19,495,000원
대전지방법원 2025타경503489. 세종시 나성동 세종모닝시티2차 8층 832호로, 경매 용도 표시는 근린시설이며 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 숫자만 보면 감정가 116,000,000원짜리 물건이 다섯 번 유찰돼 19,495,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 출발점은 최저가가 아니라 양승신의 임차보증금 117,000,000원입니다.
양승신은 2022.11.14. 점유를 시작하고 2022.11.15. 전입했으며, 확정일자는 2022.10.14.입니다. 말소기준권리인 세종세무서 압류는 그보다 뒤인 2024.03.12. 접수됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖춘 것으로 분석되고, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액이 낙찰자에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503489 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 732 세종모닝시티2차 제8층 제832호 [도로명주소] 세종특별자치시 한누리대로 311 |
| 용도 / 전용 | 근린시설 · 감정 이용상태 도시형생활주택(원룸형) · 전용 23.2849㎡ · 8층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.08.27. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 19,495,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양승신 / 117,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부에 있던 구즉신용협동조합 근저당권 60,000,000원은 2019.09.24. 이미 말소됐습니다. 이번 경매의 말소기준은 2024.03.12. 접수된 세종세무서 압류입니다. 양승신의 점유·전입·확정일자는 모두 그보다 앞서므로 압류 이후 설정된 임차권등기의 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 양승신 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 117,000,000원 | 계약·확정 2022.10.14 점유 2022.11.14 전입 2022.11.15 배당요구 2024.11.14 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 98,255,910원 |
양승신은 확정일자와 배당요구를 갖춰 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가 19,495,000원으로는 집행비용을 제외한 18,744,090원만 배당됩니다. 보증금 잔액 98,255,910원은 매수인 부담입니다.
③ 유찰돼도 실질취득액이 거의 그대로인 이유
이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당액이 늘어납니다. 따라서 표면 최저가는 계속 낮아져도 낙찰대금 + 인수액은 보증금 117,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰대금 | 매수인 인수 | 낙찰대금 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 16.81% | 19,495,000원 | 98,255,910원 | 117,750,910원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% | 13,646,500원 | 103,999,137원 | 117,645,637원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.23% | 9,552,550원 | 108,019,396원 | 117,571,946원 |
회차별 총액의 작은 차이는 낙찰대금에서 먼저 빠지는 집행비용 영향입니다. 보증금 원금 기준의 실질취득 구조는 약 117,000,000원 수준으로 고정됩니다.
④ 시세 비교 — 실질취득이 최근 시세보다 29.3% 높다
세종모닝시티2차는 216세대, 2016.02.05. 사용승인된 집합건물입니다. 비교 면적은 전용 23.2849㎡이며, 최근 12개월 7건의 평균 거래가는 91,071,428원, 최신 거래가는 2026.02.의 91,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 23.28㎡ | 8 | 91,000,000원 |
| 2026.02 | 23.28㎡ | 4 | 87,000,000원 |
| 2026.01 | 22.32㎡ | 7 | 88,000,000원 |
| 2025.10 | 23.28㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 23.28㎡ | 5 | 86,500,000원 |
| 2025.09 | 22.32㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.06 | 23.28㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2025.01 | 25.43㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2024.05 | 23.28㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.05 | 23.28㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.05 | 23.28㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2024.04 | 23.28㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 91,071,428원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 98,125,000원 |
전체 12건 평균은 98,125,000원이지만 2024년의 105,000,000원~120,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 더 최신인 최근 12개월 평균 91,071,428원과 최신 거래 91,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 15.7% 하락했습니다.
현재 실질부담 117,750,910원은 최근 12개월 평균보다 약 29.3%, 최신 거래보다 약 29.4% 높습니다. 보증금 원금 117,000,000원만 기준으로 비교해도 최근 12개월 평균의 128.5%입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 시세보다 싼 것이 아니라, 인수액을 포함하면 최근 시세보다 비싼 물건입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 19,495,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 750,910원 |
| 1. 임차인 양승신 보증금 | 117,000,000원 | 18,744,090원 |
| 2. 경매개시결정 · 양승신 | 117,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 98,255,910원 |
임차인 양승신과 경매 신청채권자 양승신은 같은 사람입니다. 표의 채권액을 서로 다른 두 개의 117,000,000원 채무로 합산해서는 안 됩니다. 현재 매각대금에서 임차보증금에 배당되는 금액은 18,744,090원이고, 보증금 미배당 잔액 98,255,910원이 매수인에게 승계됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물이며 대상 호실은 최상층인 8층입니다.
- 주위환경. 가온마을 11단지아파트 동측 인근으로 도시형생활주택, 아파트단지, 근린상가가 함께 형성된 주택 및 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 무난하고 노선버스 정류장 및 편익시설 접근성을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 공원용지 건너편으로 약 40m BRT 도로가 통과하며, 북측 약 25m·서측 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·시가지경관지구·행정중심복합도시 지구단위계획구역이며 공시지가는 4,065,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균이 전체 평균보다 낮고 최근 거래군이 과거 거래군보다 15.7% 하락해, 과거 고가 거래보다 최신 거래 수준을 기준으로 환금성을 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가 계산. 응찰금액에 보증금 미배당 인수액을 반드시 더하세요. 현재 회차 기준 19,495,000원 낙찰 가정 시 총부담은 117,750,910원입니다.
- 추가 유찰 착시. 낙찰대금이 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어납니다. 6회·7회 유찰 시에도 총부담은 각각 117,645,637원·117,571,946원입니다.
- 매각물건명세서 원본. 을구 3번 임차권등기와 미배당 잔액 인수 문구, 정정 또는 변경 여부를 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차관계 검증. 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입세대 확인자료와 법원 제출 문건을 대조해야 합니다.
- 시세 상한. 전체 평균 98,125,000원보다 최근 12개월 평균 91,071,428원과 최신 거래 91,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 명도·보증금 반환. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 점유 현황, 열쇠 인도, 보증금 잔액 지급과 말소 협조 절차를 구체적으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 법원 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수가 가격을 내려주지 않는 물건”
이 사건의 핵심은 다섯 번의 유찰도, 19,495,000원이라는 숫자도 아닙니다. 핵심은 대항력 임차보증금 117,000,000원입니다. 현재 회차에서 임차인은 18,744,090원만 배당받고, 나머지 98,255,910원을 매수인이 인수합니다. 낙찰대금까지 더한 부담은 117,750,910원으로 최근 12개월 평균 91,071,428원보다 29.3% 높습니다.
추가 유찰이 되더라도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 총액은 약 117,000,000원에서 거의 움직이지 않습니다. 최근 시장은 과거 거래군보다 15.7% 하락했고 최신 거래는 91,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 표면가격은 낮지만 실질가격은 최근 시세보다 높은 대항력 인수형입니다. 관계인 가능성은 원본 검증 대상이지만, 명세서가 바뀌지 않는 한 결론은 분명합니다. 최저가는 1,949만원, 실제 판단가격은 약 1.18억입니다.
