서울남부지방법원 2025타경12642. 강서구 마곡동 ‘마곡시티빌’ 제3층 제301호, 전용 22.02㎡의 단지형다세대주택입니다. 소유자 손재현은 2022.05.09. 이 부동산을 거래가 287,000,000원에 취득했고, 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액도 287,000,000원입니다. 감정가는 257,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 164,480,000원, 감정가의 64%입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “2회 유찰돼 싸졌다”가 아닙니다. 임차권자 김석현의 주민등록·점유개시는 2022.04.18.이고, 말소기준 압류는 2023.03.13.입니다. 즉 임차인의 대항력이 말소기준보다 먼저 발생했습니다. 보증금도 287,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 바로 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12642 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 327-41 마곡시티빌 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 전용 22.02㎡ · 지상6층 중 3층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.09.06 · 16세대 |
| 소유자 | 손재현 (2022.05.09. 거래가 287,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 164,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 287,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2023.03.13. 국 압류입니다. 하지만 임차인 김석현의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.04.18., 확정일자는 2022.03.29.입니다. 따라서 김석현은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2023.09.26. 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심 시점은 등기 접수일이 아니라 앞서 발생한 전입·점유입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김석현 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 287,000,000원 | 대항력 있음 전입·점유 2022.04.18 | 우선변제 있음 확정 2022.03.29 · 배당요구 | 실제 임차인 1명 특별조건상 실질 인수 0원* |
* 배당 계산상 현재 회차의 미배당 인수액은 125,622,720원입니다. 3회 유찰 시 158,058,176원, 4회 유찰 시 184,006,541원으로 증가하지만, 특별매각조건이 적용되는 매각에서는 해당 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 따라 실질 인수를 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래 시점이 오래됐다
마곡시티빌의 전용 22.02~24.01㎡ 실거래 4건은 287,000,000원~292,000,000원, 평균 288,250,000원입니다. 최신 거래는 2022.05 전용 22.02㎡ 3층 287,000,000원으로, 바로 이 물건의 2022.05 거래가와도 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 22.02㎡ | 3 | 287,000,000원 |
| 2022.02 | 22.02㎡ | 2 | 287,000,000원 |
| 2022.01 | 24.01㎡ | 3 | 287,000,000원 |
| 2022.01 | 24.01㎡ | 2 | 292,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 288,250,000원 |
현재 최저가 164,480,000원은 이 실거래 평균의 57.1%입니다. 특별매각조건에 따라 실질 인수가 0원이라면 실질취득도 164,480,000원으로 같아, 과거 거래가와의 단순 숫자 비교에서는 할인 폭이 큽니다. 다만 비교 가능한 4건이 모두 2022.01~2022.05 거래이므로, 2026년 매각가를 판단할 때 이 평균만으로 현재 시세를 단정해선 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,102,720원 |
| 1. 임차인 김석현 보증금 | 287,000,000원 | 161,377,280원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 287,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산에서는 김석현 보증금 287,000,000원 중 161,377,280원이 배당되고, 125,622,720원이 미배당됩니다. 다만 이 사건은 특별매각조건에 따라 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 보통이라면 인수가 늘지만, 이 사건은 조건부 0원
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 164,480,000원 | 125,622,720원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 51% | 131,584,000원 | 158,058,176원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 41% | 105,267,200원 | 184,006,541원 | 실질 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마곡중학교 북동측 인근으로, 주위에 연립·다세대주택·아파트 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 신방화역이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2021.09.06입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 마곡시티빌은 16세대 규모이고 확인되는 실거래는 4건입니다. 최근 표시된 거래가 2022.05여서 현재 매매수요와 가격을 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 실제 적용되는지 최종 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 대항력 임차인 구조 이해. 김석현은 전입·점유가 2022.04.18로 말소기준 2023.03.13보다 앞섭니다. 특별조건이 없다면 인수형이라는 점을 전제로 검토해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 287,000,000~292,000,000원 거래는 2022.01~05 표본입니다. 최저가 164,480,000원이 숫자상 57.1%라도 현재 시세를 그대로 의미하지 않습니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 2회 유찰 상태이므로 가격뿐 아니라 다세대 환금성·권리구조·실수요 수준을 함께 확인하세요.
- 현장 내부 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 내부구조와 이용상황은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조해 특별매각조건과 임차권 말소 조건을 재확인하세요.
맺으며 — 싸게 보이는 이유보다 ‘인수 0원 조건’을 먼저 보라
현재 최저매각가 164,480,000원은 감정가의 64%, 확인되는 실거래 평균 288,250,000원의 57.1%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 대항력 임차보증금 287,000,000원입니다. 일반적인 배당 계산에서는 현재 회차에도 125,622,720원이 미배당되어 매수인 인수 위험이 생기는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 그 조건이 적용되는 매각에서는 실질 인수를 0원*으로 볼 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “보증금 때문에 2.87억을 떠안는 물건”으로 계산해서도 안 되고, 반대로 “1.64억이면 무조건 싸다”고 단정해서도 안 됩니다. 권리는 특별매각조건 확인이 합격선, 가격은 2022년 이후 현재 시세 확인이 합격선입니다.
