130,560,000원
서울남부지방법원 2025타경12612. 양천구 신월동 대흥미소가 제2층 제204호, 전용 29.56㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 255,000,000원에서 3회 유찰된 130,560,000원입니다. 등기부상 2021.06.17 설정됐던 영등포농업협동조합 근저당권은 2021.08.11 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2025.10.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
이 때문에 핵심은 말소기준 이전에 성립한 임차관계입니다. 임차권자 최명한은 2021.09.13 전입·점유, 2021.07.26 확정일자, 보증금 265,000,000원이고 2023.10.04 임차권등기까지 마쳤습니다. 원칙적인 배당 계산만 보면 최저가가 보증금보다 낮아 낙찰가가 더 떨어질수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 있어, 최명한에 한해서는 그 계산상 인수액을 실질 0원으로 봐야 합니다.
문제는 그 밖의 점유자입니다. ESENALIEV ARSEN은 2025.09.09, TURATBEK UULU ARGEN과 OMOROVA NURPERI는 2025.04.25 전입한 것으로 조사됐습니다. 모두 말소기준 2025.10.15보다 앞선 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 3명은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞고, 최명한에게 적용되는 특별조건이 이들에게도 적용된다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12612 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.56㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이현주 · 2021.11.19 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 130,560,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심
2021.06.17의 영등포농업협동조합 근저당권은 2021.08.11 이미 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준은 2025.10.15 강제경매개시결정입니다. 최명한의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 다만 특별매각조건이 최명한 관련 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두고 있어, 최명한의 인수위험은 실질적으로 해소되는 구조입니다.
임차·점유 관계
| 성명 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최명한 | 2021.09.13 · 건물 전부 | 2021.07.26 | 265,000,000원 | 대항력 有 우선변제 특별조건 실질 0원 |
| ESENALIEV ARSEN | 2025.09.09 · 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| TURATBEK UULU ARGEN | 2025.04.25 · 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| OMOROVA NURPERI | 2025.04.25 · 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
② 시세 비교 — 49.3%라는 숫자만 보면 안 된다
대흥미소가의 제공된 유사 면적 실거래 12건 평균은 264,583,333원, 최저는 255,000,000원, 최고는 280,000,000원입니다. 현재 최저매각가 130,560,000원은 이 평균의 49.3%입니다. 표면가격만 놓고 보면 큰 폭으로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.9㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 28.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 27.26㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 29.56㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.04㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 28.38㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.06㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 28.9㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.68㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.56㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 평균 | 29.56㎡ 기준 | 12건 | 264,583,333원 |
다만 최신 거래가 2021.12의 260,000,000원이라는 점을 함께 봐야 합니다. 현재 최저가와의 단순 비율 49.3%만으로 현 시세보다 싸다고 확정하기에는 거래 시점의 간격이 큽니다. 더 중요한 것은 미상 점유자 3명의 인수액이 확인되지 않았다는 점입니다. 낙찰가가 낮아도 인수금이 붙으면 총 실질취득가는 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,627,840원 |
| 1. 임차인 최명한 보증금 | 265,000,000원 | 127,932,160원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최명한의 미배당액은 137,067,840원입니다. 특별매각조건이 없다면 매수인 인수로 연결되는 계산이지만, 이 사건에서는 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 최명한 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 단, 미상 점유자 3명의 보증금은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월IC 북동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·공원·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2021.06.07입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 대흥미소가는 18세대이며 제공된 실거래 12건은 2021.09~2021.12에 집중돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등으로 지정돼 있고 공시지가는 2,199,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.11.24 민간임대주택등기가 있으므로 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원문에서 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각절차에서 어떻게 이행되는지 최신 매각물건명세서와 매각조건으로 확인하세요.
- 미상 점유자 3명 확인. ESENALIEV ARSEN, TURATBEK UULU ARGEN, OMOROVA NURPERI의 실제 점유관계·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 실질취득 계산 금지. 최명한은 특별조건으로 실질 0원이지만, 그 밖의 점유자 인수액이 확인되기 전까지 총 실질취득가는 미상입니다.
- 시세 시점 확인. 제공된 최신 실거래가 2021.12의 260,000,000원이므로 현재 가격판단 전 최신 거래와 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.24 등기의 현재 효력과 매각에 따른 처리관계를 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49.3%보다 먼저 볼 것은 미상 점유자다”
이 사건은 표면가격만 보면 감정가 255,000,000원에서 130,560,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 실거래 평균 264,583,333원 대비 비율도 49.3%입니다. 그러나 핵심 임차권을 분리해서 봐야 합니다. 최명한의 보증금 265,000,000원은 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조지만, 특별매각조건 때문에 최명한 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 권리가 깨끗해진 것은 아닙니다. 말소기준 2025.10.15 이전에 전입한 점유자 3명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 그대로 남습니다. 따라서 현재 최저가를 곧바로 전체 실질취득가로 보면 안 됩니다. 이 물건의 판단 포인트는 더 낮은 낙찰가가 아니라, 미상 점유자 3명의 실제 임대차와 인수금액을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.
