266,700,000원
광주지방법원 2026타경30218. 광주 남구 봉선동 삼익아파트 제201동 제9층 제904호입니다. 소유자 윤성숙은 2018년 9월 17일 거래가 252,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2023년 7월 27일 영산포농업협동조합 앞으로 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에는 주식회사에스제이대부의 근저당 52,000,000원, 오해정의 근저당 24,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 영산포농업협동조합의 임의경매개시결정, 광주광역시 축산업협동조합의 가압류 200,000,000원이 이어집니다. 모두 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하며, 배당을 받지 못한 채권액이 매수인에게 넘어가지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 128 제201동 제9층 제904호 도로명: 광주광역시 남구 봉선로175번길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 지하 1층/지상 15층 건물 내 9층 904호 |
| 소유자 | 윤성숙 (2018.09.17. 소유권이전 · 거래가 252,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 266,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영산포농업협동조합 / 260,295,349원 |
| 매각기일 | 2026.07.31 |
| 임대관계 | 임차인 내역 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 모두 소멸
현재 등기상 핵심은 2023년 7월 27일 설정된 영산포농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 후순위 근저당 2건과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 배당 부족액이 크더라도 매수인의 등기상 인수 부담은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 싸다고 할 수 없다
감정가는 381,000,000원이고 현재 최저매각가는 266,700,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔으며, 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득가는 266,700,000원입니다.
그러나 동일 단지 또는 동일 조건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다. 입찰가 판단은 실제 거래가와 매물 호가를 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,533,800원 |
| 1. 근저당 · 영산포농업협동조합 | 300,000,000원 | 262,166,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스제이대부 | 52,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 오해정 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주광역시 축산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 576,000,000원 가운데 262,166,200원이 배당되고 313,833,800원이 미배당되는 계산입니다. 신청채권 260,295,349원은 현재 회차에서 충족되는 시나리오입니다. 국민건강보험공단 압류액과 당해세·최우선변제는 별도 금액이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 남구 봉선동 유안초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·상업용 부동산이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 15층 건물 내 9층 904호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스보일러 바닥난방, 화재탐지·경보설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 아파트 부지는 유사 사다리형 평지이며 서측·남측·북측의 3면이 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접하고, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자의 전입일·보증금·확정일자를 확인하세요.
- 시세 원본 대조. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고 동일 단지·동일 동·유사 층의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당은 313,833,800원이지만 후순위 채권 미회수액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
- 압류·세금 확인. 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 교부청구와 당해세 여부를 배당요구 종기 이후 서류에서 대조하세요.
- 관리비·명도 비용. 체납 관리비의 공용부분과 실제 점유자의 명도 일정·비용을 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 데이터상 매각기일은 2026.07.31입니다. 입찰 전 현재 진행 상태와 변경·연기·매각 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 물건의 등기구조는 어렵지 않습니다. 영산포농업협동조합 근저당을 기준으로 그 뒤의 근저당, 압류, 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 임대관계가 미상이고 최근 실거래 시세가 확인되지 않는다는 두 가지 공백이 남습니다. 1회 유찰로 최저가가 266,700,000원까지 내려왔어도, 이를 곧바로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 입찰 검토 가능, 가격과 점유는 원본 확인 후 결정. 이 사건의 결론입니다.
