서울남부지방법원 2025타경12612. 양천구 신월동 ‘대흥미소가’ 2층 204호, 전용 29.56㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 임차인 구조입니다. 등기부상 최명한은 2021년 9월 13일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 7월 26일, 보증금은 265,000,000원입니다. 경매의 말소기준은 기존 근저당이 이미 말소된 뒤 2025년 10월 15일 들어온 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 최명한 임차권은 원칙적으로 말소기준보다 선행합니다.
원칙 계산만 놓고 보면 현재 최저가 163,200,000원에서 집행비용 3,084,800원을 뺀 160,115,200원이 최명한에게 배당되고, 104,884,800원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 정하고 있습니다. 따라서 최명한 건의 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다. 다만 이 조건이 다른 점유자 3명까지 덮는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12612 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 29.56㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 내 2층 · 사용승인 2021.06.07 |
| 소유자 | 이현주 (2021.11.19. 거래가 265,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 163,200,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 최명한은 확약으로 해소, 나머지 3명은 별도
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최명한 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.13 / 2021.07.26 | 265,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| TURATBEK UULU ARGEN 점유 부분 미상 | 2025.04.25 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| OMOROVA NURPERI 점유 부분 미상 | 2025.04.25 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| ESENALIEV ARSEN 점유 부분 미상 | 2025.09.09 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
최명한은 전입·점유·확정일자와 임차권등기가 확인되고 배당요구도 한 상태입니다. 말소기준보다 앞선 임차권이지만, 특별매각조건 때문에 그 미배당 보증금은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다. 반면 TURATBEK UULU ARGEN, OMOROVA NURPERI, ESENALIEV ARSEN은 전입일이 말소기준인 2025.10.15보다 빠르지만 보증금과 확정일자, 점유 범위가 확인되지 않습니다. 따라서 이 3명은 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 61.7% 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론내리기 어렵다
대흥미소가의 제공 실거래 표본은 12건이며 전용 27.26~29.68㎡ 범위입니다. 평균은 264,583,333원, 최저는 255,000,000원, 최고는 280,000,000원이고 최신 거래는 2021년 12월 260,000,000원입니다. 현재 최저가 163,200,000원은 이 표본 평균의 61.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 28.9㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 28.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 27.26㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 29.56㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.04㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.10 | 28.38㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 29.06㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 28.9㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.68㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.09 | 29.56㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2021.09 | 29.04㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 264,583,333원 |
표면상으로는 최저가 163,200,000원이 실거래 평균의 61.7%라 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 확인되는 거래는 2021년 9~12월에 집중돼 있고, 최신 거래도 2021년 12월입니다. 현재 회차의 정확한 경제적 비용 역시 163,200,000원 + 미상 점유자 관련 잠재 인수액이므로, 이 숫자만으로 현재 시세보다 싸다고 단정해 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,084,800원 |
| 1. 임차인 최명한 보증금 | 265,000,000원 | 160,115,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙 배당 계산에서는 최명한 보증금 중 104,884,800원이 남지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 최명한 관련 실질 인수액은 0원입니다. 단, 별도 점유자 3명의 잠재 인수 위험에는 이 확약이 적용되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 204호이며 사용승인일은 2021.06.07입니다.
- 입지. 신월IC 북동측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설·공원·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 소재해 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 각각 약 4m, 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)·지구단위계획구역·과밀억제권역·공항소음 제3종 구역·수평표면구역·진입표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 하자. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다. 공시지가는 2,199,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 18세대 소규모 다세대로, 경매 통계상 평균 2.1회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 본건도 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 최명한 미배당 잔액에 관한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 최종 명세서를 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 3명 확인. TURATBEK UULU ARGEN, OMOROVA NURPERI, ESENALIEV ARSEN의 실제 점유 여부·점유 부분·보증금·계약일·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 상한. 확인된 최명한 인수는 0원이지만, 미상 점유자 보증금이 확인되기 전에는 163,200,000원을 최종 취득원가로 확정하지 마세요.
- 시세 신뢰도. 제공 실거래 12건은 2021년 9~12월 거래입니다. 평균 264,583,333원 대비 61.7%라는 숫자만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하지 않아야 합니다.
- 환금성. 18세대 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 2.1회, 낙찰률 0.0%입니다. 매도 기간과 매수층을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 큰 권리는 지웠지만, 미상 점유가 남았다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 255,000,000원에서 두 번 유찰돼 163,200,000원까지 내려왔고, 과거 실거래 평균 264,583,333원의 61.7%라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그렇게 단순하지 않습니다. 최명한 보증금 265,000,000원은 원칙상 낙찰가보다 크지만 특별매각조건 덕분에 최명한 관련 실질 인수는 0원입니다. 반면 말소기준보다 앞서 전입한 별도 점유자 3명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
따라서 확인 가능한 취득비용의 출발점은 163,200,000원이지만, 최종 실질취득액은 163,200,000원 + 미상 점유자 관련 잠재 인수액으로 봐야 합니다. 과거 거래 대비 낮은 최저가만으로 ‘싸다’고 평가하기보다, 이 3명의 임대차 실체를 확인한 뒤 가격 판단을 해야 하는 물건입니다. 주된 임차권은 정리됐지만 권리분석은 아직 끝나지 않았습니다.
