서울남부지방법원 2025타경12608. 강서구 화곡동 리치아파트 105동 5층 505호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 228,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 145,920,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 대항력 임차인 보증금 245,000,000원과 특별매각조건의 결합입니다.
임차인 최지원은 2021.08.19. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.06.입니다. 등기상 선언된 말소기준은 2023.08.14. 영등포세무서장의 압류이므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 245,000,000원 부근으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이 사건의 매각물건명세서는 별도의 특별매각조건을 두고 있습니다. 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하도록 되어 있습니다. 따라서 최지원 임차인에 한해서는 룰상 미배당액이 존재하더라도 실질 인수는 0원*으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12608 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제5층 제505호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 월정로20길 68 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 13층 건 내 제5층 제505호 · 사용승인 2021.04.21 |
| 소유자 | 문지우 (2021.07.22 매매 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 145,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
과거 서울축산새마을금고·서인천새마을금고 근저당권은 2021.08.02. 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2023.08.14. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 1,023,000,000원 가압류, 최지원의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최지원 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.19 | 2021.08.06 | 245,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
최지원은 배당요구를 했고, 전입·점유 및 확정일자를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가를 가정한 배당에서는 집행비용 2,842,880원을 제외한 143,077,120원을 배당받고, 계산상 보증금 부족분은 101,922,880원입니다.
* 일반적인 권리계산상 현재 회차 미배당액은 101,922,880원이며, 3회 유찰 시 130,698,304원, 4회 유찰 시 153,692,198원입니다. 다만 이 사건은 특별매각조건 때문에 최지원 임차인의 해당 잔액을 매수인에게 청구하지 않는 구조로 분석합니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 145,920,000원으로 감정가 228,000,000원의 64%입니다. 표면적으로는 두 차례 유찰로 가격이 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
특별매각조건이 없었다면 현재 회차에서 낙찰가 145,920,000원에 미배당 보증금 101,922,880원이 더해져 총 부담이 약 보증금 수준으로 수렴하는 구조였습니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 미배당액이 늘기 때문에 ‘최저가가 낮아질수록 싸진다’고 볼 수 없는 사건입니다. 이번 사건은 바로 그 인수 구조를 특별매각조건이 해소한다는 점이 본질입니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,842,880원 |
| 1. 임차인 최지원 보증금 | 245,000,000원 | 143,077,120원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 101,922,880원입니다. 다만 특별매각조건 적용 시 해당 임차인의 미배당 잔액은 매수인에게 청구되지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 업무시설(오피스텔) 건부지에 위치한 철근콘크리트구조 건물입니다.
- 입지. 화곡1동 주민센터 남동측 인근으로, 주위에는 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 까치산역이 있습니다.
- 도로. 북측·동측·서측으로 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·난방·승강기·기계식주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 대항력 임차인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 반드시 다시 대조해야 합니다.
- 일반 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 일반 계산상 미배당액은 101,922,880원이지만 특별매각조건 적용 시 최지원 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가의 64%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 별도의 실거래·현장 시세 확인이 필요합니다.
- 오피스텔 환금성 확인. 아파트로 가정하지 말고 오피스텔의 실제 매매·임대 수요와 동일 건물·인근 오피스텔 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 등기 확인. 2021.08.19. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력 및 말소관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세와 체납 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만 특별조건이 결론을 바꾼다”
이 물건을 최저가 145,920,000원만 보고 보면 감정가 대비 크게 낮아진 2회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 권리구조를 먼저 보면 보증금 245,000,000원의 대항력 임차인이 존재해, 원래라면 현재 회차에서 101,922,880원의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.
결론을 바꾸는 것은 특별매각조건입니다. 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 최지원 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 분석됩니다. 따라서 권리위험의 중심은 상당 부분 해소되지만, 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 자체의 가격 매력까지 확인된 것은 아닙니다. 권리는 특별조건 확인 전제로 통과, 가격은 별도 시세 검증이 필요한 물건입니다.
