한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 임차인 유병규의 대항력 있는 임차보증금 329,000,000원 중 배당 부족분 111,460,160원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
감정가 / 최저가
346,000,000원 / 221,440,000원
2회 유찰
실질취득 기준
332,900,160원
최저가+인수 가능액
임차보증금 인수
111,460,160원
미배당 예상분
핵심지표
보증금 인수형
대항력·우선변제 있음
서울남부지방법원 2025타경12616. 서울 강서구 화곡동 그레이스빌 제5층 제504호 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 권리 구조에서 가장 중요한 부분은 임차권입니다. 임차인 유병규는 2022.03.24 전입, 확정일자를 갖추고 있으며 임차권등기까지 완료되어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12616 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 475-19 그레이스빌 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 문지우 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 221,440,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
임차인 유병규의 임차권등기가 을구 1순위로 존재합니다. 전입일 2022.03.24, 확정일자 2022.03.24, 임차보증금 329,000,000원입니다. 특별매각조건으로 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 확인됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 유병규 | 329,000,000원 | 有 | 有 | 111,460,160원 가능 |
⚠️ 보증금 인수 계산 최저매각가 221,440,000원 기준 임차인 배당 예상액은 217,539,840원입니다. 보증금 329,000,000원과의 차액 111,460,160원은 매수인 부담 가능성이 있습니다. 따라서 단순 최저가가 아닌 실질취득금액 기준으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 인수 포함 판단 필요
그레이스빌 동일 면적 최근 거래 기준 평균은 366,083,333원이며 최근 12개월 평균은 365,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 26.83㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2024.08 | 24.74㎡ | 6 | 352,000,000원 |
| 2024.07 | 26.83㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 366,083,333원 |
최저가는 최근12개월 평균 대비 60.6% 수준으로 낮습니다. 다만 인수 가능 보증금 111,460,160원을 더하면 실질취득은 약 332,900,160원으로 상승하며, 시세 대비 여유 폭은 줄어듭니다.
배당 분배
실질취득 vs 실거래
인수 가능 보증금을 반영해 판단해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 유병규 임차권등기와 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 임차권 말소 조건과 보증금 반환청구권 관련 내용을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 최저가 221,440,000원만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 환금성. 그레이스빌은 19세대 소규모 다세대로 거래층이 제한될 수 있습니다.
맺으며 — “낙찰가는 싸지만 총비용을 봐야 한다”
이 물건은 2회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금이 존재해 매수인이 부담할 수 있는 금액을 함께 계산해야 합니다. 최저가만 보면 매력적이지만, 인수 가능액을 포함한 실질취득 기준에서는 신중한 접근이 필요한 보증금 인수형 물건입니다.
