서울남부지방법원 2025타경12634. 방화동 제이스빌 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중인 물건입니다. 감정가 325,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 208,000,000원입니다. 등기상 소유자는 김순연이며 2022.05.31. 거래가액 269,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차권과 특별매각조건을 함께 읽는 것입니다.
이윤석은 2022.05.31. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받은 뒤 보증금 269,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2024.05.14. 강서구 압류보다 앞선 전입이므로 대항력이 있는 임차인입니다. 통상적인 계산이라면 현재 최저가에서 배당 후 부족분 64,712,000원을 매수인이 인수할 수 있지만, 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12634 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 금낭화로9길 13-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 · 제5층 제501호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상6층 · 사용승인일 2022.03.02 |
| 소유자 | 김순연 · 2022.05.31. 소유권이전 · 거래가액 269,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 208,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2024.05.14. 강서구 압류입니다. 이후 2024.07.10. 국의 압류와 2025.10.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이윤석의 주택임차권등기는 2024.05.20.에 접수됐지만, 실제 전입·점유 및 확정일자는 2022.05.31.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤석 | 건물 전부 | 2022.05.31 | 2022.05.31 | 269,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 |
| 항예리 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
이윤석은 배당요구를 했고 배당요구일은 2024.05.20.입니다. 주택임차권등기에도 임대차계약일 2022.04.06., 전입·점유개시일 2022.05.31., 확정일자 2022.05.31., 보증금 269,000,000원이 명시되어 있습니다. 반면 항예리는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 현재 상태로는 권리의 선후와 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만, 권리 미확정분을 먼저 제거해야 한다
제이스빌 시세 표본은 전용면적 19.31㎡, 4층의 2024.01 거래 1건이며 거래가는 329,000,000원입니다. 시세 지표상 평균·최저·최고 및 최근 12개월 평균도 모두 329,000,000원으로 표시됩니다. 현재 최저매각가 208,000,000원은 그 금액의 63.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 19.31㎡ | 4 | 329,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 329,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 325,000,000원도 시세 표본 329,000,000원과 비슷하고, 2회 유찰된 최저가 208,000,000원은 상당히 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건이고, 대상 전용면적은 18.27㎡인 반면 거래 표본은 19.31㎡입니다. 또한 항예리의 임차관계가 미상인 만큼 63.2%라는 숫자만으로 곧바로 안전마진으로 환산할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 임차인 이윤석 보증금 | 269,000,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이윤석 보증금의 부족분은 64,712,000원입니다. 다만 특별매각조건으로 주택도시공사가 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 이윤석 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 조건은 항예리의 미상 권리까지 해소한다는 의미가 아닙니다.
⑤ 회차별 인수 계산 — 숫자상 인수액과 실질 인수액은 다르다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 208,000,000원 | 64,712,000원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 166,400,000원 | 105,729,600원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 133,120,000원 | 138,543,680원 | 0원* |
* 이윤석 관련 특별매각조건 적용 기준. 항예리의 미상 임차보증금은 포함하지 않은 금액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울방화초등학교 동측 인근에 위치하며 단독주택과 공동주택이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 개화산역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상6층 건물 중 5층 501호이며 사용승인일은 2022.03.02입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 가로장방형이며 공시지가는 3,059,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 제이스빌은 20세대이며 거래 표본은 1건입니다. 시세 판단 시 표본 부족에 따른 변동성을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각기일 기준 원문을 확인하세요.
- 항예리 권리 확인. 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서를 통해 전입일, 보증금, 점유 원인을 확인해야 합니다. 현재로서는 대항력 가능·미상입니다.
- 이윤석과 항예리 분리 판단. 이윤석에게 적용되는 확약 효과를 항예리에게 확장해 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 거래는 2024.01의 329,000,000원 1건뿐이므로 208,000,000원이 63.2%라는 비율만으로 적정 낙찰가를 정하지 마세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.31. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 효력과 관련 의무를 원문 기준으로 재확인하세요.
- 세금·공과금 확인. 말소기준 자체가 강서구 압류이고 국의 압류도 존재하므로 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 확인하세요.
맺으며 — “2.08억만 보고 싸다고 결론 내리면 안 된다”
현재 최저가는 208,000,000원으로 시세 지표 329,000,000원의 63.2%입니다. 이윤석의 보증금 269,000,000원은 원래라면 대항력 때문에 큰 인수 위험이지만, 이 사건에는 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있어 이윤석 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 안전한 저가 매수로 결론 내릴 수는 없습니다. 항예리의 전입일·보증금이 미상이라 확약 밖 임차 위험이 남아 있기 때문입니다. 권리관계가 완전히 닫히지 않은 상태에서 63.2%라는 가격 할인율만 보고 등급을 높이는 것은 위험합니다. 이윤석 인수 위험은 해소, 항예리 위험은 미해소. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
