합이 채권최고액 기준 전액 배당되고, 후순위 가압류권자인 주식회사 에스아이씨가 일부 배당을 받는 것으로 계산됩니다. 후순위 채권의 미배당은 남지만 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34424 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 지석동 443 한일베라체아파트 제110동 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 남구 회재로 211 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 5층 504호 · 남향 · 계단식 |
| 소유자 | 배종협 (2013.08.05. 소유권이전 · 거래가액 171,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 128,399,167원 |
| 매각기일 | 2026.07.31 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2013년 8월 5일 설정된 광주농업협동조합 근저당입니다. 이후 등기된 에스비아이저축은행 근저당과 그 이전등기, 주식회사 에스아이씨·한국전력공사· 신용보증기금·광주신용보증재단·농협은행의 가압류 및 경매개시결정은 말소기준보다 후순위입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산됐습니다.
등기부에는 과거 신탁등기, 박순덕 명의 전세권, 국민은행 근저당, 세금·건강보험 관련 압류, 일부 가압류가 있었으나 해당 등기들은 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 입찰 판단에서는 말소기준 근저당과 그 이후 남아 있는 후순위 권리의 처리 구조를 중심으로 보면 됩니다.
② 가격 판단 — 70% 최저가만으로 시세 메리트 단정 금지
현재 최저매각가는 169,400,000원으로 감정가 242,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 단지나 유사 면적의 최근 12개월 실거래, 최신 거래 및 가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,171,600원 |
| 2. 근저당 · 광주농업협동조합 | 140,400,000원 | 140,400,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스아이씨 | 31,596,174원 | 25,828,400원 |
| 4. 가압류 · 한국전력공사 | 2,445,740원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 9,499,990원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 광주신용보증재단 | 72,080,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 8,147,060원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 264,168,964원 중 166,228,400원이 배당되고, 미배당액은 97,940,564원입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수금으로 계산되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 관리비·점유 확인
| 구분 | 미납액 | 확인 내용 |
|---|---|---|
| 공용관리비 | 1,651,380원 | 2026.02.09. 한일베라체아파트 관리사무소 미납 통보 |
| 세대관리비 | 217,880원 | 전용부분 관리비로 통보 |
| 문의처 | 062-385-1669 | 한일베라체아파트 관리사무소 |
관리비는 공용부분과 세대 전용부분이 구분돼 통보됐습니다. 입찰 전 관리사무소를 통해 기준일 이후 추가 미납 여부와 매수인이 부담하게 될 범위를 확인해야 합니다. 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 전입 상태, 열쇠 인도 가능 여부도 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 대촌중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물의 5층 504호로, 남향·계단식입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 대로1류가 개설돼 있고 남측으로 중로2류가 접합니다.
- 토지. 유사 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 재조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 70%만 보고 응찰하지 말고 동일 단지·유사 면적의 최신 거래와 매물을 확인하세요.
- 점유관계. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인과 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 관리비. 공용관리비 1,651,380원과 세대관리비 217,880원의 미납 통보가 있으므로 추가 미납액과 부담 범위를 관리사무소에 확인하세요.
- 후순위 권리. 근저당권 이전과 다수의 가압류가 있으므로 최신 등기사항전부증명서에서 말소 여부와 변동 사항을 다시 대조하세요.
- 배당표 한계. 예상 배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 기록의 실제 배당요구 내역을 확인하세요.
- 가격 상한. 남향·5층·계단식, 내부 상태와 수리비를 반영해 실제 시세보다 낮은 범위에서 입찰 상한을 설정하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격과 점유는 확인형
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2013년 광주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 예상 배당과 유찰 시나리오 모두에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 인수 0원이라는 사실과 좋은 매수 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 여기에 임대관계 미상, 관리비 미납 통보가 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격·점유· 관리비 확인을 마친 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
