최저가 4,851만원의 착시 — 인수까지 더하면 최근 시세보다 높다

대전지방법원 2025타경503436. 세종시 나성동 우빈가온 8층 815호로, 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 전용면적 비교 기준은 23.19㎡이고, 소유자 한해란은 2022년 1월 18일 거래가 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 표면상 최저가는 48,510,000원까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다.

오영관은 2020년 1월 29일 전입·점유와 최초 확정일자를 갖춘 뒤, 2024년 1월 24일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024년 3월 5일 세종세무서 압류보다 앞서므로, 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 부족액은 매수인이 인수합니다. 현재 배당표는 임차보증금 85,000,000원을 기준으로 미배당액을 37,763,180원으로 계산했지만, 등기 내용에는 2022년 2월 15일 보증금이 89,250,000원으로 증액된 계약도 적혀 있어 실제 인수 범위는 반드시 원본으로 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

말소기준권리는 2024년 3월 5일 세종세무서의 압류입니다. 이후 2025년 9월 18일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 오영관의 전입·점유·확정일자는 2020년 1월 29일이고 주택임차권등기도 말소기준보다 앞선 2024년 1월 24일이므로, 보증금 미배당 잔액은 매수인에게 남습니다.

임차인·점유자 분석

현황조사와 명세서에는 우영관·오영관·기사항전이라는 이름이 각각 표기돼 있습니다. 특히 우영관은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이름의 오기·동일인 여부와 실제 점유관계는 주민등록 전입세대열람, 임대차계약서, 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가는 싸지만 실질취득은 최근 시세 이상

우빈가온 비교 거래 12건의 전체 평균은 92,291,666원이지만, 2021~2022년의 102,000,000원~110,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 5건의 평균은 83,400,000원, 최신 거래는 2026년 5월 77,000,000원이며 최근 구간은 과거 구간보다 15.5% 하락했습니다.

최저가 48,510,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 58.2%여서 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 현재 회차 실질취득 86,273,180원은 최근 12개월 평균의 103.4%이고, 최신 거래 77,000,000원보다도 높습니다. 더구나 시장 추세가 -15.5%로 하락 중이므로 최근 시세보다 저렴하다는 가격 가점은 줄 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)

집행비용 1,273,180원을 제외한 47,236,820원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 85,000,000원 기준 부족분 37,763,180원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 89,250,000원 증액계약의 인정 범위에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 현황은 아파트형 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 업무시설·근린생활시설·도시형생활주택이 함께 있는 복합 건물입니다.
• 입지. 인사혁신처 남서측 인근의 상업지대로 근린생활시설·업무시설·관공서·도시형생활주택이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 BRT 버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 도로. 남서측·남동측·북동측으로 폭 약 15m·25m·40m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·시가지경관지구·행정중심복합도시 지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 4,272,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 총 120세대의 소형 도시형생활주택이고 최근 12개월 거래는 5건입니다. 최신 거래가 77,000,000원으로 내려왔고 최근 가격 추세도 -15.5%여서 보수적인 매도가정이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 원본 확인. 배당표는 85,000,000원을 기준으로 하지만 등기에는 2022.02.15. 89,250,000원 증액계약이 적혀 있습니다. 어느 금액까지 대항력·우선변제력이 인정되는지 확인해야 합니다.
• 임차인 동일성 확인. 우영관·오영관·기사항전이라는 표기가 실제로 서로 다른 점유자인지, 이름 오기 또는 동일인인지 전입세대열람과 계약서로 대조해야 합니다.
• 신청채권 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 오영관입니다. 임차보증금 반환채권, 증액계약, 집행권원의 관계를 확인하고 두 금액을 단순 합산하지 마세요.
• 최저가 착시 경계. 48,510,000원만 보면 최근 시세의 58.2%지만, 인수까지 더한 실질취득은 86,273,180원으로 최근 평균보다 높습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -15.5%이고 최신 거래는 77,000,000원입니다. 과거 1억원대 거래나 전체 평균만으로 응찰가를 높이면 안 됩니다.
• 세금·배당 확인. 말소기준은 세종세무서 압류이며 당해세·최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다. 교부청구와 배당요구 종기를 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 대항력 있는 임차권자는 보증금 미회수액을 이유로 인도를 거절할 수 있으므로, 인수금 정산과 명도 시점을 함께 계획해야 합니다.
• 관리비 확인. 공용부분 장기 체납관리비와 실제 사용 용도, 전입 및 공실 상태를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 및 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가는 4,851만원, 취득비용은 약 8,600만원”

이 물건의 최저가는 감정가 99,000,000원의 49%인 48,510,000원입니다. 하지만 대항력 있는 오영관의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으므로 37,763,180원이 매수인에게 남고, 현재 회차 실질취득은 86,273,180원이 됩니다. 최근 12개월 평균 83,400,000원과 최신 거래 77,000,000원을 모두 웃도는 가격입니다.

3회·4회 유찰을 기다려도 인수액이 늘어 실질취득은 각각 86,011,226원과 85,827,858원으로 크게 내려가지 않습니다. 여기에 89,250,000원 증액계약, 우영관·기사항전 표기의 동일성 및 추가 대항력 가능성, 임차권자와 경매신청채권자가 같은 구조까지 확인해야 합니다. 최저가는 저렴하지만 실질취득은 최근 시세 이상이고 권리 불확실성도 크므로, 권리와 가격 모두 보류가 필요한 D등급 물건입니다.