서울남부지방법원 2025타경12588. 강서구 화곡동 케이엠아트빌 2층 205호, 전용 29.88㎡급 다세대주택입니다. 감정가는 294,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 188,160,000원, 감정가의 64%입니다. 겉으로만 보면 1억 원 넘게 떨어진 물건이지만 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 보증금 279,000,000원의 대항력 임차권을 읽는 데 있습니다.
임차인 오경희의 확정일자는 2021.06.09, 전입 및 점유개시는 2021.06.24입니다. 등기상 말소기준은 2022.12.28 양천세무서 압류이므로 전입이 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 일반 매각이라면 현재 예상배당 184,725,760원을 제외한 보증금 부족분 94,274,240원이 매수인에게 남습니다.
* 특별매각조건이 없다면 현재 회차 기준 룰상 미배당 인수액은 94,274,240원이며, 매각가 188,160,000원과 합친 비용은 282,434,240원입니다. 특별매각조건은 이 임차권에 관한 반환청구권 포기·임차권등기 말소에 적용됩니다. 이 사건에서 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 370-31 케이엠아트빌 제2층 제205호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 가로공원로78길 49-3 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 전용 29.88㎡급 · 철근콘크리트구조 6층건 중 제2층 제205호 |
| 사용승인 | 2021.05.20 |
| 소유자 | 김정호 · 2021.06.28 소유권이전 · 거래가액 279,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 188,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
등기부상 은평신용협동조합의 근저당권 2건은 2021.06.23 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.12.28 갑구 3번 국 압류이고, 그 뒤의 2023.05.23 압류와 2025.10.14 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
중요한 것은 임차권등기의 등기일 자체가 아니라 오경희의 전입·점유 시점입니다. 전입과 점유가 2021.06.24로 말소기준인 2022.12.28보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 임차권등기는 2023.07.27에 이뤄졌지만, 등기 내용에 보증금 279,000,000원, 임대차계약일 2021.06.08, 확정일자 2021.06.09, 주민등록·점유개시 2021.06.24가 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오경희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 279,000,000원 | 2021.06.24 / 2021.06.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 별도 인원을 늘려 계산할 사안이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 현재 매각가를 전제로 한 예상배당은 184,725,760원이고, 일반적인 권리관계만 적용하면 부족분 94,274,240원이 남습니다. 그러나 이 사건은 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
③ 가격 비교 — 65.6%지만 실거래가 오래됐다
케이엠아트빌(370-31)의 면적 유사 실거래는 7건이고 평균은 287,000,000원, 최저 255,000,000원, 최고 349,000,000원입니다. 현재 최저가 188,160,000원은 최근 12개월 평균으로 제공된 287,000,000원의 65.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 29.81㎡ | 3 | 279,000,000원 |
| 2021.08 | 29.88㎡ | 3 | 279,000,000원 |
| 2021.08 | 29.70㎡ | 2 | 279,000,000원 |
| 2021.07 | 29.75㎡ | 5 | 349,000,000원 |
| 2021.07 | 27.81㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 29.83㎡ | 4 | 289,000,000원 |
| 2021.07 | 29.70㎡ | 3 | 279,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 287,000,000원 |
단지 규모도 19세대로 작고, 경매 통계상 평균 유찰횟수는 4.0회, 매각률은 5.56%입니다. 최저가의 할인폭과 별개로 환금성이 강한 물건으로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,434,240원 |
| 1. 임차인 오경희 보증금 | 279,000,000원 | 184,725,760원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 계산상 임차보증금 부족분은 94,274,240원입니다. 다만 이번 매각의 특별조건으로 주택도시공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 가격이 내려가도 총부담은 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액* |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 188,160,000원 | 94,274,240원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 150,528,000원 | 131,379,392원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 120,422,400원 | 161,063,514원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 물건에서는 통상 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 부근에 묶입니다. 이 사건 역시 특별매각조건을 빼고 보면 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 때도 그런 구조입니다. 하지만 이번에는 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 오경희 임차권의 실질 인수액을 0원으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 6층건 중 제2층 제205호이며 사용승인일은 2021.05.20입니다.
- 입지. 서울월정초등학교 동측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 케이엠아트빌까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 건물 남측 및 서측으로 가로공원로78길이 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 대체로 평탄한 장방형 토지이며 주거용으로 이용 중입니다. 공시지가는 3,777,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가돼 있습니다.
- 환금성. 총 19세대 소규모 건물이고 경매 평균 유찰횟수 4.0회, 매각률 5.56%로 제공돼 있어 재매각 시 거래 속도는 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 적용되는지 원본에서 최우선 확인해야 합니다.
- 인수액을 이중 계산하지 말 것. 특별매각조건을 적용하면 실질 인수는 0원*입니다. 반대로 이 조건이 없다면 현재 회차 룰상 미배당액 94,274,240원이 매수인 부담으로 남는 구조입니다.
- 실거래 시점 확인. 제공된 7건은 모두 2021년 7~10월 거래이므로 287,000,000원을 2026년 현재 시세로 단정하지 말고 최신 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 19세대 규모, 평균 유찰 4.0회, 매각률 5.56%를 감안해 향후 매도기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 말소 조건과 실제 점유 상태, 인도 시점을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 말소기준이 세무서 압류인 사건이므로 당해세 등 실제 배당 우선순위에 영향을 주는 세금 채권을 원본 배당관계에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “위험한 임차권이 특별조건으로 꺾이는 사건”
이 물건은 표면만 보면 보증금 279,000,000원의 대항력 임차인 때문에 매수인 인수위험이 큰 전형적인 보증금 인수형입니다. 현재 최저가 188,160,000원에서 일반 배당계산을 하면 미배당액도 94,274,240원에 달합니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 증가하므로 특별조건이 없다면 단순 유찰만으로 실질취득비용이 크게 줄어드는 구조가 아닙니다.
하지만 이번 매각에는 주택도시공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 조건이 붙었습니다. 이 조건이 그대로 적용되면 오경희 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원*이고, 현재 실질취득은 188,160,000원입니다. 다만 287,000,000원의 실거래 평균은 2021년 표본이고, 19세대 소규모 다세대의 경매 통계도 평균 4.0회 유찰·5.56% 매각률로 약합니다. 결론은 권리위험은 특별매각조건으로 크게 완화됐지만, 가격 판단은 오래된 거래자료와 낮은 환금성을 감안해 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
