서울남부지방법원 2025타경12638. 목동 제이스빌 3층 304호, 다세대주택입니다. 감정가 272,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 174,080,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 임차권과 특별매각조건의 결합입니다.
등기부상 이소라는 2022.06.30 주민등록, 2022.06.15 확정일자, 2022.07.01 점유개시, 보증금 289,000,000원의 임차권자입니다. 말소기준인 2025.04.11 서울특별시 압류보다 훨씬 앞서므로 원칙대로라면 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 현재 매각가를 전제로 한 배당계산에서도 170,842,880원만 우선변제되고 118,157,120원이 미배당으로 남습니다.
다만 이 사건에는 결정적인 특약이 붙습니다. 매각물건명세서 비고의 특별매각조건은 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하도록 하고 있습니다. 따라서 이소라 임차권에 관해서는 룰상 계산되는 118,157,120원의 미배당이 있어도 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 이 특약은 이 임차권에만 적용되며, 별도의 점유자 이분생에게까지 확대해서 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12638 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 646-26 제이스빌 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 18.88㎡ · 지상6층 중 3층 |
| 소유자 | 김순연 · 2022.07.01 소유권이전 · 거래가액 289,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 174,080,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.04.11 서울특별시 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 존재하지만 특매조건이 판을 바꾼다
② 임차관계 — 한 명은 해소조건, 한 명은 대항력 미상
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이소라 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 전입 2022.06.30 · 확정 2022.06.15 | 289,000,000원 | - | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
| 이분생 | 304 · 전입일·확정일자 미상 | 700,000원 | 700,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 당사자는 아니므로 임차관계 자체는 각각 별도로 봐야 합니다. 특히 이분생은 보증금과 차임은 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없으므로 대항력 가능·미상으로 두는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 60.2% 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
동일면적 18.88㎡의 실거래 표본은 2022.06 한 건이며 거래금액은 289,000,000원입니다. 시세 평균·최근 기준값도 289,000,000원으로 제시되어 있고, 현재 최저가 174,080,000원은 그 기준의 60.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 18.88㎡ | 3 | 289,000,000원 |
| 표본 평균 | 18.88㎡ | 1건 | 289,000,000원 |
다만 가격 메리트 판단에는 중요한 제약이 있습니다. 거래 표본이 한 건뿐이고 최신 거래 역시 2022.06이므로, 174,080,000원이 단순히 60.2%라는 이유만으로 현재 시장에서 “싸다”고 단정할 근거는 충분하지 않습니다. 이 사건은 특매조건으로 주된 임차권 부담이 0원이 되어 실질취득 기준이 현재 최저가 수준으로 내려오지만, 현재 시세의 확인 가능성이 낮은 다세대라는 점을 별도로 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,237,120원 |
| 1. 임차인 이소라 보증금(우선변제) | 289,000,000원 | 170,842,880원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산상 이소라 보증금의 미배당액은 118,157,120원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 다만 특별매각조건에 따라 이소라 임차권의 미배당 잔액은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 봅니다.
⑤ 유찰별 ‘룰상 미배당’과 특매조건 효과
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 미배당 | 특매조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 174,080,000원 | 118,157,120원 | 이소라 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 139,264,000원 | 152,485,696원 | 이소라 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 · 41% | 111,411,200원 | 179,948,557원 | 이소라 실질 인수 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이소라 보증금의 미배당액이 커져, 대항력 인수형의 전형적인 구조가 됩니다. 즉 최저가가 낮아져도 매수인의 경제적 부담은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 이 사건은 바로 그 부담을 특매조건이 끊어 주는 사례입니다. 단, 이 효과는 이소라 임차권에 한정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물의 3층 304호입니다.
- 입지. 서울특별시 양천구 목동, 지하철 9호선 등촌역 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 토지. 2필지 일단의 완경사 세장형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 외곽공도와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,890,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 제이스빌은 20세대이고 동일면적 실거래 표본은 1건입니다. 가격 검증은 다세대 개별호의 특성을 감안해 보수적으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 이분생 점유관계 확인. 전입일·확정일자·실제 점유개시 시점을 확인해 대항력 가능성을 확정해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 서울특별시·강서세무서·양천세무서 관련 압류가 있으며, 당해세 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.01 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련 내용을 등기부·매각조건 원문으로 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 18.88㎡ 실거래 표본이 2022.06 한 건뿐이므로 289,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고 인근 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 자체를 할인으로 착각하지 않기. 특매조건 반영 실질취득은 174,080,000원이지만, 현재 시장가격 검증이 약하므로 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
맺으며 — “선순위 2.89억”보다 중요한 한 줄짜리 특매조건
이 사건을 등기부만 보면 289,000,000원의 선순위 임차권이 감정가 272,000,000원보다 크고, 현재 회차에서도 118,157,120원의 미배당이 남는 전형적인 인수형 물건입니다. 그런 구조에서는 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커지므로 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 매각물건명세서의 특별매각조건이 있습니다. 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기 때문에 이소라 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 판단은 174,080,000원을 중심으로 해야 합니다.
그렇다고 바로 안전등급을 높일 사건은 아닙니다. 이분생의 대항력은 미상이고, 세금 압류가 3건 있으며, 동일면적 시세표본도 2022.06의 단 한 건입니다. 이미 2회 유찰된 20세대 다세대라는 점까지 고려하면, 주된 인수위험은 해소됐지만 미상 점유와 가격검증이 남은 조건부 접근형으로 보는 것이 맞습니다.
