241,280,000원
서울남부지방법원 2025타경12594. 강서구 화곡동 포르테하임2 제2층 제204호, 전용 29.79㎡ 규모의 도시형생활주택 (단지형다세대주택)입니다. 소유자 임현경은 2022.03.25. 이 주택을 408,000,000원에 취득했습니다. 등기부에서 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024.08.29. 강서구 압류이며, 이후 2025.10.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
권리분석의 핵심은 압류 자체보다 그보다 앞선 조은애의 주택임차권입니다. 조은애는 보증금 408,000,000원, 확정일자 2022.03.02., 전입 2022.03.24., 점유개시 2022.03.25.로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 회차 매각가 241,280,000원 가정에서는 집행비용을 빼고 237,102,080원이 배당되어 170,897,920원이 남습니다.
통상적인 대항력 임차권이라면 이 부족분은 매수인 인수로 연결되어 실질취득금액이 보증금 408,000,000원에 가까워집니다. 하지만 이 사건에는 예외가 있습니다. “주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 따라서 조은애 임차권에 관해서는 매수인 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12594 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.79㎡ · 지상6층 중 2층 |
| 사용승인 | 2022.01.21. |
| 소유자 | 임현경 · 2022.03.25. 매매 · 거래가액 408,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 241,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 408,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 특별조건 확인이 핵심
2022.02.10. 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 2,400,000,000원이지만 2022.03.03. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2024.04.02. 조은애의 주택임차권등기가 있고, 2024.08.29. 강서구 압류가 현재 말소기준권리입니다. 조은애의 임차권은 이보다 먼저 성립해 원칙적으로 매수인에게 영향을 줄 수 있지만, 이 사건은 특별매각조건으로 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있습니다.
| 점유·임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조은애 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 408,000,000원 | 2022.03.24. 2022.03.02. | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원 특별매각조건상 미배당 잔액 청구 포기·임차권등기 말소 |
| YE SHUTONG 점유 부분 미상 | 미상 | 2025.05.16. 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 전입이 말소기준권리 이후 보증금은 확인 필요 |
② 시세 비교 — 특별조건 적용 후에는 현재 최저가가 실거래 평균 아래
포르테하임Ⅱ의 제공된 동일 면적 거래는 2022.02~2022.04 사이 12건이며, 평균 거래가는 378,166,666원입니다. 최저 거래가는 355,000,000원, 최고 거래가는 415,000,000원, 최신 거래는 2022.04의 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 28.91㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2022.04 | 29.79㎡ | 3 | 415,000,000원 |
| 2022.04 | 28.14㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.03 | 29.79㎡ | 4 | 415,000,000원 |
| 2022.03 | 29.79㎡ | 2 | 408,000,000원 |
| 2022.03 | 28.14㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.03 | 29.79㎡ | 6 | 415,000,000원 |
| 2022.03 | 28.14㎡ | 4 | 365,000,000원 |
| 2022.03 | 28.91㎡ | 3 | 365,000,000원 |
| 2022.02 | 28.91㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2022.02 | 28.14㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2022.02 | 28.14㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 378,166,666원 |
현재 최저가 241,280,000원은 이 평균의 63.8%이고, 최신 거래 360,000,000원과 비교해도 낮습니다. 다만 거래표본의 시점은 2022.02~04이므로, 현재 회차의 가격 메리트를 판단할 때는 입찰 직전의 실제 거래와 다시 대조할 필요가 있습니다. 이 사건에서는 특별매각조건 때문에 조은애 관련 인수액을 더하지 않으므로 현재 회차의 실질취득금액은 241,280,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,177,920원 |
| 1. 임차인 조은애 보증금 | 408,000,000원 | 237,102,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 408,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 조은애 보증금 부족분은 170,897,920원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 부족분의 매수인 실질 부담은 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 특별조건이 유지되는지가 핵심
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 241,280,000원 | 170,897,920원 | 특별매각조건 적용 시 조은애 관련 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 193,024,000원 | 218,478,336원 | 특별매각조건 적용 여부 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 154,419,200원 | 256,542,669원 | 특별매각조건 적용 여부 확인 필요 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커져 전체 실질취득비용이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 이 사건은 특별매각조건이 그 연결고리를 끊는 사례입니다. 따라서 회차별 최저가만 비교하지 말고, 실제 입찰 회차에도 동일한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 유지되는지를 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대·연립주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 2층 204호이며, 사용승인은 2022.01.21.입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지이며 북측으로 약 12미터 도로에 접합니다. 공시지가는 4,464,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역이 포함됩니다.
- 환금성. 포르테하임Ⅱ는 20세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 2.5회·낙찰률 7.69%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 조은애 임차권 처리 확인. 보증금 408,000,000원 중 일반 배당계산상 부족분 170,897,920원이 있으므로, 특별조건 없이는 대항력 인수형 구조가 됩니다.
- YE SHUTONG 점유 확인. 2025.05.16. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다.
- 가격 비교 시점 확인. 제공된 실거래 12건은 2022.02~04 거래입니다. 입찰 시점의 실제 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 20세대, 평균 유찰 2.5회, 낙찰률 7.69%이므로 재매각 가능성을 보수적으로 검토하세요.
- 관리·세금·명도 확인. 당해세·최우선변제는 배당표에 반영되지 않았고, 실제 점유관계와 명도비용도 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “4.08억 보증금”만 보고 포기할 사건도, “64% 최저가”만 보고 달려들 사건도 아니다
표면만 보면 감정가 377,000,000원짜리 다세대가 두 번 유찰돼 241,280,000원까지 내려왔고, 동시에 보증금 408,000,000원의 선순위 임차권이 존재합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정돼 가격 메리트가 사라지는 구조입니다.
하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어 결론이 달라집니다. 그 조건이 실제 매각에서 유지·이행된다면 조은애 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득금액 241,280,000원은 제공된 실거래 평균 378,166,666원의 63.8%입니다. 다만 별도 점유자의 보증금이 미상이고, 20세대 다세대의 평균 유찰 2.5회·낙찰률 7.69%라는 환금성 리스크가 남습니다. 핵심은 특별매각조건의 확정과 점유관계 확인. 그 두 가지가 확인돼야 현재 가격 할인폭이 실제 매력으로 이어집니다.
