서울남부지방법원 2025타경12543. 강서구 화곡동 웰타운비 5층 502호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 이 사건은 겉으로 보면 대항력 임차인의 보증금 251,000,000원이 현 최저가 185,600,000원을 초과해 전형적인 ‘보증금 인수형’처럼 보입니다. 실제로 배당 계산만 적용하면 하지예의 예상배당은 182,201,600원이고, 보증금 중 68,798,400원이 남습니다.
하지만 결론을 바꾸는 특별매각조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 룰상 미배당액 68,798,400원은 계산상 표시하되, 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 하지예 1명으로, 별도의 보증기관 승계 중복신고 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12543 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 12층 건물 중 5층 · 사용승인일 2020.08.14 |
| 소유자 | 문중석 (2021.01.14 매매 · 거래가액 251,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 185,600,000원 (감정가 64% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 251,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 말소기준 | 2023.08.10 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 1,132,000,000원 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건이 결론을 바꾼다
핵심은 임차권등기가 말소기준권리보다 먼저라는 점입니다. 하지예는 임대차계약일 2021.01.14, 확정일자 2021.01.14, 주민등록 및 점유개시일 2021.02.10이고, 임차권등기는 2023.03.20입니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2023.08.10 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 권리 순서만 보면 하지예는 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|
| 하지예 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 251,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 실질 0원 |
하지예는 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 3,398,400원을 뺀 182,201,600원이 임차인에게 배당되고, 룰상 잔액은 68,798,400원입니다. 통상이라면 이 잔액이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건은 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있으므로 하지예에 대한 실질 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 최저가 64%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 290,000,000원, 2회 유찰 뒤 현 최저매각가는 185,600,000원으로 감정가의 64%입니다. 특별매각조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원이므로 현 회차의 실질취득은 185,600,000원으로 봅니다.
그러나 감정가 대비 64%라는 숫자 자체는 시세 할인율이 아닙니다. 이 사건에는 실거래와 직접 비교할 가격 근거가 제시돼 있지 않으므로, 185,600,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 아파트와 동일한 환금성을 전제로 판단하면 안 되며, 이미 2회 유찰됐다는 사실 자체도 감정가 수준에서 시장 반응이 약했다는 점을 보여주는 지표로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,398,400원 |
| 1. 임차인 하지예 보증금 | 251,000,000원 | 182,201,600원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,132,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 251,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 단순 배당계산상 하지예 보증금 미배당액은 68,798,400원입니다. 다만 특별매각조건상 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물의 5층 502호이며, 사용승인일은 2020.08.14입니다. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단지의 세장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 166.9㎡, 공시지가는 5,978,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서의 특별매각조건을 원문 그대로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 하지예의 을구 3번 주택임차권이 실제 매각조건에 따라 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율 착시 경계. 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마십시오. 실질취득 185,600,000원을 기준으로 실제 거래 가능 가격과 비교해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 주위가 오피스텔·다세대·아파트·근린시설 혼재 지역이고 감정평가상 교통은 보통 수준입니다. 매도 시 수요층과 가격 민감도를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당은 집행비용 추정치를 포함한 계산이며, 실제 당해세와 우선변제 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 법원의 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 위험은 크지만, 이 사건은 특별조건이 해소한다”
하지예의 보증금은 251,000,000원으로 현 최저가 185,600,000원을 크게 웃돌고, 전입·점유도 말소기준권리보다 빠릅니다. 특별매각조건이 없다면 현 회차 미배당액 68,798,400원을 매수인이 인수할 수 있는 전형적인 선순위 임차인 위험형입니다.
그러나 이 사건은 바로 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하고 있습니다. 따라서 확인된 임차인 인수는 실질 0원, 현 회차 실질취득은 185,600,000원으로 정리됩니다. 다만 이것이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아닙니다. 이미 2회 유찰된 오피스텔이고 직접적인 실거래 비교 없이 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 줄 수는 없습니다. 권리의 핵심 위험은 특별조건으로 해소됐고, 남은 승부처는 실제 시장가격과 환금성 검증입니다.
