서울남부지방법원 2025타경12505. 강서구 화곡동 성재센트리움아파트 2동 605호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 감정가는 228,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 145,920,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 할인율 자체가 아니라 임차보증금 인수 여부입니다. 임차권자 서미란의 전입·점유는 2019.12.23, 확정일자는 2019.11.25로 말소기준권리인 2021.11.12 김덕환 근저당보다 앞서 대항력이 있습니다.
배당표만 보면 매각대금에서 집행비용을 뺀 143,077,120원이 임차인 보증금에 배당되고, 보증금 220,000,000원 중 76,922,880원이 부족합니다. 일반적인 대항력 임차인 구조라면 이 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있어 실질취득이 낙찰가보다 커집니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 특별매각조건이 그대로 적용되는 전제에서는 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12505 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 143-6 성재센트리움아파트 제주건축물 제2동 제6층 제605호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 25.47㎡ · 10층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김석진 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 145,920,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서미란 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 220,000,000원 | 대항력 有 전입 2019.12.23 | 우선변제 확정 2019.11.25 · 배당요구 | 실질 0원 특별매각조건 |
말소기준권리는 2021.11.12 김덕환 근저당권 15,000,000원입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 1,396,000,000원, 강서구 압류, 국세 압류, 경매개시결정 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 서미란의 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서므로 등기 순위만 보고 “임차권도 소멸하니 안전하다”고 판단하면 안 됩니다. 본건은 특별매각조건이 실질 인수 위험을 제거하는 핵심 장치입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 특별매각조건으로 인수액이 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 145,920,000원입니다. 최근 12개월 실거래는 2025.07 거래 190,000,000원 1건으로, 최근 12개월 평균도 190,000,000원입니다. 실질취득은 그 가격의 76.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 23.54㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2023.11 | 25.18㎡ | 7 | 213,000,000원 |
| 2023.03 | 25.47㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 23.54㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2022.01 | 25.18㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.10 | 25.47㎡ | 7 | 220,000,000원 |
전체 6건 평균은 206,333,333원이지만, 과거 220,000,000원·225,000,000원 거래가 포함되어 있어 가격 판단에서는 최근 거래를 더 우선해야 합니다. 실제 최근 12개월 평균은 190,000,000원이고, 최근 대비 과거 추세는 -9.4%입니다. 즉 현재 실질취득 145,920,000원은 최근 거래보다 낮아 가격 여유는 있지만, 시장이 하락 추세이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,842,880원 |
| 1. 임차인 서미란 보증금 | 220,000,000원 | 143,077,120원 |
| 2. 근저당 · 김덕환 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,396,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차보증금 부족분은 76,922,880원이나, 특별매각조건에 따라 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 배당 순서와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 룰상 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 145,920,000원 | 76,922,880원 | 145,920,000원 |
| 3회 유찰 (51%) | 116,736,000원 | 105,698,304원 | 116,736,000원 |
| 4회 유찰 (41%) | 93,388,800원 | 128,692,198원 | 93,388,800원 |
특별매각조건이 없다면 대항력 임차인의 미배당액이 커지면서 낙찰가 인하 효과가 상당 부분 상쇄되는 구조입니다. 실제로 현재 회차의 룰상 인수는 76,922,880원, 3회 유찰 시 105,698,304원, 4회 유찰 시 128,692,198원으로 늘어납니다. 그러나 본건은 해당 잔액 청구권을 포기하는 조건이므로 특별조건이 유효하게 적용되는 한 각 회차의 실질취득은 해당 매각가와 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 화곡역 동측 인근으로, 주위에 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철5호선 화곡역이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 6층 605호이며 사용승인일은 2016.01.29입니다.
- 단지. 성재센트리움아파트 66세대, 대상 면적 25.47㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 거래 흐름. 확인된 6건은 190,000,000원~225,000,000원이며, 최근 12개월 거래는 190,000,000원 1건입니다. 최근 추세는 -9.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 주택도시공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매수인에게 실제 적용되는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 서미란은 전입 2019.12.23, 확정 2019.11.25, 보증금 220,000,000원의 대항력·우선변제권 있는 임차인입니다.
- 세금 압류 확인. 강서구 및 국세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 실질취득은 최근 실거래 190,000,000원의 76.8%지만, 최근 12개월 거래가 1건이고 시장 추세가 -9.4%이므로 하락 위험을 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 시. 특별매각조건이 계속 동일하게 적용되는 한 3회 유찰 시 116,736,000원, 4회 유찰 시 93,388,800원으로 실질취득도 함께 낮아집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 = 무조건 인수”는 아니다
표면만 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 145,920,000원보다 보증금이 커서 위험해 보입니다. 실제 일반 배당 계산에서도 76,922,880원이 미배당됩니다. 하지만 본건은 매각물건명세서의 특별매각조건으로 주택도시공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 구조입니다. 그래서 실질 인수 0원, 실질취득 145,920,000원으로 판단합니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 190,000,000원 대비 76.8%라 할인 폭이 있습니다. 반면 최근 거래 추세는 -9.4%이고 최근 12개월 표본이 1건뿐이라 시세 신뢰도는 높지 않습니다. 결국 이 물건의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 특별매각조건의 효력 확인과 하락장 속 적정 입찰가 설정입니다.
