서울남부지방법원 2025타경12602. 서울 강서구 화곡동 1079-8 제2층 제202호의 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사케이젤이고, 2020.07.16 소유권을 이전받은 당시 거래가액은 162,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 압류나 근저당이 아니라 임승채의 선순위 주택임차권입니다. 임차보증금은 186,000,000원이고, 확정일자 2021.06.07, 주민등록일자 2021.07.05이며 2023.08.01 임차권등기가 마쳐졌습니다.
말소기준권리는 2024.12.10 압류입니다. 따라서 임승채의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그보다 앞서 있어 일반적인 권리관계라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 54,912,640원의 부족분이 산출됩니다. 다만 이 사건에는 그 일반 원칙을 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12602 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1079-8 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 주식회사케이젤 · 2020.07.16 소유권이전 · 거래가액 162,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 133,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.12.10 압류입니다. 그보다 앞서 임승채는 2021.06.07 확정일자를 받고 2021.07.05 전입했으며, 2023.08.01 보증금 186,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 이 임차권의 미배당액은 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다. 반면 2025.01.14 압류와 2025.10.15 강제경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임승채 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.05 | 2021.06.07 | 186,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 |
| NGUYEN VU TUONG VI | 미상 | 2025.11.08 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
NGUYEN VU TUONG VI의 전입일은 2025.11.08로 말소기준권리인 2024.12.10보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사결과상 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 점유관계와 명도 실무는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 64%라고 바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 209,000,000원, 현재 최저매각가는 133,760,000원으로 감정가의 64%입니다. 2회 유찰된 상태이므로 감정가 대비 가격은 크게 내려왔습니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 배당계산상 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 133,760,000원 | 64% | 54,912,640원 | 186,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 107,008,000원 | 51.2% | 81,290,112원 | 186,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 85,606,400원 | 40.96% | 102,334,515원 | 186,000,000원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 선순위 보증금의 미배당액이 커집니다. 현재 회차에서는 54,912,640원, 3회 유찰 시 81,290,112원, 4회 유찰 시 102,334,515원입니다. 즉 통상적인 대항력 인수형이라면 최저가만 낮아졌다고 실질취득비용이 크게 줄어드는 구조가 아닙니다. 이번 사건에서 최저가 하락이 실제 매수비용 하락으로 연결되는 이유는 특별매각조건이 주된 미배당 보증금 청구를 끊어주기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,672,640원 |
| 1. 임차인 임승채 보증금 · 우선변제 | 186,000,000원 | 131,087,360원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임승채 보증금 부족분은 54,912,640원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 붙어 있어, 해당 부족분의 실질 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철역 화곡역 남서측에 위치하며, 주위는 다세대주택·다가구주택 등이 소재합니다.
- 교통. 일반적인 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통상황은 양호한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상4층 건물의 제2층 제202호이며, 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 토지. 평지에 가까운 다세대주택 건물 부지이며, 토지면적은 152.7㎡, 공시지가는 4,468,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 예인빌라는 7세대, 사용승인일 2001.08.10로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 사건의 핵심은 보증금 부족분 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 특별매각조건을 반드시 원문 대조해야 합니다.
- 배당계산상 인수와 실질 인수 구분. 현재 회차의 일반 계산상 부족분은 54,912,640원이지만, 특별매각조건 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
- 점유 확인. NGUYEN VU TUONG VI는 2025.11.08 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유 형태가 미상입니다. 현황과 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 133,760,000원은 감정가의 64%지만 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 감정가 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 여러 용도지역·지구가 중첩돼 있으므로 실제 취득 주체와 이용계획에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특별매각조건이 승부처”
표면만 보면 부담이 큰 사건입니다. 임승채의 보증금은 186,000,000원이고, 전입·확정일자와 임차권등기가 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 최저가 133,760,000원으로 배당하면 54,912,640원이 남아 통상적인 경매라면 매수인 인수 문제가 핵심이 됩니다.
하지만 이 사건은 특별매각조건이 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있습니다. 따라서 해당 보증금 부족분의 실질 인수는 0원으로 보고, 현재 회차의 실질취득은 최저가인 133,760,000원으로 판단할 수 있습니다. 다만 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자만으로 시세 메리트를 단정할 근거는 부족합니다. 권리는 특별조건 덕분에 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
