173,440,000원
서울남부지방법원 2025타경12623. 개봉동 삼원아이빌에이 503호는 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대입니다. 감정가는 271,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 173,440,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “64%까지 내려왔다”는 가격이 아니라 보증금 285,000,000원의 대항력 임차권을 누가 최종 부담하느냐입니다.
박은영은 2021.11.24 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.11.19입니다. 말소기준인 2023.08.14 국 압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차의 일반 배당 계산만 놓고 보면 집행비용 3,228,160원을 뺀 170,211,840원이 박은영에게 배당되고, 보증금 부족분 114,788,160원이 남습니다. 통상 구조라면 바로 이 금액이 매수인 인수로 이어집니다.
하지만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에 대해 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 박은영 관련 미배당액은 계산상 존재하더라도 실질 매수인 인수액은 0원*으로 반영해야 합니다. 이 특별조건은 박은영 관련 보증금 잔액에 관한 것이며, 다른 점유관계까지 없어진다는 의미는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12623 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 286-3 삼원아이빌에이 제5층 제503호 |
| 도로명 | 서울특별시 구로구 개봉로5길 62-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 면적 21.85㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제5층 |
| 소유자 | 문지우 · 2021.11.11 매매 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 173,440,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건이 인수를 끊는다
등기부상 2021.08.20 은평신용협동조합 근저당권은 2021.11.19 이미 말소됐습니다. 이번 경매에서 선언된 말소기준은 2023.08.14 국의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
② 임차인·점유관계 — 3명 확인, 주된 권리자는 박은영
| 성명 | 점유 / 이용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.24 | 2021.11.19 | 285,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
| CORREA AMAYA IVAN FELIPE | 미상 | 2025.02.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박달해 | 미상 | 2025.03.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
박달해와 CORREA AMAYA IVAN FELIPE는 전입신고가 각각 2025.03.24, 2025.02.22로 말소기준 2023.08.14보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유·명도관계 자체는 별도 확인 대상입니다. 특별매각조건은 박은영 관련 임차권 문제를 해소하는 조건이지, 이 두 점유자의 사실관계까지 대신 확인해 주는 조건은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 173,440,000원으로 본다
이 사건은 특별매각조건 때문에 박은영 관련 실질 인수가 0원*이므로 현재 회차의 실질취득액은 173,440,000원입니다. 최근 12개월 평균은 269,000,000원, 최신 거래도 2023.12의 269,000,000원으로 집계되어 있고, 실질취득은 최근 평균의 64.5%입니다.
다만 가격 추세는 최근 구간이 이전 구간보다 -1.2%로 하락해 있습니다. 전체 6건 평균 271,666,666원보다 최근 12개월 평균 269,000,000원과 최신 거래 269,000,000원을 우선해서 보는 것이 맞습니다. 최근 12개월 표본도 1건이어서 가격 우위만으로 환금성을 과대평가해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 22.79㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2022.09 | 22.79㎡ | 2 | 269,000,000원 |
| 2022.04 | 22.79㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2022.03 | 21.48㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2022.01 | 22.79㎡ | 4 | 269,000,000원 |
| 2021.11 | 21.85㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 269,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 173,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,228,160원 |
| 1. 임차인 박은영 보증금(우선변제) | 285,000,000원 | 170,211,840원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 박은영의 미배당액은 114,788,160원입니다. *다만 특별매각조건상 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하므로 박은영 관련 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 일반 인수액은 늘지만 특별조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 특별조건 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 173,440,000원 | 114,788,160원 | 0원* | 173,440,000원 |
| 3회 유찰 시 | 138,752,000원 | 148,990,528원 | 0원* | 138,752,000원 |
| 4회 유찰 시 | 111,001,600원 | 176,352,422원 | 0원* | 111,001,600원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 이 사건도 특별조건을 제외한 계산에서는 그 현상이 나타납니다. 그러나 이번 매각은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로 박은영 관련 실질 인수액을 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제5층 제503호입니다.
- 주위환경. 개웅중학교 동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 가로장방형 주거용 부지이며 서측으로 세로와 접합니다. 공시지가는 3,068,000원/㎡입니다.
- 규제. 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항이 없습니다.
- 환금성. 삼원아이빌A는 14세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 2.9회, 매각률이 0.0%로 집계되어 있어 가격 할인과 별개로 출구전략 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다.
- 박은영 임차권. 전입 2021.11.24·확정일자 2021.11.19·보증금 285,000,000원·배당요구 사실과 특별조건의 적용관계를 함께 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 2명. CORREA AMAYA IVAN FELIPE와 박달해는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 점유와 명도상태를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 173,440,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 269,000,000원의 64.5%입니다. 다만 가격 추세는 -1.2% 하락입니다.
- 환금성 확인. 14세대 다세대이고 경매 평균 유찰 2.9회·매각률 0.0%인 점을 감안해 낙찰 후 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 특별매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리의 결론은 ‘특별조건 확인’, 가격은 최근 시세 아래
겉으로만 보면 보증금 285,000,000원의 대항력 임차권이 감정가 271,000,000원보다도 커서 위험해 보입니다. 실제로 현재 최저가 173,440,000원에서 일반 배당 계산을 하면 114,788,160원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이번 매각에는 그 잔액의 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어 실질 인수는 0원*, 실질취득은 173,440,000원으로 분석됩니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균과 최신 거래 269,000,000원의 64.5%로 낮습니다. 다만 최근 가격 추세가 -1.2%로 하락했고, 거래 표본이 많지 않으며 14세대 다세대의 경매 평균 유찰 횟수가 2.9회라는 점은 무시하기 어렵습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명의 명도관계까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 “박은영 보증금 인수는 특별조건으로 해소되지만, 특별조건 원문·미상 점유·환금성을 확인해야 하는 가격 우위형 B등급”입니다.
