23,769,000원
대전지방법원 2025타경503436. 세종 나성동 우빈가온 8층 815호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 소유자 한해란은 2021년 11월 24일 매매를 원인으로 거래가액 110,000,000원에 취득했고, 2022년 1월 18일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 오영관의 주택임차권은 주민등록일과 점유개시일이 모두 2020.01.29, 최초 확정일자도 2020.01.29로, 말소기준인 2024.03.05 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503436 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 715 우빈가온 8층 815호 · 도로명 세종특별자치시 한누리대로 201 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 아파트(도시형생활주택)로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 23.19㎡ · 지하3층 지상8층 중 8층 815호 |
| 소유자 | 한해란 · 2021.11.24 매매 · 거래가액 110,000,000원 · 2022.01.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 23,769,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 89,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준은 2024.03.05 세종세무서장 압류입니다. 그러나 오영관의 임차권은 그보다 앞선 전입·점유·확정일자를 갖고 있으며, 2024.01.24 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 후순위 압류와 2025.09.18 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하더라도, 선순위 임차권의 미배당 보증금은 매수인에게 남습니다.
| 임차 관련 기재 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우영관 현황조사 | 2020.01.29 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오영관 8층 815호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.01.29 / 2020.01.29 | 85,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 기사항전 매각물건명세서 | 미상 / 2022.02.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
우빈가온은 120세대, 2015.02.09 준공입니다. 대상 면적은 23.19㎡이고, 실거래 자료는 21.59㎡와 23.19㎡가 포함돼 있습니다. 전체 12건 평균은 92,291,666원이지만 과거 1억원대 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 5건 평균은 83,400,000원, 가장 최신인 2026.05 거래는 77,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간보다 15.5% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 21.59㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2026.01 | 21.59㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 21.59㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 21.59㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2025.10 | 21.59㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2024.03 | 21.59㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2023.10 | 23.19㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2023.05 | 23.19㎡ | 6 | 97,500,000원 |
| 2022.02 | 21.59㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 23.19㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 21.59㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2021.08 | 21.59㎡ | 8 | 102,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 83,400,000원 |
현재 최저가만 놓으면 최근 12개월 평균의 28.5%에 불과해 매우 싸 보입니다. 그러나 이 비율은 선순위 임차권 인수를 빼고 계산한 숫자입니다. 배당표상 인수를 더한 실질취득 85,827,842원은 최근 12개월 평균 83,400,000원보다 높고 최신 거래 77,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “4회 유찰돼 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당과 유찰 시나리오 (현재 최저가 23,769,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 827,842원 |
| 1. 임차인 오영관 보증금 · 우선변제 | 85,000,000원 | 22,941,158원 |
| 2. 경매개시결정 · 오영관 | 89,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당표 기준 임차보증금 부족분 62,058,842원을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이며, 증액된 89,250,000원 보증금의 실제 인수 범위는 원본 대조가 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 23,769,000원 | 62,058,842원 | 85,827,842원 |
| 5회 유찰 시 | 16,638,299원 | 69,061,190원 | 85,699,489원 |
| 6회 유찰 시 | 11,646,809원 | 73,962,834원 | 85,609,643원 |
5회, 6회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 커지기 때문에 실질취득은 계속 85,000,000원대에 머뭅니다. 바로 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매의 특징입니다. 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 나성동 인사혁신처 남서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·관공서·도시형생활주택이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 BRT 버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가상 해당 호실은 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측·남동측·북동측으로 약 15m·25m·40m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·행정중심복합도시 지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 4,272,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층 지상8층이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 시장. 최근 실거래가 77,000,000원까지 내려왔고 최근 구간은 이전 구간 대비 -15.5% 하락해 가격 추세가 약합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 판단. 현재 회차는 23,769,000원이 아니라 인수액을 포함한 85,827,842원이 실질 비교 기준입니다.
- 증액 보증금 원본 확인. 등기와 명세서에는 85,000,000원에서 89,250,000원으로 증액된 기재가 있으므로 실제 인수 범위를 반드시 확정해야 합니다.
- 우영관 점유관계 확인. 2020.01.29 전입 기재가 있으나 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능성을 배제하면 안 됩니다.
- 기사항전 기재 확인. 확정일자 2022.02.15만 확인되고 전입·보증금이 미상이라 권리관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 오영관의 지위 확인. 임차권자이면서 강제경매 채권자로도 기재돼 있으므로 임대차계약·보증금 지급·증액계약과 경매신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 83,400,000원보다 최신 거래 77,000,000원이 낮고 최근 구간 추세가 -15.5%입니다.
- 유찰을 가격호재로 보지 말 것. 5회·6회 유찰 시에도 제공 시나리오상 실질취득은 약 85,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
맺으며 — “2,376만원짜리 물건”이 아니다
표면만 보면 감정가 99,000,000원이 4회 유찰돼 23,769,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 선순위 대항력 임차권의 미배당 보증금을 매수인이 인수하므로, 현재 배당표 기준 실질취득은 85,827,842원입니다. 최근 12개월 평균 83,400,000원과 최신 거래 77,000,000원보다 높고, 시장도 -15.5% 하락 추세입니다.
더구나 임차보증금은 등기와 명세서에 89,250,000원으로 증액된 기재가 있고, 우영관과 기사항전의 보증금·확정 또는 전입관계가 완전히 확정되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 “최종적으로 얼마의 선순위 보증금을 인수하는가”입니다. 현재 자료만으로는 가격 메리트보다 권리확정 리스크가 앞서는 물건입니다.
